Abusi edilizi e sanatoria: cosa cambia con la nuova sentenza della Cassazione

Gli abusi edilizi in Italia sono all'ordine del giorno, e la conseguenza di questo tipo di situazione può essere la demolizione dell'immobile, o il pagamento di una sanzione attraverso sanatoria. Ecco cosa dice la nuova sentenza della Cassazione.

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Gli abusi edilizi in Italia purtroppo sono all'ordine del giorno, e le conseguenze possono andare dalle sanzioni in denaro alla demolizione stessa dell'immobile. Si parla di abusi edilizi in diverse situazioni, ovvero quando la costruzione di un edificio non segue le norme previste dalla legge, che possono riguardare diversi aspetti.

Un esempio di abuso edilizio è la costruzione di un'opera architettonica senza i dovuti permessi dal Comune in cui viene costruita, oppure una difformità importante nelle documentazioni e nelle certificazioni dei lavori. Generalmente tuttavia in Italia esiste un certo limite di tolleranza, come vedremo tra poco.

Se l'immobile quindi non viene modificato nella sua agibilità, e con piccole modifiche, secondo il parametro visto sopra, non si parla di abuso edilizio. Nel caso in cui invece questo sia riscontrato, si può incorrere in diverse conseguenze: dall'applicazione di sanzioni in denaro alla demolizione stessa dell'immobile.

Tuttavia una recente sentenza della Cassazione interviene per semplificare l'accesso alla sanatoria: vediamo di cosa si tratta.

Sanatoria per abusi edilizi più facile

In linea generale si può sanare una situazione di abuso edilizio in diversi modi. Per fare qualche esempio, siamo di fronte ad un abuso edilizio se viene costruita una tettoia aggiuntiva, viene aggiunta l'apertura di una porta o altri interventi similari, senza che avvenga la corretta comunicazione al Comune.

Procedere a risolvere una situazione di questo tipo, senza vedere l'abbattimento dell'edificio o di parte di esso, è possibile in diversi modi:

  • Richiedere un permesso di costruire in sanatoria, se i lavori sono stati fatti senza permessi;
  • Chiedere la sanatoria se gli interventi sono stati fatti senza difformità rispetto alla SCIA;
  • Presentare una CILA tardiva.

Una recente sentenza della Cassazione tuttavia è intervenuta per chiarire alcuni aspetti, semplificando di fatto l'accesso al pagamento in denaro per tutti i casi di abuso edilizio. Secondo questa sentenza infatti, prima di procedere con la demolizione di un immobile considerato abusivo, bisogna anche verificare quali sono i diritti fondamentali delle persone, coinvolti in questa azione.

In pratica, se la demolizione è considerata un intervento eccessivo, e se concorrono diritti alla persona, come quello di abitazione, va scelta la strada della sanzione, con richiesta di pagamento in denaro per rimediare all'illecito.

Sanatoria per abusi edilizi: quali sono i principi

Va tenuto a mente quindi che l'accesso alla sanatoria viene semplificato secondo questa sentenza della Cassazione, perché vanno tenute presenti tutte le caratteristiche dell'immobile, prima di procedere all'eventuale demolizione. Va tenuto quindi in considerazione il tipo di edificio, se è abitato, chi vi ha posto la propria residenza principale, e va valutato anche se l'abuso è insanabile oppure se si può scegliere per una soluzione in denaro.

In particolare, la soluzione del pagamento della multa in denaro per gli abusi edilizi verrebbe scelta come via alternativa alla demolizione per due principi:

  • Responsabilità di un abuso edilizio: in questo caso si prende in considerazione che la responsabilità di un abuso di tipo edilizio non sia sempre da ricondurre ai costruttori, ma anche ai proprietari effettivi dell'immobile. Anche nel caso in cui il proprietario di casa non sia direttamente colpevole dell'abuso, deve rispondere comunque alle sanzioni emesse dal Comune;
  • Principio di tollerabilità di un abuso edilizio: come anticipato, c'è una certa tolleranza per ciò che riguarda gli abusi edilizi di piccola entità, con modifiche inferiori al 2% rispetto alle norme. In questo caso non è prevista la demolizione dell'immobile.

Secondo questi due principi, la demolizione dell'immobile può essere scartata come soluzione nel caso in cui sia applicabile una qualche sanatoria.

Per ciò che riguarda le responsabilità inoltre, va tenuto presente che il proprietario di casa può risponderne penalmente solamente nel caso in cui sia lui stesso ad aver agito con i lavori per la modifica dell'immobile. Ciò non toglie l'applicabilità delle sanzioni dal Comune, anche se è presente una impresa edilizia.

Cosa prevede una sanatoria per abusi edilizi

Quando si parla di sanatoria per abusi edilizi si va quindi ad escludere la possibilità di abolire l'immobile, per cui secondo la recente sentenza della Cassazione si propone una precedenza nel caso in cui tale demolizione andasse a ledere i diritti delle persone.

Ma cosa si intende per sanatoria? Come anticipato, esistono diversi modi per sanare, ovvero per risolvere, una situazione di abuso edilizio, in modo legale. Tramite questo meccanismo, con una sanzione amministrativa si regolarizzano tali situazioni, ovvero pagando una certa somma di denaro.

Tuttavia non è sempre possibile optare per questa soluzione, nello specifico non viene presa in considerazione se l'immobile non rispetta la doppia conformità urbanistica, e in questo caso l'unica alternativa è la demolizione. Va infine tenuto in considerazione che un Comune può anche scegliere di non demolire l'immobile se questa azione va a creare un danno agli immobili vicini.

In questo caso viene anche prevista una sanatoria in denaro, per impossibilità nella demolizione, tuttavia le somme da corrispondere sono maggiorate del doppio rispetto alla normale sanzione.