Amministratore di condominio: chi può sceglierlo? Nomina, mandato e durata dell'incarico

Negli edifici con più di otto condomini, è obbligatorio per legge nominare un amministratore di condominio, il quale deve adempiere ad obblighi e doveri. Chi deve nominarlo?

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La nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria negli edifici con più di otto condomini. Al di sotto di tale soglia, in quelli che sono definiti condomini minimi, l’obbligo non sussiste. Di cosa si occupa? Quali sono i suoi compiti?

L’amministratore di condominio ha in capo alcuni obblighi e doveri. In primis, deve occuparsi di tutti gli adempimenti fiscali, della tenuta del registro dell’anagrafe condominiale e dei verbali assembleari.

Ha il dovere di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per approvare il rendiconto condominiale e far osservare il regolamento di condominio.

Chi è che può scegliere l’amministratore di condominio? Quanto dura la sua carica?

Chi nomina l’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio deve essere nominato inderogabilmente dall’assemblea di condominio.

Come qualsiasi decisione presa dall’assemblea, per essere deliberata, è necessario rispetti una maggioranza. Sia per quanto riguarda la nomina che la revoca dell’amministratore è necessaria la presenza di almeno 500 millesimi di proprietà e la maggioranza dei presenti. In ogni caso, è necessario il raggiungimento di 1/3 dei proprietari.

In alcuni casi, che elencheremo di seguito, anche su richiesta di un solo condomino l’amministratore può essere revocato dall’autorità giudiziaria:

  • Fondati sospetti di gravi irregolarità;

  • Se per due anni non ha reso il conto della sua gestione;

  • Se non informa l’assemblea condominiale di una citazione o di un provvedimento giudiziario che esorbita dalle sue attribuzioni.

La revoca può essere anche decisa dalla maggioranza assembleare, per esempio, per casi di gestione non trasparente o per mancata esecuzione della delibera assembleare.

Come si conferisce il mandato all’amministratore di condominio

Successivamente alla nomina, è necessario che l’assemblea di condominio conferisca il mandato all’amministratore neo eletto.

Il mandato può essere conferito oralmente, con procura verbale o tacita, oppure tramite un contratto scritto. Il mandato deve essere conferito dall’assemblea con propria deliberazione.

Come abbiamo già detto, sono i condomini a scegliere il loro rappresentante. Una volta avuta la nomina, l’amministratore accetta l’incarico, comunica i propri dati anagrafici e il locale dove sono custoditi i documenti e i registri condominiali liberamente consultabili dai condomini.

Nel preventivo, l’amministratore deve specificare analiticamente il suo compenso. Come si determina? In modo forfettario oppure in relazione alle attività che si renderanno necessarie.

Se non viene espressamente indicato, l’amministratore non può pretendere ulteriori compensi come, per esempio, in caso di esecuzione di lavori straordinari.

L’amministratore di condominio può essere scelto dalla ditta costruttrice?

Abbiamo già chiarito che l’amministratore di condominio deve essere nominato dall’assemblea di condominio. La clausola eventualmente inserita nei singoli atti di compravendita, con la quale il costruttore si riserva il diritto di scegliere l’amministratore è nulla.

Quindi, se viene scelto illegittimamente dalla ditta costruttrice e non c’è una delibera assemblea che conferma la nomina, allora l’amministratore non può vantare alcun diritto al compenso nei confronti del condominio. Si tratta della decisione presa dal Tribunale di Roma, con la sentenza n. 8590, del 31 maggio 2023.

Cosa è accaduto? Il Tribunale di Roma ha negato il compenso all’ex amministratore nominato direttamente dalla società costruttrice dello stabile. Lo stesso condominio sosteneva, infatti, che la nomina era nulla o inesistente, non essendoci un verbale di nomina dell’assemblea e che la clausola della ditta costruttrice fosse nulla, in quanto la nomina è un diritto inderogabile dell’assemblea.

Occorre sempre ricordare che l’assemblea di condominio è l’organismo deputato alla nomina dell’amministratore di condominio, così come stabilito dall’articolo 1136 del Codice Civile.

Dalla nullità della nomina consegue l’impossibilità per l’ex amministratore di pretendere il pagamento del proprio compenso, oltre che l’obbligo di restituire eventuali soldi già versati dal condominio, mancando il titolo contrattuale giustificativo dell’obbligo a carico dei condomini.

Quanto dura il mandato

Il mandato conferito all’amministratore di condominio ha la durata di un anno e si rinnova di un altro anno se, alla scadenza, l’assemblea non lo conferma o lo sostituisce.

Per la legge, infatti, la nomina dell’amministratore segue la formale 1+1. In ogni caso, al secondo anno di mandato, l’amministratore dovrebbe inserire, all’interno dell’ordine del giorno, la votazione sulla conferma dell’incarico oppure sull’eventuale nomina di un’altra persona.

Se non vengono prese decisioni, l’amministratore uscente deve continuare a svolgere le proprie funzioni, in regime di prorogatio, in modo tale da non lasciare il condominio privo di gestione.

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