Hai appena acquistato un immobile usufruendo del bonus prima casa. Quanto tempo hai per cambiare la residenza e non perdere le agevolazioni? Ricordiamo, infatti, che l’Agenzia delle Entrate permette di pagare alcune tasse in misura ridotta, ma è necessario sottostare ad una serie di condizioni: tra queste rientra, appunto, il cambio di residenza.
Il contribuente che ha usufruito del bonus prima casa dovrà necessariamente spostarsi all’interno del Comune, dove si trova la nuova abitazione. Questa operazione non dovrà necessariamente avvenire prima che sia stipulato l’atto o immediatamente dopo. La normativa concede una discreta tolleranza. La scelta di essere leggermente permissivi è, in un certo senso, necessaria perché non sempre l’appartamento che si è comprato è abitabile immediatamente. Nella migliore delle ipotesi ci sono dei lavori di ristrutturazione da effettuare. Ma non solo: sarà necessario trasferire l’arredamento e non è detto che possa essere effettuato immediatamente. Questo è il motivo per il quale molti contribuenti, che hanno sfruttato il bonus prima casa, si chiedono entro quando dovranno effettuare il cambio di residenza dopo il rogito? O, in alternativa, entro quando devono spostare la propria residenza nel Comune dove si trova la nuova casa? Scopriamo come è necessario muoversi.
Bonus prima casa: trasferire la propria residenza
Partiamo con il dare una certezza. Trasferire la propria residenza nell’alloggio che si è appena comprato non è un obbligo di legge. Ma serve per vedersi riconosciute alcune agevolazioni fiscali sul rogito: stiamo parlando, in altre parole, del cosiddetto bonus prima casa.
Tra le varie agevolazioni, alle quali la normativa permette di accedere, vi è quella di pagare l’Iva al 4% invece che al 10% per quanti stiano comprando l’immobile dall’azienda. Nel caso in cui si stia comprando da un privato, invece, l’imposta di registro scende al 2% dal 9%. Per riuscire ad ottenere uno sconto su queste imposte l’acquirente:
- non deve essere proprietario di altre abitazioni all’interno dello stesso Comune dove è situata quella che sta acquistando;
- nel caso in cui sia proprietario di un immobile in una qualsiasi altra parte d’Italia, deve provvedere a cederlo entro un anno dalla data del rogito;
- deve trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile appena acquistato;
- la casa acquistata non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Non deve essere di lusso.
Indipendentemente dalle agevolazioni fiscali ottenibili attraverso il bonus prima casa, il contribuente non può fissare la propria residenza dove vuole. Dovrà indicare l’abitazione dove vive abitualmente, almeno per la maggior parte dell’anno. Non si potranno scegliere delle residenze di comodo.
Residenza: entro quanto tempo deve essere modificata
Ai fini del bonus prima casa, il cambio di residenza dovrà essere effettuato entro 18 mesi dalla data nella quale viene stipulato il rogito. Sarà premura del contribuente tenere in considerazione eventuali ritardi nella consegna dell’immobile, causati da dei problemi con i tempi di ristrutturazione. Questi, infatti, non costituiscono una valida ragione per la quale si possa posticipare il cambio di residenza.
A questo punto è necessario fare due precisazioni:
- non è necessario procedere con il cambio di residenza nel caso in cui l’immobile appena acquistato sia nello stesso Comune dove il contribuente lavora. Anche in questo caso è possibile riuscire ad ottenere il bonus prima casa;
- la residenza non dovrà necessariamente essere quella dove è situata la nuova casa. La residenza potrà essere fissata in un’altra via, purché sia nello stesso Comune. Questo è uno dei motivi per i quali sarà possibile usufruire del bonus prima casa anche nel momento in cui viene acquistato un immobile per essere dato in affitto.
Bonus prima casa: cosa succede se non si cambia residenza in tempo
Ai fini del bonus prima casa, cosa accade se non si rispettano i tempi previsti per il cambio di residenza? In altre parole, cosa succede se non ci si trasferisce entro 18 mesi. Il contribuente si ritroverebbe nella spiacevole situazione di perdere le agevolazioni fiscali ottenute nel momento della compravendita. La conseguenza più immediata e diretta è che sarà tenuto a pagare:
- la differenza tra le imposte versate in misura scontata e quelle invece dovute in misura piena per il rogito;
- una sanzione pari al 30% dell’importo appena indicato al punto precedente.
Ci sono dei casi nei quali il contribuente è giustificato nel fatto che abbia ritardato il cambio di residenza. Questo avviene quando ci sono delle cause di forza maggiore, che si sono frapposte nel frattempo. Ma che soprattutto non dipendono dalla volontà del diretto interessato. Uno dei casi, nei quali i contribuenti potrebbero imbattersi, è il mancato rilascio dell’immobile da parte del precedente proprietario: questo costituisce una causa di forza maggiore. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1588/2018, ha confermato che non c’è l’esimente della forza maggiore per il ritardo connesso ai lavori di costruzione e al completamento dell’iter per il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile.