Quando si tratta di vendere o comprare casa si possono trovare diverse soluzioni tutte più o meno valide. Possiamo provare a fare da soli oppure affidarci a dei professionisti del settore.
Molti preferiscono fare a meno delle agenzie immobiliari non tanto per mancanza di fiducia ma semplicemente perché un mediatore immobiliare può far lievitare eccessivamente i costi. Infatti chi svolge questa attività professionale può chiedere la provvigione per la sua prestazione professionale sia al venditore che all’acquirente, oppure solo a uno o solo all’altro.
Vediamo insieme come funziona.
Cosa fa l’agenzia immobiliare
L’agente immobiliare accompagna l’acquirente durante tutto il percorso di acquisto, quindi a partire dalla visione degli immobili fino al momento del rogito, dunque si tratta di una figura super partes che deve saper mediare tra esigenze e richieste delle due parti coinvolte nella trattativa.
Nello specifico, questa figura di mediazione si occupa di:
- valutare correttamente l’immobile al fine di determinare il prezzo, eventualmente avvalendosi dell’ausilio di tecnici competenti;
- presentare all’acquirente la reale situazione dell’immobile, mostrando eventuali problemi condominiali, di manutenzione straordinaria ecc.;
- segnalare l’esistenza di un’ipoteca e la natura del debito, eseguire ricerca in catasto e quindi richiedere sempre le visure catastali, nonché verificare corrispondenza tra scheda catastale e immobile esistente;
- segnalare alle parti i costi fiscali e notarili a cui andranno incontro nel caso in cui la compravendita vada a buon fine.
Tutti questi servizi devono in qualche modo essere retribuiti, e ciò avviene attraverso quella che viene definita provvigione, cioè il compenso che viene corrisposto agli agenti immobiliari una volta concluso un affare (sia esso una compravendita o la stipula di un contratto d’affitto, ad esempio).
Chi paga la provvigione dell’agenzia immobiliare, acquirente o venditore?
Il Codice Civile, all’art. 1755, afferma che il mediatore ha diritto alla provvigione da entrambe le parti protagoniste dell’affare, nel momento in cui si crea un vincolo tra di esse che le condurrà a concludere l’operazione. Ne deriva che ad essere tenuti al pagamento della provvigione saranno sia l’acquirente che il venditore.
Da un punto di vista legale, le commissioni che un consulente immobiliare dovrebbe ricevere per i suoi servizi non sono incluse in nessuna legge, per questo motivo è l’agenzia immobiliare che stabilisce liberamente l’importo, in base ai propri interessi e alla propria filosofia di lavoro.
Attualmente, possiamo trovare due tipi di formule nel mercato immobiliare:
- agenzie che applicano esclusivamente una percentuale al venditore;
- agenzie che applicano una percentuale al venditore e un’altra all’acquirente.
La provvigione da corrispondere all’agente immobiliare è variabile, sia perché può essere corrisposta solo da una o da entrambe le parti coinvolte nella transazione immobiliare, sia perché calcolata in base a una percentuale del valore dell’immobile.
Molto dipende anche dalle regioni, talvolta dalle singole città o addirittura dalle specifiche zone. Mediamente, le percentuali più diffuse si aggirano intorno al 2-3%. Quando si tratta di acquistare casa, ad esempio, il compenso medio da corrispondere all’agenzia immobiliare potrebbe essere del 3% circa, mentre la provvigione prevista per chiunque voglia vendere la propria casa in linea di massima si attesta intorno al 2% e in caso di affitto è pari al 10-15% della prima annualità.
Quando si paga la provvigione?
Il diritto da parte dell’agente immobiliare di riscuotere la provvigione non matura prima della firma del contratto preliminare di compravendita e si prescrive dopo un anno dalla conclusione della compravendita, secondo quanto previsto dall’articolo 2950 del Codice Civile. Se si supera questo termine, l’agente immobiliare perde il diritto all’incasso del denaro.
La giurisprudenza regola in modo chiaro questo punto e ammette il diritto a ricevere il compenso solo quando vi è la conclusione dell’affare e i due soggetti costituiscono un vincolo giuridico valico, non necessariamente l’atto finale di compravendita, ovvero il rogito. In questo senso, quindi, non è necessario che poi la vendita vada a buon fine o meno: se c’è la firma almeno del preliminare, il mediatore ha diritto a riscuotere la provvigione.
Quando non si ha diritto alla provvigione?
Si deve sempre all’interpretazione giurisprudenziale e al diritto che regola questa professione la concretizzazione di una serie di ipotesi in cui il diritto del mediatore alla provvigione può venire meno.
In primo luogo, non si avrà diritto alla provvigione nel caso in cui l’agenzia immobiliare che si è occupata della gestione dell’immobile non ha effettuato una mediazione che ha portato alla firma di un contratto, ma ha solamente agevolato la visione dell’immobile da parte dei potenziali acquirenti. Questo aspetto è regolato da una sentenza della Cassazione civile, sez. III, 16/09/2013 n° 21095, che afferma che la provvigione non deve essere pagata in assenza di mediazione.
Inoltre, è possibile rifiutarsi di pagare un’agenzia immobiliare nel momento in cui l’agente che si è occupato della trattativa non si sia dimostrato imparziale o abbia omesso comunicazioni importanti ai fini del corretto svolgimento della compravendita. In questo caso, la parte lesa ha anche il diritto di fare ricorso e ottenere un rimborso per i danni subiti.