Quali sono le cause che possono portare a cambiare l’amministratore di condominio? Bisogna pagare una penale, in caso di revoca anticipata? Quali sono le regole da seguire e le leggi da rispettare, nel caso in cui si abbia intenzione di cambiare l’amministratore di condominio anticipatamente?
A fornirci qualche chiarimento su questa importante figura professionale ci ha pensato il Codice Civile, il quale ha stabilito che l’amministratore di condominio dura, nella sua carica, un anno. Alla sua scadenza naturale, l’incarico può essere rinnovato per un altro anno. Il rinnovo è sostanzialmente automatico, quindi, non sarà necessaria una nuova delibera assembleare per riconfermare l’amministratore di condominio. Questa delibera, invece, sarà necessaria nel momento in cui scade il secondo anno. Ma la domanda che molti nostri lettori si staranno ponendo è se sia possibile revocare l’amministratore di condominio dopo un solo anno, prima che scatti il rinnovo, dimezzando, in questo modo, la durata del mandato così come è stato stabilito dal Codice Civile.
Amministratore di condominio: quando è possibile revocarlo
In qualsiasi momento l’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea. È possibile sollevarlo dal suo incarico anche prima della scadenza del suo mandato, senza che sia necessario ricorrere ad una valida motivazione. In estrema sintesi non è necessario sollevare, per la sua revoca, un suo eventuale inadempimento. Quello che lega l’amministratore di condominio ai propri clienti è un incarico fiduciario: per questo motivo il contratto può essere risolto in qualsiasi momento, nel caso in cui dovessero venire meno i presupposti di questa fiducia.
Accertata questa possibilità da parte dell’assemblea, nel momento in cui si procede con la revoca del mandato all’amministratore di condominio scatta l’obbligo di pagare i danni al professionista. Generalmente questi danni sono quantificati con una cifra pari ai compensi che lo stesso avrebbe percepito fino alla scadenza naturale del contratto. In estrema sintesi l’amministratore di condominio può essere mandato via in qualsiasi momento, ma sarà necessario pagargli il resto del compenso.
Attenzione, però, che la disdetta all’amministratore di condominio può scattare anche a fronte di gravi inadempienze da parte di quest’ultimo. Tra queste rientrano la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio. O non aver provveduto a riscuotere i crediti condominiali. O, peggio ancora, essersi appropriato indebitamente delle somme di proprietà del condominio. In questi casi, quando scatta la revoca per giusta causa, non scatta alcun risarcimento.
Amministratore di condominio: se l’assemblea non lo vuole sostituire
Nel caso in cui l’amministratore di condominio sia responsabile di gravi inadempienze, per le quali potrebbe scattare la revoca per giusta causa, ma l’assemblea non ha intenzione di sostituirlo, può intervenire anche un singolo condomino. Quest’ultimo avrà la facoltà di fare ricorso direttamente in tribunale. Il giudice potrà provvedere a revocare il professionista nel caso in cui si dovessero verificare i seguenti casi:
- non sia stata comunicata all’assemblea una notifica di un atto di citazione o di un provvedimento, i cui contenuti non rientrino tra le normali attribuzioni dell’amministratore di condominio;
- per l’omesso rendiconto della gestione;
- nel caso in cui il professionista sia reo di gravi irregolarità, alcune delle quali risultano essere elencate all’articolo 1129 del Codice Civile, mentre altre sono state individuate direttamente dalla giurisprudenza. Tra le responsabilità vi rientra l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto.
Ricordiamo che l’amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento, senza che sia necessario fornire una qualsiasi motivazione. Il condominio dovrà fornirgli come risarcimento il compenso residuo, ossia quello che avrebbe percepito fino alla scadenza del contratto.
Fatte queste premesse è lecito domandarsi se la revoca che arrivi dopo il primo anno di mandato e prima del rinnovo automatico, debba essere considerata a tutti gli effetti come una revoca anticipata. E se come tale faccia maturare l’obbligo di pagare la parte restante dell’onorario preventivato. In questo caso la risposta è negativa, perché il mandato dell’amministratore di condominio è annuale ed il professionista non potrà pretendere alcun pagamento da parte del condominio. La legge, infatti, precisa che il rinnovo alla scadenza del mandato vi è solo perché l’assemblea non esercita il diritto di revoca.
Questo è un punto molto importate: l’incarico dell’amministratore di condominio è annuale e rimane sempre tale. Con il rinnovo automatico se, prima della convocazione dell’assemblea, non si chiede di discutere della sua revoca, o non si chiede di mettere all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore di condominio viene rinnovato il contratto. La nomina di un nuovo amministratore comporta l’implicita revoca del precedente, che può pretendere come compenso solo quello maturato per il cessato incarico già svolto.
Il risarcimento da versare all’amministratore
Nel caso in cui l’assemblea dovesse decidere che l’amministratore di condominio non dia un adeguato affidamento nella gestione dei servizi e dei vari beni comuni, ha la facoltà di revocarlo. Non dovrà nemmeno esternare le proprie motivazioni. Quello a cui è necessario prestare attenzione è che il professionista revocato potrà agire in via ordinaria – ai sensi dell’articolo 1725 del Codice Civile – e pretendere il risarcimento del danno subito a causa della revoca ingiustificata.
Il risarcimento da versare sarà pari al compenso per l’intero anno pattuito. Il professionista, infatti, al momento della nomina ha fatto affidamento sulla durata annuale del suo incarico, andato deluso non già per sue specifiche responsabilità ma piuttosto per discrezionale volontà dei condomini suoi mandanti.