Chi deve mettere mano al portafoglio e pagare l’amministratore di condominio? Il corrispettivo deve essere saldato solo dai proprietari degli appartamenti? E gli inquilini: devono partecipare a questa spesa? Può capitare, infatti, di aver preso in locazione un alloggio e a ritrovarsi a fare i conti con le spese da pagare. Una di queste, senza dubbio, è quella relativa al compenso mensile che spetta all’amministratore di condominio.
Prima di procedere con l’approfondimento di questo argomento, è bene fare una precisazione: la nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria, nel momento in cui all’interno dell’edificio ci siano più di otto condomini. Nel caso in cui l’assemblea non dovesse provvedere a detta nomina, questa potrà essere effettuata direttamente dall’autorità giudiziaria, a seguito del ricorso di uno o più condomini (su questo argomento è importante l’articolo 1129, comma 1 del Codice Civile).
Amministratore di condominio: alcuni chiarimenti
L’amministratore di condominio dura in carica un anno. Al termine di questo periodo è obbligato, per legge, a presentare un rendiconto che illustri le attività svolte e la sua gestione. Il professionista può essere rieletto, anche per più anni consecutivamente. L’amministratore di condominio ha il compito principale di gestire lo stabile: dovrà eseguire le deliberazioni dell’assemblea, dovrà verificare che il regolamento di condominio venga osservato, ma soprattutto dovrà provvedere a disciplinare le parti comuni e verificare che i sevizi comuni – come riscaldamento e portineria – funzionino. Tra i suoi compiti c’è anche quello di riscuotere i vari contributi versati dai condomini, erogare le spese correnti per la manutenzione ordinaria e per l’esercizio dei servizi comuni. L’amministratore di condominio ha anche la responsabilità di rappresentare il condominio in giudizio.
Come ogni professionista, l’amministratore di condominio ha diritto a ricevere un compenso per la l’attività che svolge. L’ammontare di questo importo deve essere specificato nel momento in cui viene conferito ed accettato l’incarico. O nel momento del rinnovo. Nel caso in cui questo importo non venga specificato, la nomina non sarà ammissibile. A questo punto è necessario sottolineare che l’ammontare del compenso, che viene richiesto dall’amministratore di condominio, non dovrà necessariamente essere indicato all’interno della delibera. Questa indicazione potrà essere fornita nel momento in cui viene accettata la nomina, che può avvenire in un momento successivo rispetto alla delibera. Questo significa che non è annullabile la delibera, nella quale non venga indicato il compenso ed i dati dell’amministratore, nel caso in cui questi vengano comunicati in un momento successivo.
La regola generale prevede che spetti ai proprietari delle varie unità immobiliari provvedere a coprire le spese relative al compenso di questo professionista. Questo avviene anche nel momento in cui un appartamento sia dato in locazione. Inquilino e proprietario, comunque, hanno la possibilità di accordarsi in maniera diversa.
Amministratore di condominio: chi paga le spese
Ribadiamo un concetto di fondo: da chi devono essere pagate le spese di condominio? I costi relativi dai beni comuni devono, per legge, essere coperti da tutti i proprietari di ogni singola unità immobiliare. I costi dovranno essere suddivisi in maniera proporzionale al valore della proprietà, salvo che ci siano delle disposizioni diverse. Anche per gli oneri relativi all’amministratore condominiale vige lo stesso ed identico criterio di ripartimento degli oneri. Questo significa che il suo costo sarà suddiviso in base al numero di millesimi, che sono stati assegnati alle varie unità immobiliari.
I vari condomini hanno comunque la possibilità di accordarsi e stabilire che le spese dell’amministratore di condominio vengano suddivise in parti uguali tra tutti i titolari delle unità immobiliari, indipendentemente dagli eventuali millesimi di proprietà di ogni singolo proprietario. In qualsiasi momento, i condomini hanno la possibilità di modificare questo accordo e tornare alle regole previste dalla legge, purché ci sia l’unanimità dei consensi.
Gli inquilini: cosa devono fare?
Nel caso in cui un appartamento venga dato in locazione, il pagamento dell’amministratore di condominio spetta al proprietario dello stesso. Questo particolare corrispettivo non rientra, infatti, tra gli oneri che sono a carico diretto dell’inquilino. Questi sono espressamente previsti dalla legge e si riferiscono a:
- servizio di pulizia;
- funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
- fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
- spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
- fornitura di altri servizi comuni.
La spesa del servizio di portineria, nel caso in cui questa dovesse esistere, spetta nella misura del 90% all’inquilino. Sempre che le parti non abbiano concordato una quota minore.
Per quanto riguarda il compenso dell’amministratore di condominio, la normativa prevede che non debba essere pagato dall’inquilino. La Corte di Cassazione ha ribadito che l’elenco che abbiamo riportato in precedenza sia tassativo: quindi il compenso del professionista grava unicamente sulle spalle del proprietario.