Affitto in nero, a rischio anche l'inquilino. Ecco come

A volte ci si ritrova nella situazione di dover pagare un affitto in nero: cosa comporta per l'inquilino accettare questa situazione? Scoprilo leggendo l'articolo.

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A volte ci si ritrova nella situazione di dover pagare un affitto in nero: cosa comporta per l'inquilino accettare questa situazione? Una delle convinzioni che molti contribuenti hanno è che, benché il pagamento dell'affitto in nero sia una vera e propria evasione fiscale, a temere eventuali controlli fiscali sia solo e soltanto il proprietario della casa. Una certezza che porta molti inquilini ad accettare una situazione irregolare, la quale permette di ottenere un vantaggio immediato: uno sconto sul canone di locazione.

La realtà, purtroppo, è diversa. La legge cerca in ogni modo di contrastare l'affitto in nero e le locazioni non registrate. Per questo motivo le conseguenze di questa violazione sono spalmate sia sull'inquilino che sul proprietario dell'immobile. Cerchiamo di capire cosa comporta l'accettare di pagare l'affitto in nero ed a quali rischi si va incontro.

Che cos'è l'affitto in nero

Che cos'è, in estrema sintesi, l'affitto in nero. Qui bisogna stare attenti ai particolari, perché sono molti gli inquilini che ritengono che sia sufficiente un accordo scritto tra le parti per essere in regola. L'affitto in nero c'è quando non si registra il contratto di locazione. Nel momento in cui si compila un documento, nel quale vengono fissati i termini della locazione, questo sarà considerato in nero fino a quando non viene registrato all'Agenzia delle Entrate.

Uno dei primi reati che si compie, nel momento in cui si accetta di pagare l'affitto in nero, è l'evasione fiscale nei confronti del fisco. Ad essere evase sono due imposte:

  • quella di registro, che deve essere pagata sul contratto di locazione;
  • quella sui redditi, che dovrà essere corrisposta in relazione ai canoni di locazione percepiti dal proprietario.

Nel caso in cui dovesse esserci un controllo, da questa evasione ne conseguirebbe la contestazione per l'omesso versamento delle imposte. Il contribuente sarebbe tenuto, a questo punto, a versarle e dovrebbe pagare anche le sanzioni di carattere amministrativo.

Dato che la legge vuole essere particolarmente punitiva nei confronti di chi evade il fisco, nel caso in cui ci sia l'affitto in nero il contratto (non registrato) diventerebbe nullo e non produrrebbe alcun effetto. A perderci sono entrambe le parti, se la scelta di operare in nero ha portato un vantaggio ad entrambi. A rimetterci sarebbe unicamente il locatore, se la mancata registrazione è responsabilità solo di quest'ultimo, che ha deciso di non registrare il contratto all'insaputa dell'inquilino. Diciamo che le conseguenze risultano essere abbastanza devastanti per le parti, che data la nullità del contratto, non hanno la possibilità di rivolgersi al giudice per vedersi tutelare e far riconoscere i diritti contenuti al suo interno.

Contratto di locazione: chi lo deve registrare

L'affitto in nero si presenta quando non si registra il contratto di locazione: ma a chi spetta farlo? Questo è un compito che spetta formalmente al locatore, che lo deve fare entro trenta giorni dalla stipula del contratto di locazione. Deve darne comunicazione documentata entro i 60 giorni successivi all'inquilino e all'eventuale amministratore di condominio. Nel caso in cui il proprietario dovesse non provvedere alla registrazione del contratto nei tempi previsti dalla legge, nulla esclude che lo possa fare l'inquilino.

È possibile mettere in regola il cosiddetto affitto in nero dopo che sono passati i trenta giorni previsti dalla legge. A questo punto sarà necessario pagare le sanzioni previste dalla legge per il ritardo. Questa tardiva registrazione avrà effetto retroattivo, rendendo il contratto valido fin dal giorno in cui è stato stipulato. Ovviamente le conseguenze saranno che verranno prodotti tutti gli effetti tipici di un normale contratto di locazione. A questo punto è come se l'affitto fosse stato regolare fin dal primo giorno.

Affitto in nero: cosa rischia l'inquilino

Cosa succede se il contratto non viene regolarmente registrato? Il cosiddetto affitto in nero comporta una responsabilità solidale tra inquilino e locatore per il mancato versamento dell'imposta di registro. Abbiamo visto che l'onere della registrazione spetta al proprietario dell'immobile; ma, una volta accertata l'evasione, l'Agenzia delle Entrate ne può chiedere l'integrale pagamento anche all'inquilino, il quale si potrà vedere recapitare il relativo accertamento con l'applicazione delle sanzioni. Questo significa che, come prima conseguenza per un contratto di locazione non registrato, l'inquilino potrebbe subire un controllo fiscale, che sarà limitato all'imposta di registro.

Solo il locatore, invece, risponderà per l'omesso versamento dell'Irpef sui canoni di locazione.

Ma attenzione: le conseguenze per l'inquilino non sono finite qui. Nel caso in cui ci fossero gli estremi per l'affitto in nero, il rischio è che il contratto di locazione sia nullo per entrambe le parti. Sempre che l'inquilino non dimostri che l'omessa registrazione non gli era nota (fatto difficilmente dimostrabile). La conseguenza più importante dell'annullamento del contratto è che l'inquilino non potrà rivolgersi al giudice per farlo rispettare. Il locatore potrà imporgli di lasciare immediatamente l'immobile, senza attendere la scadenza del contratto. L'inquilino, comunque, non potrà essere sfrattato seguendo il procedimento burocratico previsto per le locazioni registrate: il proprietario avrà comunque facoltà di trascinarlo in tribunale per costringerlo ad andarsene. In buona sostanza, il locatore che voglia rientrare nel possesso dell’immobile, potrà intentare contro il conduttore un’azione ordinaria di possesso senza titolo.

Si pone poi il problema del pagamento del canone. Seppure, in assenza di un contatto registrato, il locatore non può esigere l’importo concordato a voce o per iscritto, è anche vero che potrà comunque pretendere un indennizzo per l’occupazione dell’immobile. Quindi, anche l’inquilino moroso non sfugge da un’eventuale condanna.