Il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ, riunitosi in data 27 aprile 2022 sotto la Presidenza del Professor Giovanni Barbara, ha approvato il Progetto di Bilancio d'Esercizio2021eil Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2021.

*CONTO ECONOMICOCONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2021 *

  • *I *ricavi *complessiviammontano a €16,4 milioni, in aumento di € 2,6 milioni (+19%) rispetto ai dati dell'esercizio precedente. I ricavi lordi da affitto 2021 sono in aumento di €1,7 milioni rispetto al 2020, principalmente per effetto di:

i. nuovi contratti di locazione prevalentemente su immobili a destinazione office, in particolare per effetto dell'inizio della decorrenza economica della locazione della Torre C in Viale Richard a Milano;

ii. una minore incidenza delle rinegoziazioni dei contratti, a seguito dell'emergenza Covid-19, con alcuni conduttori di immobili retail (€ 0,4 milioni al 31 dicembre 2021, rispetto a €1 milione del 2020).

Il *margine da vendita immobili *risulta nullo nel 2021, a fronte di un dato negativo di €1,1 milioni nel 2020 (riconducibile alle cessioni della Torre E in Viale Richard a Milano (€+0,1 milioni) e di un'area sita in Santa Vittoria D'Alba (CN) (€-1,2 milioni)).

I costi diretti si attestano a € 4,7 milioni al 31 dicembre 2021, rispetto ai € 6,4 milioni al 31 dicembre 2020.

Il *Net Operating Income *risulta, per effetto delle voci relative al Totale Ricavi e al Totale Costi Diretti Esterni sopra commentate, pari a € 11,8 milioni rispetto a €7,5 milioni al 31 dicembre 2020, con una variazione positiva di € 4,3 milioni (+57%).

Il totale costi diretti interni inclusivi dei costi del personale diretto è pari a € 2,4 milioni,rispetto al 31dicembre2020 (€1,9milioni).Il costo del personale diretto al 31 dicembre 2021 è in linea con l'esercizio precedente.

I *costi indiretti *si attestano a € 7,5 milioni rispetto ai € 8,9 milioni del 31 dicembre 2020.Il decremento dei costi indiretti è ascrivibile a:

  • minori costi del personale di sede rispetto al 31 dicembre 2020, principalmente riconducibili alla riduzione dell'organico;

  • minori consulenze: l'incremento delle spese legali risulta più che compensato dall'assenza di spese di natura non ricorrente;

  • minori G&A in conseguenza di minori costi di governance.

L'*EBITDA *risulta, positivo per circa € 1,9 milioni, rispetto ad un valore negativo per € 3,4 milioni del 31 dicembre 2020, con una variazione positiva complessiva di € 5,2 milioni.
Gli adeguamenti al fair value sugli investimenti immobiliarie sulle rimanenze immobiliari, al 31 dicembre 2021, hanno registrato variazioni negative nette per € 35,6 milioni rispetto a € 28,6 milioni del 2020. La svalutazione netta rilevata nel 2021 riflette principalmente l'aggiornamento, nella valutazione dell'esperto indipendente, delle assunzioni di alcuni progetti di sviluppo.

Al 31dicembre 2021 la voce ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliariè pari a € 6,0 milioni, rispetto a € 2,0 milioni del 2020. La variazione include € 3,6 milioni di svalutazioni per adeguare il valore della partecipazione detenuta in Pragasei S.r.l. al valore di realizzo.

I proventi/(oneri) da società collegate e Joint Ventures presentano un saldo negativo di € 3,1 milioni (negativo per €6,5 milioni), principalmente imputabile alla variazione negativa di fair value delle attività immobiliari detenute dalle società collegate.

Per effetto delle voci sopra commentate l'*EBIT *è negativo per € 43,6 milioni, rispetto ad un valore negativo per € 41,3 del 31 dicembre 2020. Tale dato sconta principalmente le rilevanti svalutazioni, non ricorrenti, operate sul portafoglio immobiliare pur in presenza di una importante variazione positiva sull'EBITDA che evidenzia il consolidamento di un ricorrente valore positivo.

Gli oneri finanziari al netto dei proventi finanziari, inclusi gli effetti di adeguamento al fair value di strumenti derivati di copertura del rischio tasso di interesse, sono pari a € 9,0 milioni sostanzialmente in linea con l'anno precedente (€ 8,5 milioni).

Il Gruppo ha concluso nel mese di aprile 2022 operazioni di rifinanziamento finalizzate alla riduzione del costo medio del debito finanziarioe all'allungamento della durata media dello stesso.

Il *risultato netto *di competenza del Gruppo dell'esercizio 2021 evidenzia una *perdita di circa € 52,7 milioni *rispetto ad una perdita di circa €53,0milioni al 31 dicembre 2020, evidenziando un risultato ricorrente sensibilmente migliorato, a fronte di eventi non ricorrenti prevalentemente legati agli adeguamenti negativi al fair valuedegli sviluppi immobiliari maggiori del precedente esercizio.

*STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2021 *

  • Il *Capitale investito *è pari a € 406,6 milioni ed è finanziato dal *patrimonio netto *per € 233,3 milioni (57%), dall'indebitamento finanziario netto* per € 169,4 milioni (42%) e da altre passività nette non correnti per € 3,9 milioni (1%).

Il CAPITALE INVESTITO risulta principalmente composto da:

*capitale fisso *pari a € 396,1 milioni (€ 445,5 milioni), principalmente composto da:
- investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali per € 354,4 milioni (€ 383,3 milioni). La variazione negativa di € 28,9 milioni è principalmente dovuta, da una parte,alle variazioni nette negative di fair value per € 35,6 milioni e dalle cessioni di due immobili commerciali per €1,4 milioni, e, dall'altra, dagli investimenti del periodoper €8,5 milioni,in particolare sull'area di sviluppo di Caselle per €6,8 milioni, sulla Torre C in Viale Richard a Milano pari a € 0,6 milioni e su un immobile a Cinisello Balsamo per € 0,5 milioni;

  • capitale investito in partecipazioni collegate e joint ventures per € 40,4 milioni (€ 60,0 milioni);

  • diritti d'uso per € 1,2 milioni (€ 2,1 milioni);

*capitale circolante netto *positivo per € 10,6 milioni (negativo per € 8,1 milioni), composto da:

  • rimanenze immobiliari per € 7,0 milioni (€ 7,7 milioni); la variazione è dovuta alle svalutazioni del periodo;

  • crediti commerciali e altri crediti per € 8,7 milioni (€13,3 milioni);

  • attività destinate alla dismissione per € 14,1 milioni (inesistente al 31 dicembre 2020) relative alla partecipazione in Pragasei S.r.l., oggetto di cessione nel mese di aprile 2022;

  • debiti commerciali e altri debiti per € 19,2 milioni (€ 29,1 milioni), con undecremento prevalentemente riconducibile a minori debiti commerciali.

Alla data di approvazione del presente bilancio non risultano posizioni debitorie di natura tributaria, previdenziale e verso dipendenti riferite al 31 dicembre 2021 scadute. Quanto ai debiti commerciali e agli altri debiti, alla data del 31 dicembre 2021 il Gruppo Aedes registrava scaduti per 3,2 milioni di Euro (di cui 2,2 milioni di Euro relativi ad Aedes SIIQ S.p.A.), per i quali non sussistono ingiunzioni, controversie o iniziative giudiziali, né sospensione di rapporti di fornitura. Per completezza si segnala che al 31 dicembre 2021 risultano debiti per errati versamenti contributivi INPS per 0,1 milioni di Euro (interamente riferibili ad Aedes).

Il patrimonio netto consolidato, interamente di competenza del Gruppo, è pari a € 233,3 milioni (€ 241,2 milioni). La variazione derivada un incremento di €44,4 milioni a seguito dell'operazione di aumento di capitale (€ 45,7 milioni di aumento di capitale, al netto dei costi dell'operazione pari a € 1,3 milioni) e da un decremento per € 52,7 milioni per la perdita del periodo e per € 0,4 milioni da utili da hedge accounting.

L'*indebitamento finanziario netto *del Gruppo al 31 dicembre 2021, inclusivo delle passività per lease, è pari a €169,4 milioni (€192,7 milioni), derivante da una differenza tra debiti lordi per €174,6 milioni e depositi bancari pari a €5,2 milioni.

Al 31 dicembre 2021 il Gruppo Aedes non registra debiti finanziari scaduti, nèsono presenti covenantfinanziari non rispettatio richieste di sospensione di covenant (covenant holiday) presentate a seguito degli effetti della pandemiaenon accettate dagli istituti di credito.


In sede di approvazione del progetto di Bilancio d'Esercizio e Consolidato al 31 dicembre 2021, il Consiglio di Amministrazione ha compiuto le necessarie valutazioni circa la sussistenza del presupposto della continuità aziendalee,anche tenuto conto delle operazioni finanziarie e immobiliari realizzate nella prima parte dell'esercizio 2022, pur in presenza di significative incertezze connesse alla copertura del fabbisogno finanziario legate principalmente all'evoluzione della emergenza COVID19e alle tensioni geopolitiche provocate dalla guerra fra Russia e Ucraina, ha ritenuto che sussista dettopresupposto.

La Società provvederà a svolgere un costante monitoraggio sull'evoluzione dei fattori presi in considerazione, così da poter assumere, laddove se ne verificassero i presupposti, le più opportune determinazioni correttive.


PORTAFOGLIO DI GRUPPO

**Al 31 dicembre 2021il Total GAV (Gross Asset Value) di proprietà del Gruppo Aedes si è attestato a un valore di mercato pari a € 471,8 milioni, inclusa la quota di competenza di immobili posseduti da partecipate non di controllo e da fondi immobiliari. Il GAV(Gross Asset Value) consolidato è pari a € 362,9 milioni.


NAV AL 31 DICEMBRE 2021

**L'EPRA Net Reinstatement Value del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2021 è pari a €233,8 milioni, ivi incluso il pro quota di patrimonio detenuto tramite joint ventures, fondi immobiliari e società collegate che è stato valutato sulla base del patrimonio netto, tenendo in considerazione il valore di mercato degli immobili da queste posseduti.

A fronte di un l'EPRA Net Reinstatement Value per azione di € 0,83, il prezzo del titolo Aedes continua a mantenere un considerevole sconto a fronte del quale, tenuto conto che il complessivo patrimonio immobiliare del Gruppo è valutato al fair valuesulla base di perizie predisposte da parte di esperti indipendenti, gli Amministratori non hanno ravvisato elementi per l'iscrizione di ulteriori perdite di valore del patrimonio immobiliare e partecipativo o per l'iscrizione di fondi rischi ai sensi dello IAS 37.


DATI ECONOMICO - FINANZIARI AL 31 DICEMBRE 2021 DELLA CAPOGRUPPO AEDES SIIQ SPA

**La Capogruppo, Aedes SIIQ S.p.A., ha chiuso l'esercizio 2021con una perdita di € 46,9 milioni (perdita di € 32,4 milioni)

  1. Il Patrimonio netto della Società si attesta a € 229,5 milioni (€ 232,0 milioni).

PRINCIPALI FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DURANTE E DOPO LA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO 2021

**Si rinvia ai comunicati inviati tramite sistema SDIR e pubblicati sul Sito della Societàwww.aedes-siiq.com


CONFRONTO DEI DATI CONSUNTIVI CON I DATI DI PIANO

Il piano industriale 2020-2026 è stato approvato nella sua versione definitiva il 28 dicembre 2020 ("Piano").Nel Prospetto Informativo relativo all'aumento di capitale in opzione, pubblicato in data 18 febbraio 2021, sono stati riportati i valori di alcune variabili economiche e patrimoniali consolidate relative all'esercizio 2021 derivanti dal suddetto Piano.

Nel seguito si evidenziano i principali scostamenti tra i dati di Piano e i dati di consuntivo alla data di riferimento della presente relazione.

Il conto economico al 31 dicembre 2021 riporta:

  • Ricavi da locazione per €15,7 milioni superiori di circa €1,0milioni rispetto alla previsione di Piano (€14,7 milioni). La proficua attività di asset management, in particolare su immobili a destinazione officedi cui era prevista la dismissione nel 2021 a Piano, ha consentito di raggiungere, pur non avendo perfezionato la prevista acquisizione di un portafoglio retail,un livello di affitti superiore rispetto alle previsioni di Piano nonostante il permanere di sconti nei confronti di alcuni tenant a causa della pandemia da COVID-19, non prevedibile a Piano, EBITDA positivo per circa 1,9 milioni di Euro, rispetto ad un dato negativo di 10,5 milioni di Euro del Piano.

La variazione positiva di 12,4 milioni di Euro, rispetto al Piano, risulta prevalentemente imputabile a mancate minusvalenze da cessione, nonché ai maggiori Ricavi da locazione come precedentemente menzionato e a minori costi di governance.

Quanto allo Stato Patrimoniale al 31 dicembre 2021:

  • il GAV è pari a €360,4 milioni rispetto a un dato atteso pari a €384,3 milioni. La differenza netta è negativa per circa €23,9 milioni ed è dovuta agli adeguamenti a fair value negativi registrati nel 2021, al mancato investimento in un portafoglio retaile ai minori investimenti nello sviluppo del progetto Caselle Open Mall, in parte compensati dal mantenimento di immobili già in portafoglio in luogo della loro cessione.

  • l'LTV risulta in linea con le previsioni contenute nel Piano.


EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

La Società ha approvato, già in data 29 dicembre 2021, le linee guida del budget 2022 contenenti taluni correttivi alle previsioni di Piano Industriale 2020-2026, dandone informativa al mercato.

Coerentemente con tali linee guida ha poi approvato il budget per l'esercizio 2022 e il management è impegnato nella realizzazione delle azioni ivi previste, finalizzate prioritariamente, dopo aver stabilizzato l'Ebitda, a consentire nel breve termine una stabilizzazione del risultato di conto economico mediante il consolidamento dei ricavi da locazione e la riduzione dei costi, anche finanziari.

Alla data di approvazione della presente Relazione, sono state già realizzate operazionidi rifinanziamento percomplessivi 50,5 milioni di Euro, con effetti positivi in termini di minori oneri finanziari e di allungamento della durata media dell'indebitamento, e la cessione di una partecipazione non strategica per l'importo di circa 14 milioni di Euro.

La Società procederà con le operazioni previste per il completamento degli obiettivi individuati.

Nondimeno, si rammenta che il socio di controllo Augusto S.p.A. in liquidazione ha posto in vendita la partecipazione dallo stesso detenuta in Aedes SIIQ S.p.A. e che, a esito della procedura di cessione, potrà subentrare un nuovo azionista di controllo. Conseguentemente, le azioni programmate dalla Società potranno subire, in tutto o in parte, variazioni anche rilevanti.


ULTERIORI DELIBERE DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Sempre in data 27 aprile 2022 il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione annuale sul governo societario e gli assetti proprietari per l'esercizio 2021 ai sensi dell'art. 123-bis del TUF, svolgendo in tale sede il dibattito in merito alle "Raccomandazioni per il 2022" formulate dal Comitato per la Corporate Governance e richiamate nella lettera del Presidente del Comitato del 3 dicembre 2021. La predetta Relazionesarà messa a disposizione del pubblico unitamente alla Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2021, alle Relazioni del Collegio Sindacale e della Società di Revisione nei termini e con le modalità stabiliti dalla normativa vigente.Infine, il Consiglio di Amministrazione ha adottato la Politica per la gestione del dialogo con gli azionisti, che è stata pubblicata sul sito internet della Società.Si precisa che l'Assemblea annuale verrà convocata dal Consiglio di Amministrazione in una successiva riunione consiliare nel rispetto dei termini e delle modalità previste dalla normativa vigente.*Con riferimento ai dati esposti nel presente comunicato, si precisa che si tratta di dati per i quali non è stata ancora completata l'attività di revisione legale.

(GD - www.ftaonline.com)