Affitto in nero: come provarlo per farti restituire i soldi

Affitto in nero, quante vole ne abbiamo sentito parlare? Sappiamo, infatti, che se un contratto di locazione non viene registrato all’Agenzia delle Entrate entri i termini si considera non regolare e quindi “in nero”. In pochi sanno, però, che in alcuni casi gli inquilini hanno il diritto di chiedere indietro i soldi versati per il canone pattuito con il locatore. Per farlo, tuttavia, è necessario denunciare il padrone di casa e chiedere la regolarizzazione del contratto.

Ecco una guida su come dimostrare il fatto in giudizio e chiedere indietro le somme pagate.

Che cos’è e cosa si intende per affitto in nero

Prima di arrivare alla denuncia e alla restituzione dei soldi che sono stati versati come canone di locazione, dobbiamo capire cosa si intenda esattamente con la terminologia “affitto in nero”. Questo rappresenta un contratto di locazione che non è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate, come, invece, dovrebbe essere secondo quanto stabilito dalla legge, in modo da poter garantire il versamento delle imposte dovute.

Se, invece, questo contratto non viene registrato allora significa che si sta commettendo un illecito penale, nello specifico il reato di evasione fiscale.

Il contratto di affitto in nero può essere stipulato tra le parti in due differenti modalità:

• attraverso la forma scritta, che si manifesta mediante una scrittura privata autenticata, dal momento che il proprietario dell’immobile non consegnerà in alcun momento la documentazione necessaria presso l’Agenzia delle Entrate;

• attraverso la forma verbale, la quale è quella maggiormente utilizzata in questi casi e la quale si manifesta mediante un accordo che viene stabilito tra le parti solamente a voce, senza ricorrere a nessuna forma scritta e senza lasciare, dunque, nessuna traccia dell’accordo raggiunto.

Inoltre, il contratto di locazione in nero può essere, ancora, di due tipi, ovvero:

• totale, nel momento in cui il locatore non provvede alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, per cui quest’ultima non viene a conoscenza di nessun accordo che è stato raggiunto tra le parti;

• parziale, nel momento in cui il locatore provvede alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, ma al suo interno scrive un canone di locazione inferiore rispetto a quello che andrà a pagare l’inquilino, in modo da dover pagare meno tasse, successivamente, in sede di dichiarazione dei redditi.

Più nello specifico, però, ecco quali sono le caratteristiche che solitamente presenta e con cui si manifesta un affitto in nero:

• la mancata predisposizione della forma scritta per la redazione del contratto di locazione, da cui ne scaturiscono la nullità e l’inefficacia degli effetti di quest’ultimo nei confronti delle parti;

• la mancata registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro il termine previsto pari a 30 giorni, il quale inizia dal momento relativo alla firma del contratto di locazione (quest’ultimo sarà considerato nullo, anche in presenza della firma apposta dalle parti, dal momento che gli effetti di questo saranno prodotti solamente dopo che sia avvenuta la registrazione presso l’AdE);

• la predisposizione di un contratto di locazione che, però, non presenta tutti quei caratteri che sono indispensabili per renderlo tale, da cui ne scaturisce la sua validità come atto, ma che non comporta la normale produzione degli effetti previsti tra le parti.

In questi casi elencati  si potrà procedere presentando una denuncia, nelle modalità e presso quei luoghi che andremo a vedere più in avanti, durante il corso di questo breve articolo.

Quando può essere restituito il canone di locazione

In alcune circostanze, l’inquilino potrà anche procedere con la richiesta di restituzione del canone di locazione, ma solamente nei seguenti casi, ovvero:

• quando il contratto di locazione non è stato registrato entro 30 giorni dalla firma, presso l’Agenzia delle Entrate;

• quando il contratto di locazione, pur essendo stato correttamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, entro il termine di tempo stabilito, presenta l’indicazione di un importo relativo al canone di affitto da corrispondere al locatore, inferiore rispetto a quello che andrà a sostenere e che pagherà effettivamente l’inquilino al proprietario dell’immobile.

Secondo quanto viene stabilito dalla Corte di Cassazione, le somme di denaro che vengono versate dal locatario nelle tasche del locatore, in qualità di canone di locazione, saranno considerate come prive di una “giusta causa” e non dovranno essere corrisposte al proprietario, dal momento che, anche il contratto di locazione stesso non esiste secondo la legge, perché non è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Perciò, questo contratto non produrrà alcun effetto tra le parti e le somme che, eventualmente, fossero state versate dall’inquilino nei confronti del proprietario dell’immobile concesso in locazione, dovranno essere restituite da quest’ultimo.

Dal momento in cui l’inquilino lascia il proprio appartamento, nel quale si trovava in affitto, costui avrà, secondo quanto viene stabilito dalla legge, un termine di tempo pari a sei mesi per presentare una denuncia nei confrontati del proprietario e per richiedere, dunque, a quest’ultimo la restituzione delle somme che gli sono state versate e che lui non ha provveduto a dichiarare all’Agenzia delle Entrate.

Come farsi restituire il canone di locazione: cosa deve fare l’inquilino

Ecco che cosa deve fare l’inquilino per avere indietro il canone di locazione che è stato pagato in nero:

• bisogna recarsi presso un giudice, al quale ci si deve rivolgere in modo da effettuare la richiesta di restituzione dei soldi che sono stati versati in nero al locatore;

• bisogna mostrare le copie delle ricevute di pagamento che sono state effettuate ogni mese oppure bisogna mostrare le copie dei bonifici che sono stati effettuati nei confronti del locatore;

• bisogna fornire qualsiasi prova che possa essere utile per attestare e per dimostrare di aver effettivamente abitato presso quel determinato immobile.

A pagare le conseguenze, sotto l’aspetto prettamente penale, che si andrebbero a generare nel caso della presentazione di una denuncia mossa nei confronti del proprietario dell’immobile e nel caso della richiesta di restituzione dei soldi che sono stati versati per il canone di affitto in nero, sarebbe solamente il locatore.

Come e dove denunciare

Non solamente l’inquilino può procedere con la presentazione della denuncia nei confronti del proprietario dell’appartamento, ma questa procedura, invece, può essere effettuata anche da qualsiasi altro soggetto terzo, come ad esempio anche un vicino di casa oppure da un genitore di un ragazzo che si trova in affitto.

Se, inoltre, si ha il timore di eventuali ripercussioni che potrebbero avere luogo da parte del locatore, si potrà procedere anche con una denuncia in forma anonima, dal momento che, anche se la Pubblica Amministrazione non ha l’obbligo di rispondere a delle segnalazioni anonime, potrà comunque procedere con degli accertamenti fiscali verso il proprietario dell’immobile.

Ma, ecco quali sono le modalità ed i luoghi presso i quali è possibile presentare una denuncia, ovvero:

• presso l’Agenzia delle Entrate;

• presso la Guardia di Finanza.

Il primo caso, ossia quello di denuncia effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, la procedura risulta estremamente semplice e rapida. Ecco quali sono i passaggi che bisogna seguire:

• occorre verificare se il contratto di locazione sia stato regolarmente registrato dal proprietario dell’appartamento, recandosi presso la sede territorialmente competente dell’Agenzia delle Entrate;

• in caso di esito negativo, occorrerà denunciare il locatore inadempiente, fornendo all’ufficio dell’AdE tutta la documentazione necessaria per dimostrare l’affitto in nero.

Nel secondo caso, invece, ossia quello relativa alla denuncia effettuata presso la Guardia di Finanza, la procedura sarà la stessa di quella di una normale denuncia. Nello specifico, bisognerà recarsi presso il Comando della GdF più vicino, fornire le proprie generalità ed un proprio documento di riconoscimento e procedere con la descrizione dell’accaduto.

Come provare l’affitto in nero

La prova più semplice da dimostrare e maggiormente utile per certificare che un determinato inquilino abbia abitato presso un determinato appartamento in affitto, di proprietà di un altro soggetto, è sicuramente quella di fornire all’Agenzia delle Entrate o alla Guardia di Finanza una copia del contratto di locazione.

Se, invece, per qualunque motivo, non si dispone di questo documento, ecco che cosa può essere utile per attestare la circostanza relativa ad un affitto in nero:

• le ricevute relative al pagamento del canone di locazione mensile;

• le ricevute dei bonifici effettuati nei confronti del proprietario dell’appartamento;

• le ricevute relative a qualsiasi altra forma di pagamento, con la quale è stato versato il canone di locazione mensile;

• le ricevute relative ai pagamenti delle utenze delle quali si è usufruito all’interno dell’appartamento in affitto, come ad esempio quelle dell’acqua, del gas, dell’energia elettrica, del riscaldamento, della rete telefonica e della rete Internet;

• qualsiasi altra documentazione utile che può fungere come prova di aver abitato realmente in affitto all’interno di un determinato appartamento di proprietà del locatore.

Quali sono le sanzioni per il proprietario e per l’inquilino

Ecco quali sono le conseguenze e le sanzioni alle quali va in contro il proprietario di un appartamento affittato in nero:

• l’impossibilità di agire utilizzando la procedura di sfratto nei confronti dell’inquilino inadempiente;

• la nullità del contratto e dei suoi effetti;

• l’impossibilità di agire contro l’inquilino che sceglie di pagare solamente la cifra che è scritta all’interno del contratto;

• il pagamento di una sanzione pari al 30% dell’imposta evasa;

• il pagamento di una sanzione compresa tra il 60% ed il 120% del valore dell’imposta non versata, con un minimo di 200 euro, nel caso di affitto in nero totale;

• il pagamento di una sanzione compresa tra il 90% ed il 180% del valore dell’imposta non versata, nel caso di affitto in nero parziale;

• il pagamento di una sanzione doppia, nel caso di immobile in locazione ad uso residenziale.

L’unica conseguenza ai danni dell’inquilino, invece, è quella di essere obbligato in solido con il locatore per il versamento del 50% della sanzione relativa all’imposta di registro non pagata.