Affitto non pagato: quando c'è lo sfratto e procedura

Chi non versa il canone d'affitto ripetutamente rischia lo sfratto per morosità: esiste però una tempistica prestabilita.

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Lo sfratto è un procedimento con il quale il proprietario di casa richiede, attraverso un tribunale, la consegna dell'immobile di sua proprietà e il recupero dei canoni di locazione che non sono stati pagati dall'inquilino moroso. In questa guida andremo a vedere come si può tutelare il locatore, quando avviene lo sfratto e come richiederlo, approfondendo i documenti necessari ed i costi da sostenere.

Affitto non pagato: quali sono i danni economici che può subire il proprietario di casa

Nel caso in cui l'inquilino non provveda al versamento del canone di locazione, che è stato pattuito, nei confronti del proprietario di casa, allora quest'ultimo sarà, di conseguenza, soggetto a subire dei danni di natura economica.

Nello specifico, questi danni economici che il locatore può subire quando il locatario non paga l'affitto sono:

  • il mancato guadagno dal versamento del canone di locazione mensile da parte dell'inquilino;
  • il sostenimento delle spese legali da corrispondere in relazione alla procedura di sfratto, mediante la parcella dell'avvocato, le imposte da versare e i costi delle notifiche da inviare all'inquilino moroso;
  • le tempistiche che sono necessarie per poter trovare un nuovo inquilino e, dunque il mancato guadagno derivante dal mancato versamento dei canoni di locazione mensili, che non saranno più pagati, logicamente, da quello vecchio, che è stato sfrattato.

Come si può tutelare

Al di là dei danni di natura economica che potrà subire il proprietario di casa quando l'inquilino non provvede a pagare quanto dovuto, costui potrò tutelarsi da questo rischio attraverso l'utilizzo di una tra le seguenti soluzioni, ovvero:

  • inviando una lettera di diffida all'inquilino che non paga, in modo da intimargli di lasciare libera l'abitazione nella quale si trova;
  • avviando una procedura di sfratto, facendone opportunamente richiesta presso il tribunale competente;
  • ricorrendo allo strumento della mediazione civile;
  • stipulando, insieme all'inquilino, prima della sottoscrizione del contratto di locazione, una polizza assicurativa, in modo da coprire quei danni che potrebbero essere generati nel caso in cui quest'ultimo non dovesse versare tutti i canoni di locazione mensili.

Qualora il proprietario dell'abitazione non avesse provveduto alla stipula di una polizza assicurativa contro il rischio del mancato pagamento da parte del locatario, allora non potrà procedere con alcune azione di tipo legale nei confronti di quest'ultimo, prima che sia trascorso il termine di tempo previsto, il quale è fissato a venti giorni.

Nel momento in cui saranno trascorsi questi venti giorni di tempo, allora il proprietario di casa potrà inviare una lettera di diffida all'inquilino, all'interno della quale gli verranno concessi cinque giorni di tempo per adempiere al versamento di quanto ancora dovuto.

Dopodiché, quando sarà scaduto anche questo termine di tempo, in caso di mancato pagamento da parte del locatario, si potrà, dunque, procedere con la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Che cosa non può assolutamente fare

Quando si decide di avviare una procedura di sfratto per mandare via dalla propria abitazione un inquilino che non paga l'affitto, occorre procedere rispettando quando viene disciplinato all'interno dell'ordinamento giuridico nazionale e, dunque, rivolgendosi al tribunale competente.

Le tempistiche che sono necessarie per completare questa procedura richiedono molto tempo e, per questo motivo, è bene che il proprietario di casa, all'interno di questo lasso di tempo, non potrà assolutamente compiere alcune tipologie di azioni, per non finire dalla parte del torto nella sua vicenda.

In particolare, secondo quanto viene disposto dalla legge, il locatore non potrà assolutamente:

  • staccare le utenze domestiche all'inquilino moroso, altrimenti egli commetterà il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, il quale viene punito con le sanzioni che vengono disciplinate all'interno dell'art. 392 del Codice Penale;
  • sostituire la serratura della porta di casa della propria abitazione.

Affitto non pagato: ecco quando avviene lo sfratto

Solitamente si pensa che lo sfratto possa avvenire solamente nel caso in cui ci siano delle gravi inadempienze da parte del conduttore, ma, in realtà, non è esattamente così. Certamente, questa procedura potrà essere richiesta anche in queste situazioni, come, ad esempio:

  • la sublocazione dell'immobile, la quale, invece, era esplicitamente vietata all'interno del contratto di locazione;
  • la violazione del regolamento condominiale.

Ma, in questo caso, per l'appunto, non si parlerà di vero e proprio sfratto, ma, bensì, della procedura tecnica di risoluzione anticipata del contratto. Cosa che potrà avvenire anche nel caso in cui si manifesti una necessità comprovata del proprietario dell'immobile nella vendita della propria abitazione, ma, in questo caso, la procedura risulta essere notevolmente più complicata e sono previste delle sanzioni nel caso in cui il proprietario di casa non provveda a vendere l'immobile entro i termini che sono stati stabiliti.

Infatti, la procedura di sfratto può avvenire e può essere richiesta nel momento in cui l'inquilino non provvede al pagamento del canone di locazione mensile e, dunque, viene definito come "moroso". Ma, in particolare, ecco quali sono le circostanze specifiche all'interno delle quali il locatario può essere considerato moroso, le quali sono diverse nel caso in cui l'immobile che risulta essere l'oggetto del contratto di locazione sia ad uso abitativo oppure ad uso commerciale.

Nello specifico, per entrambe le tipologie di locazione viene richiesto che sia stipulato il contratto d'affitto in forma scritta e che quest'ultimo venga registrato, in maniera corretta ed entro le tempistiche che sono previste dalla legge, presso l'Agenzia delle Entrate.

Ma, ecco, invece, quanti affitti non pagati servono per poter attivare la procedura di sfratto nei confronti dell'inquilino moroso:

  • quando si tratta di un immobile ad uso abitativo, lo sfratto avviene e può essere effettuato a partire dal ventunesimo giorno nel quale non viene pagato l'affitto dal locatario, rispetto al termine di tempo che viene stabilito all'interno del contratto di locazione, anche se si parla di un solo canone mensile non versato;
  • quando si tratta di un immobile ad uso commerciale, invece, lo sfratto avviene e può essere effettuato solamente se sussistono determinate condizioni, ovvero qualora risulti essere un interesse concreto del locatore oppure qualora non venga rispettato il principio della buona fede da parte del conduttore moroso.

Inoltre, il locatore può procedere con la procedura di sfratto del locatario, anche qualora quest'ultimo non provveda al versamento completo di tutti gli oneri condominiali a suo carico, qualora questi risultano essere di un importo almeno pari a due canoni di affitto mensili e qualora il ritardo che è stato accumulato risulti essere di almeno due mensilità.

Quali sono i documenti che deve presentare il proprietario di casa per lo sfratto

Ecco quali sono i documenti che deve necessariamente presentare il proprietario di un'abitazione concessa in locazione, nel momento in cui vuole intentare una procedura di sfratto nei confronti di un conduttore che non provvede al versamento del canone di affitto mensile pattuito:

  • una copia del contratto di locazione che è stato correttamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate;
  • le copie relative alle quietanze di pagamento dei canoni di locazione mensili che sono stati versati dal locatario;
  • le copie relative ad eventuali solleciti, lettere di diffida oppure qualsiasi altra documentazione che possa provare le inadempienze da parte dell'inquilino moroso.

Quali sono le tempistiche per ottenerlo

Risulta estremamente complicato stabilire con esattezza quali siano le tempistiche che sono necessarie per portare a termine una procedura di sfratto. Ma, ad ogni modo, solitamente per ottenerlo possono servire all'incirca dai tre ai sei mesi di tempo, anche se queste tempistiche possono variare a seconda di diversi fattori.

In particolare, la procedura avrà inizio a partire dal ventunesimo giorno successivo alla scadenza del pagamento dell'affitto stabilito dal contratto di locazione, entro la quale l'inquilino non versa quanto dovuto. Dopodiché, l'avvocato del proprietario di casa notificherà al conduttore un atto di citazione denominato "convalida di sfratto per morosità", all'interno del quale sarà stabilito il giorno dell'udienza.

Qualora quest'ultimo non dovesse pagare entro il giorno dell'udienza, egli avrà comunque la possibilità di richiedere il "termine di grazia", mediante il quale avrà ancora novanta giorni di tempo per pagare quanto dovuto.

Inoltre, ciò che solitamente fa allungare i tempi per l'ottenimento dello sfratto è la mancata decisione dell'ufficiale di pubblica sicurezza di chiamare un fabbro, nel momento in cui, durante i primi tentativi, il conduttore moroso non si trova all'interno dell'abitazione.

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Quanto costa un procedimento di sfratto

Il costo della procedura di sfratto varia a seconda dei seguenti fattori:

  • la complessità del caso;
  • la durata del caso.

Ma, ad ogni modo, le spese da sostenere saranno solitamente comprese tra i 500 ed i 1.000 euro e comprenderanno:

  • le spese di giustizia, ovvero il versamento della marca da bollo e del contributo;
  • il costo delle notifiche da corrispondere al conduttore, ognuna delle quali avrà un importo pari a circa 10 euro.

Però, se il proprietario dell'immobile vince la causa e viene avviata la procedura di sfratto, allora quest'ultimo avrà il diritto di recuperare il costo sostenuto per le spese legali.

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