Quali sono i casi nei quali un’assemblea condominiale può essere considerata non valida? Quando possiamo opporci ad una decisione, che riteniamo irregolare. Partiamo da una certezza di base: una delibera, presa nel corso di un’assemblea condominiale, è a tutti gli effetti illegittima, nel momento in cui è contraria alla legge o al regolamento condominiale.
Sono molti i casi nei quali le delibere, approvate nel corso dell’assemblea condominiale, possono risultare in contrasto con il regolamento. O addirittura non essere state inserite all’interno dell’ordine del giorno. E cosa succede, invece, se l’assemblea che ha preso una determinata decisione, non è stata convocata nella maniera corretta? Queste sono solo alcune delle ipotesi che potrebbero portare ad impugnare una delibera assembleare. A questo punto la domanda successiva potrebbe essere un’altra: in quali occasioni un verbale di assemblea può essere ritenuto a tutti gli effetti non valido? La risposta, in questo caso, è molto semplice: nel momento in cui una delibera che vi è riportata all’interno è nulla o annullabile. Ma forse, adesso, è meglio addentrarci un po’ di più nella questione e vedere cosa prevede la legge.
Assemblea condominiale, quando non è valida
Ci sono dei casi nei quali le delibere assembleari non sono valide. Questo può accadere nel momento in cui presentano dei vizi. Queste si distinguono in:
- delibere nulle. Stiamo parlando di quei documenti che non presentano degli elementi essenziali o che hanno un oggetto impossibile o, addirittura, illecito. Rientrano in questo gruppo anche quelle che hanno un oggetto che non rientra direttamente nella competenza dell’assemblea condominiale. Tra queste ci sono anche le delibere che vanno ad incidere direttamente dei diritti individuali, su servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di un condomino;
- delibere annullabili. Tra queste rientrano quelle che presentano dei vizi relativi alla costituzione regolare dell’assemblea. In questo gruppo rientrano anche quelle che hanno una maggioranza inferiore a quella che prevede esplicitamente la legge e quelle che hanno dei vizi formali. Ma anche le delibere che abbiano violato delle prescrizioni legali, regolamentari o che non si siano attenute correttamente al procedimento di convocazione o informazione della stessa assemblea condominiale.
Nel caso in cui ci siano delle delibere nulle perché sono in contrasto con la legge o con il regolamento condominiale, non è possibile sanarle nemmeno chiedendo l’adesione dei condomini, che non hanno intenzione o non vogliono impugnarle. Al contrario, le delibere annullabili, anche se presentano dei vizi di forma, risultano essere sostanzialmente legittime. In questo caso, benché possano essere arrecati dei danni ad uno o più condomini, possono essere sanate con l’accettazione tacita di quanti non abbiano provveduto a impugnarle.
Impugnare le delibere assembleari
Chi è che ha diritto ad impugnare una delibera presa dall’assemblea condominiale? Nel caso in cui la delibera sia nulla, può essere impugnata da un qualsiasi condomino, che abbia interesse a farlo. Se ci si trova davanti ad una delibera annullabile, questa potrà essere impugnata dai condomini presenti (anche con delega), che abbiano espresso voto contrario o si siano astenuti. Potranno impugnare la delibera anche quanti non fossero presenti in assemblea e che non abbiano provveduto a nominare un delegato.
Attenzione, comunque, a rispettare i tempi per impugnare la delibera presa dall’assemblea condominiale. Per le delibere nulle non ci sono termini entro i quali proporre la propria opposizione. Per quelle annullabili, invece, i diretti interessati avranno trenta giorni di tempo per farlo. Questi partono:
- dal giorno dell’assemblea per quanto siano stati presenti alla stessa, personalmente o attraverso una delega;
- dal giorno in cui riceve il verbale dell’assemblea, per chi era assente alla stessa.
Assemblea condominiale: come impugnare la delibera
È possibile impugnare una delibera dell’assemblea condominiale attraverso un atto di citazione davanti ad un giudice competente. Prima di questo passo, comunque, il diretto interessato dovrà provare una conciliazione davanti ad un ente accreditato presso il Ministero della Giustizia. Nel caso in cui la conciliazione non dovesse avere un esito positivo, si potrà procedere presso il Giudice di Pace.
Perché sia valido, all’interno dell’atto di citazione dovranno essere indicate esplicitamente:
- la delibera assembleare che è oggetto diretto di impugnazione;
- i motivi che la rendono illegittima.
Ricordiamo, comunque, che le delibere assembleari sono ritenute legittime e pertanto sono vincolanti, anche se sono state impugnate. Almeno fino a quando il giudice non decide per la loro illegittimità. Per evitare che vengano arrecati dei pregiudizi ai condomini, la normativa vigente permette al giudice di sospenderne l’efficacia in attesa del giudizio. La richiesta di sospensione deve, però, essere presentata dopo o contestualmente all’impugnazione delle delibere, presentando un’apposita istanza allo stesso giudice.