Come funziona l'affitto con riscatto? Scopri se conviene

Hai mai pensato di utilizzare l'affitto con riscatto per acquistare casa? Un'alternativa alla sottoscrizione del mutuo al 100%, per chi non ha liquidità.

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Hai mai pensato di utilizzare l'affitto con riscatto per acquistare casa? Un'alternativa alla sottoscrizione del mutuo al 100%, per chi non ha liquidità. O comunque una strada da percorrere per quanti non abbiano la possibilità di accedere ai mutui tradizionali per acquistare l'immobile dei propri sogni. 

Possono puntare a questa soluzione le persone che si trovano in difficoltà con le richieste sempre più stringenti degli istituti bancari. E che soprattutto si trovano in difficoltà con i tassi d'interesse, che vengono applicati: la locazione diventa quindi l'unica soluzione per poter disporre di una casa. Questi sono i contesti nei quali si può scegliere di optare per l'affitto con riscatto. Stiamo parlando di un particolare contratto di locazione, che permette di poter usufruire di un immobile, che dopo un certo periodo di tempo (concordato dalle parti coinvolte) può essere riscattato. Ma proviamo a scoprire come funziona, nel dettaglio, l'affitto con riscatto.

Affitto con riscatto: in cosa consiste

Vediamo nel dettaglio come funziona l'affitto con riscatto. Stiamo parlando di una particolare formula di acquisto immobiliare, che è regolamentata direttamente dal Decreto Sblocca Italia, ossia il Decreto Legge n. 133/2014. Ad essere coinvolte direttamente nel cosiddetto affitto con riscatto sono due parti interessate: colui che vende l'immobile ed il conduttore (ossia chi paga l'affitto). Questo particolare contratto permette all'inquilino di godere dell'immobile pagando un regolare canone di locazione, per poi, eventualmente, decidere di esercitare un'opzione di acquisto sullo stesso. Generalmente con l'affitto con riscatto, la quota che ogni mese si deve pagare al proprietario dell'immobile è superiore rispetto a quello di un normale affitto. Questo perché nel prezzo pagato normalmente ogni mese, viene anche inclusa una quota considerata come acconto sul prezzo finale di vendita. Nel momento in cui si conclude il periodo concordato tra le parti, l'inquilino ha la possibilità di diventare il nuovo proprietario dell'abitazione, riscattando l'immobile.

Ovviamente, dal prezzo finale di vendita dovranno essere sottratte le somme che sono state versate a titolo di acconto. In estrema sintesi, l'affitto con riscatto risulta essere un contratto a metà strada tra il canone di locazione ed un contratto preliminare di vendita di un immobile. I due diversi contratti si fondono e si amalgamano, per farne uno solo.

Affitto con riscatto: diverse formule di contratto

Quando si redige un contratto con la formula dell'affitto con riscatto, le parti contraenti possono muoversi con una certa discrezionalità, anche se i limiti, entro i quali muoversi, sono stabiliti dalla legge. Proviamo a vedere quali sono le formule che attualmente la legge prevede.

  • Diritto all'acquisto: in questo caso il venditore è obbligato alla vendita dell'immobile. L'inquilino, invece, avrà la possibilità di scegliere o meno se acquistare l'immobile.
  • Patto di futura vendita: in questo caso è l'inquilino ad essere obbligato ad acquistare. Nel caso in cui decidesse di non procedere, le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita dovranno essere considerate come indennizzo ed il proprietario le potrà trattenere.
  • Riserva di proprietà: in questo caso l'inquilino diventa proprietario dell'immobile nel momento in cui salda l'ultimo canone di locazione. Nel caso in cui dovessero insorgere dei casi di inadempienza, il proprietario avrà diritto a recedere dal contratto e a rientrare nella piena proprietà dell'immobile. Il conduttore dovrà restituire le quote versate.

Nel momento in cui si parla di affitto con riscatto, si fa sempre riferimento alla prima formula. Stiamo, quindi, parlando di un contratto di locazione, che si conclude con la possibilità di acquistare l'immobile. Non con un obbligo.

Il Decreto Legge 133/2014, pone dei vincoli molto precisi per quanti abbiano intenzione di sottoscrivere un contratto che preveda l'affitto con riscatto. La normativa stabilisce che:

  • il contratto non possa superare i 10 anni;
  • perché il contratto abbia gli opportuni effetti legali deve essere iscritto presso i registri immobiliari. Nel momento in cui viene effettuata la trascrizione, questa vale anche come prenotazione all'acquisto dell'immobile stesso, che a questo punto non potrà essere ipotecato o pignorato da eventuali creditori del venditore. Per i contratti di affitto con riscatto la trascrizione può durare fino a dieci anni, a differenza dei normali contratti di compravendita che durano tre anni;
  • il proprietario dell'immobile avrà la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto, nel momento in cui l'inquilino non paghi un numero minimo di canoni. Questo numero potrà essere stabilito dalle parti interessate, ma non potrà essere inferiore ad 1/20 del totale dei canoni che l'inquilino sarà tenuto a versare al venditore.

Affitto con riscatto: alla fine conviene?

Una domanda che i nostri lettori si possono porre è se l'affitto con riscatto in realtà convenga? Questa formula conviene per quelle persone che hanno intenzione di acquistare casa, ma che non dispongono di una liquidità immediata per farlo. O non siano in grado di ottenere tutte le garanzie richieste dalle banche per sottoscrivere un mutuo. I vantaggi per l'inquilino e futuro acquirente sono:

  • la possibilità di disporre dell'immobile immediatamente;
  • al termine del contratto ha la possibilità di scegliere liberamente se diventare o meno il proprietario dell'immobile;
  • nel momento in cui acquista la casa, non perde totalmente i canoni versati per l'acquisto dell'immobile;
  • maggiori possibilità di accendere un mutuo potendo dimostrare uno storico di buon pagatore alle banche;
  • poter richiedere un mutuo di importo inferiore per l'acquisto della casa, e quindi risparmiare sul costo degli interessi e dei costi di gestione del finanziamento.

Anche il venditore gode di alcuni vantaggi. Tra questi ci sono:

  • canone di affitto più alto rispetto alla norma, costituito dal canone di locazione + l'acconto mensile;
  • continua ad essere proprietario dell'immobile fino alla vendita;
  • si tutela da eventuali svalutazioni dell'immobile, perché il prezzo è stabilito alla firma del contratto.

Alcuni svantaggi rimangono in capo al venditore ed all'inquilino. Il venditore, continuando a rimanere proprietario dell'immobile fino alla conclusione del contratto, dovrà pagare l'Imu e tutte le spese straordinarie dell'immobile. Ma soprattutto non potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa per acquistare un nuovo immobile. Per l'inquilino, invece, il principale svantaggio, nel caso in cui decida di riscattare l’immobile, è rappresentato dalla possibilità di pagare un prezzo finale più alto rispetto a quelli di mercato. Con tale tipologia di contratto infatti il prezzo di vendita finale è deciso al momento della firma del contratto e non tiene dunque conto di eventuali svalutazioni dell’immobile.