Quando si acquista o si vende un immobile, in alcuni casi si sente parlare di abusi edilizi. Quando si verifica un abuso edilizio? Cosa comporta? Sicuramente, si tratta di circostanze che dovrebbero destare una certa preoccupazione sia quando si vestono i panni di un acquirente sia quando l’immobile con abuso edilizio viene venduto.
Non tutti, a ragione, conoscono la differenza tra l’acquisto in asta di un immobile con abuso edilizio e l’acquisto dell’immobile sul libero mercato.
Soffermiamoci sul primo caso, ovvero quello della vendita e dell’acquisto all’asta. In questo caso, è possibile vendere immobili con abusi edilizi? Ci sono abusi sanabili? E se sì, quali sono? Che succede se si acquista un immobile con abusi edilizi? È molto importante conoscere questi aspetti nel caso in cui si decida di acquistare all’asta un immobile con abuso edilizio.
Immobili con abusi edilizi acquistati all’asta: quali sono le conseguenze
Acquistare un immobile o un qualsiasi altro bene all’asta è, spesso, molto conveniente. Nel caso degli immobili, come si sa, possono capitare casi in cui siano stati edificati commettendo quello che viene definito abuso edilizio.
Per chi non lo sapesse, l’abuso edilizio è un illecito. Si va a costruire un immobile senza permessi oppure senza dichiarare l’inizio dell’attività. Ma si commette un abuso anche quando la volumetria è ben superiore rispetto ai limiti indicati nel progetto. Si commette un abuso edilizio anche quando, nel corso degli anni, siano stati effettuati dei lavori di ampliamento del fabbricato senza aver dichiarato al catasto le modifiche eseguite. Si tratta, quindi, di difformità di tipo catastale, edilizio o urbanistico.
Quando avviene un’asta immobiliare, il Tribunale trasferisce la proprietà dell’immobile a chi se lo aggiudica, tramite un apposito decreto. Il trasferimento avviene anche in presenza di abusi edilizi che verranno appositamente segnalati nella perizia.
Tuttavia, ciò che bisogna sapere è che l’immobile che presenta abusi non sanabili si può vendere all’asta solo quando gli abusi presenti vengono segnalati nell’ordinanza oppure nell’avviso di vendita. Pertanto, acquistare immobili con abusi all’asta è possibile, si deve solo esserne cosapevoli.
E in caso di vendita del libero mercato? Ovviamente, in questo caso non è possibile. Gli immobili non possono presentare abusi e devono essere correttamente accatastati.
Un ruolo fondamentale viene giocato dal notaio, il quale ha il compito di accertarsi che tutto sia in regola oltre che verificare che ci sia un’effettiva corrispondenza tra le dichiarazioni fornite dal venditore e la realtà. Qualora l’immobile dovesse presentare una o più difformità, prima di procedere al rogito, l’immobile dovrà essere regolarizzato.
Ritornando agli abusi edilizi di immobili acquistati all’asta, dobbiamo spiegare quali sono quelli per i quali non è possibile richiedere una sanatoria e quali sono, invece, quelli sanabili.
Abusi edilizi sanabili e non sanabili
Come abbiamo avuto modo di comprendere, è possibile acquistare all’asta immobili che presentano abusi edilizi. L’importante è, ovviamente, averne piena consapevolezza, anche perché sia che gli abusi siano sanabili o meno, per l’aggiudicatario potrebbero rappresentare un problema, soprattutto nei momenti in cui si rendono necessari lavori di ristrutturazione. Cosa bisogna fare allora? Innanzitutto, è bene conoscere gli abusi e sapere quali sono sanabili e quali, invece, non lo sono.
Ci sono alcuni abusi edilizi che è possibile sanare, mentre per altri non è prevista questa possibilità. Spieghiamo quali sono gli abusi sanabili. Prima di tutto, però, è necessario sapere se è obbligatorio oppure no sanare gli abusi di un immobile che è stato acquistato ad un’asta giudiziaria.
Ovviamente, ciò dipende dal tipo di abuso, ovvero se questo sia sanabile oppure no. Nel primo caso, l’aggiudicatario deve presentare la domanda di sanatoria. Nel secondo caso, l’aggiudicatario dell’immobile, invece, deve provvedere a ripristinare lo stato dei luoghi, il cui costo viene decurtato dal prezzo di stima.
La richiesta di sanatoria deve essere presentata dall’aggiudicatario dell’immobile, per esempio, nei seguenti casi:
- Per quelli che sono costruiti in difformità della stessa, ma quando sono conformi agli strumenti urbanistici;
- Per quelli che sono stati costruiti senza licenza edilizia, se l’opera sia conforme agli strumenti urbanistici sia quando è stato commesso l’abuso che quando è stata presentata la domanda;
- In presenza di autorizzazione annullata, decaduta, diventata inefficace. In queste circostanze, si ricorda, che la concessione può essere rilasciata solo previa autorizzazione delle Amministrazioni che tutelano il vincolo stesso.
Questo è solo un esempio dei casi in cui l’aggiudicatario ha la possibilità di far sanare l’abuso. Come già detto, quando si acquista un immobile con abusi edilizi all’asta, è bene esserne prima di tutto consapevoli e, in secondo luogo, informarsi per quali abusi è possibile richiedere una sanatoria e per quali, invece, no.
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