Magari per arrotondare o per avviare un’attività economica con lo scopo di farla arrivare al successo, molte persone che possiedono un appartamento all’interno di un condominio avranno pensato di aprire un b&b.
In questo articolo vedremo le regole da rispettare per farlo in modo legale: che cosa dice la legge in merito, che cosa deve disporre il regolamento condominiale e quali sono le regole per l’apertura.
Si può aprire un Bed & Breakfast in condominio? Ecco cosa dice la legge
Aprire un bed & breakfast, probabilmente, è un’idea che è stata pensata e progettata da molte persone, soprattutto per chi ha la fortuna di vivere in una località a vocazione turistica. Ma è davvero possibile aprire questa attività economica qualora l’appartamento sia situato in un condominio? Oppure si va contro la legge e/o il regolamento condominiale?
Nel nostro ordinamento, in particolare secondo quanto disciplinato nel Codice del Turismo, i bed & breakfast rientrano nella categoria delle attività economiche extra alberghiere, ma solamente qualora:
- vengano portate avanti e gestite da soggetti privati;
- vengano gestiti attraverso una modalità non imprenditoriale.
Per questa motivazione, può essere consentita l’apertura di un bed & breakfast in condominio, a meno che il regolamento condominiale non disponga diversamente e ne vieti, per l’appunto la sua presenza al suo interno. Anche se, a questo proposito, la Corte di Cassazione ha sentenziato più volte il fatto che il b&b non possa essere considerata un’attività alberghiera, per cui il suo specifico divieto deve essere specificato all’interno del regolamento condominiale.
Tuttavia, anche se non ne risulta vietata l’apertura, la gestione di un bed & breakfast deve essere portata avanti in modo da non recare alcun disturbo o danno nei confronti degli altri condomini, altrimenti questi ultimi potrebbero chiederne la chiusura, provando in giudizio i danni subiti. Quest’ultima disposizione si evince dalla sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016, della Corte di Cassazione.
Invece, sempre la Suprema Corte, con la sentenza n. 24707 del 20 novembre 2014, ha disposto che, all’interno del condominio, può essere aperto un bed & breakfast, dal momento che il proprietario dell’appartamento deve essere libero di utilizzare quest’ultimo nella modalità che più preferisce, traendone i relativi frutti dal medesimo, senza per forza dover richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale e senza alcun limite in merito.
Non basta, dunque, una previsione generica del divieto di generare rumori all’interno del regolamento condominiale per poter vietare l’apertura e la relativa gestione di un b&b. Questo purché tale attività extra alberghiera non superi la normale soglia della tollerabilità prevista dalla legge, la quale sarà valutata, nello specifico, di caso in caso, soprattutto nelle cosiddette ore del silenzio.
In sostanza, se il regolamento condominiale vieta l’apertura di un’attività economica all’interno del condominio, allora nessun condomino potrà decidere di aprire un bed & breakfast al suo interno; mentre, se questa previsione non viene inserita all’interno del regolamento condominiale, allora si potrà procedere con l’apertura del b&b, sempre continuando a rispettare ciò che la legge disciplina in merito.
Come fare: i passaggi da seguire
Dato che la legge non prevede una norma specifica in merito e dato che la giurisprudenza dispone che debba essere inserita un’apposita clausola all’interno del regolamento condominiale, in modo da vietare l’apertura di un b&b, in quanto quest’ultimo non risulta assimilabile e non possa rientrare all’interno della categoria delle attività alberghiere, allora bisogna fare attenzione a ciò che prevede il suddetto regolamento condominiale.
Bisogna attenersi a quanto viene inserito all’interno di quest’ultimo, in modo da non fare qualcosa di illecito andando ad aprire un bed & breakfast in condominio, se questo dispone diversamente. In particolare, ecco qual è il procedimento che deve seguire il soggetto che intenda aprire un b&b all’interno del proprio condominio:
- verificare le disposizioni dell’ordinamento giuridico nazionale;
- verificare le norme previste dai regolamenti regionali;
- è opportuno, anche se assolutamente non necessario, comunicare la propria decisione di voler aprire un b&b all’interno del condominio, in modo che tutti i condomini siano a conoscenza di questo fatto ed in modo da non avere problemi in futuro, ma di gestire eventuali problematiche che potrebbero insorgere prima della relativa apertura;
- rivolgersi ad un commercialista per l’apertura della partita IVA, in modo da essere in regola sotto l’aspetto fiscale;
- recarsi presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), all’interno del proprio Comune di appartenenza, in modo da compilare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ed in modo, dunque, da dichiarare l’apertura della propria attività, provvedendo al pagamento di quanto dovuto.
Per ogni documentazione ulteriore, per venire a conoscenza di tutte le informazioni relative all’apertura di un bed & breakfast in condominio, per conoscere quali sono i requisiti specifici che bisogna rispettare e per le linee guida in merito, occorre andare a verificare quello che viene disciplinato all’interno di:
- il Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, il quale viene disciplinato all’interno del Decreto Legislativo n. 79 del 23 maggio 2011, che è stato successivamente modificato attraverso l’emanazione del Decreto Legge n. 18 del 17 marzo 2020, convertito, poi, dalla Legge n. 27 del 24 aprile 2020;
- la normativa nazionale;
- i regolamenti regionali.
Quali documenti servono
Ecco qual è la documentazione che bisogna necessariamente presentare per poter procedere con l’apertura di un bed & breakfast in condominio:
- la SCIA;
- il contratto di affitto registrato oppure l’atto di proprietà del relativo immobile;
- l’assicurazione sull’immobile;
- la planimetria dell’immobile;
- ogni altro tipo di documentazione che può essere prevista e richiesta dal proprio Comune di appartenenza (ogni singolo Comune potrà richiedere documenti diversi per il rilascio della possibilità di aprire un b&b).
Che requisiti deve avere l’appartamento
Oltre alla presentazione e al pagamento della SCIA presso il proprio Comune di appartenenza, per l’apertura di un bed & breakfast in condominio, sarà necessario rispettare e possedere tutti i requisiti specifici a livello tecnico ed urbanistico, i quali vengono disposti dalla propria Regione di appartenenza.
Questi requisiti sopra citati, possono essere diversi a seconda della Regione all’interno della quale ci si trova. Ma, ad ogni modo, ecco quali sono i requisiti che sono richiesti e che è necessario dover possedere nella maggioranza delle Regioni presenti in Italia:
- l’appartamento deve possedere un minimo di tre ed un massimo di sei stanze;
- le stanze devono essere separate l’una dall’altra;
- ogni stanza deve avere una superficie minima, in base al numero di posti letto che sono presenti al suo interno;
- deve essere presente un bagno dotato di sanitari, uno specchio ed un attacco alla presa della corrente;
- devono essere presenti più bagni, qualora l’appartamento disponga di un certo numero di stanze;
- deve essere effettuata la pulizia giornaliera delle stanze e degli spazi comuni.
Sotto l’aspetto puramente di naturale fiscale, invece, bisogna capire, eventualmente con il supporto specializzato di un commercialista, se la propria attività rientra all’interno della gestione saltuaria ed occasionale, oppure se risulta essere continuativa: nel primo caso, non servirà aprire la partita IVA; mentre, nel secondo caso, invece, l’apertura della medesima sarà da ritenersi obbligatoria per legge.
Quali sono gli adempimenti di un Bed & Breakfast
Ecco quali sono gli adempimenti e gli obblighi che gravano sul proprietario che decide di aprire un bed & breakfast:
- comunicare la lista degli ospiti, i quali soggiornano all’interno del b&b, alle autorità di pubblica sicurezza;
- trasmettere, in modalità telematica, tutti i dati relativi ai flussi turistici all’ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica);
- il pagamento dei diritti SIAE (Società Italiana degli Autori ed Editori);
- il pagamento delle bollette;
- il versamento delle altre tasse che sono previste, sia a livello nazionale che a livello locale.
Quanto si paga di condominio
Dal momento che l’apertura di un bed & breakfast in condominio non fa modificare l’utilizzo che se ne fa dell’appartamento, il quale rimane sempre ad uso residenziale, i proprietari dovranno pagare la stessa cifra che pagano anche gli altri, ovviamente sempre in relazione alla quota dei millesimi di proprietà.
La Corte di Cassazione, a proposito di questo, prevede nulle tutte le clausole che prevedono un pagamento maggiore dei proprietari di b&b, dal momento che ciò risulterebbe un ostacolo alla libertà dei medesimi di disporre liberamente del proprio appartamento.
In merito subentrano anche le disposizioni del codice civile, il quale prevede all’interno dell’art. 1123, intitolato “Ripartizione delle spese” che:
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.