Casa sottoposta a pignoramento: ecco chi paga l'Imu

Quando una casa è sottoposta a pignoramento immobiliare chi paga l'Imu? Ovviamente ci riferiamo a tutti quei casi in cui non sia prevista un'esenzione.

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Quando una casa è sottoposta a pignoramento immobiliare chi paga l'Imu? Ovviamente ci riferiamo a tutti quei casi in cui non sia prevista un'esenzione. Stiamo parlando, quindi, del secondo appartamento al mare o in montagna. Della cascina in collina ereditata dai nonni o dell'immobile di lusso, se è una prima casa. Questi sono gli immobili per i quali non sono previste le esenzioni Imu e quindi si deve necessariamente mettere mano al portafoglio.

Purtroppo, per un motivo o per l'altro, il tribunale ti ha notificato l'atto di precetto e poi quello di pignoramento. Ti è venuto a trovare il curatore, nominato direttamente dal giudice. Insieme al perito è stata fatta una valutazione dell'immobile. La procedura è partita, ma a te è stata data la possibilità di utilizzare l'immobile fino a quando non sarà venduto attraverso l'asta giudiziaria. Ma a questo punto è arrivata puntuale la telefonata del commercialista, che ti ha ricordato che devi pagare, come ogni anno, l'Imu. A questo punto ti chiedi su chi debba gravare questo ulteriore onere fiscale: anche perché a breve perderai l'immobile, è inutile spendere dei soldi in tasse.

Cosa prevede la legge in questi casi? Quando c'è un pignoramento in corso, a chi tocca il pagamento dell'Imu? Ma soprattutto quando decade l'esenzione prima casa sull'immobile, se nel frattempo dovessi decidere di lasciarlo libero e permettere di metterlo in vendita il prima possibile. La questione è più delicata di quel che sembra ed è stata più volte affrontata da vari tribunali, che si sono trovati alle prese con gli avvisi di accertamento per l'Imu e le altre imposte locali non corrisposte per immobili pignorati. Quello che andremo ad analizzare, in questa sede, vale non solo per l'Imu, ma anche per le altre imposte sulla cosa, come la Tari, ossia l'imposta sui rifiuti.

Imu: chi la deve pagare

Partiamo, immediatamente, con il ricordare che l'Imu deve essere pagata dal proprietario dell'immobile. Quindi, per sapere chi effettivamente sia tenuto al suo pagamento, è necessario andare a verificare chi sia il proprietario dell'immobile. Nel momento in cui scatta il pignoramento, non viene modificata la proprietà dell'immobile che è soggetto alla procedura esecutiva. Fino a quando questo non viene assegnato al migliore offerente, la proprietà non cambia. E quindi nemmeno l'onere di pagare l'Imu. Sul debitore, quindi, continueranno a gravare tutte le spese relative all'appartamento: Imu, Tari e tutte le spese condominiali. Alcune sentenze - anche se in questo caso la Cassazione è di parere opposto - spetterebbero anche le spese di manutenzione straordinaria.

Da quello che abbiamo appena visto, quindi, sembra abbastanza chiaro che, anche se l'immobile è sottoposto a pignoramento, tutte le tasse che riguardano la casa, come Tari ed Imu, gravano interamente sul debitore. Poco importa che lo stesso sia sottoposto ad una procedura esecutiva immobiliare e non sia nella piena disponibilità del bene (nel senso che non ha la possibilità di venderlo, donarlo o metterlo in affitto). Non spetterà, quindi, al custode giudiziario l'onere di pagare le tasse sulla casa.

Imu Vs pignoramento, non cambia niente

Sostanzialmente, nei confronti del fisco, non cambia proprio niente se c'è in corso una vendita forzata dell'immobile. Le imposte saranno sempre e comunque in capo al soggetto esecutato. Nel caso in cui questo dovesse decidere di non pagare, il suo debito verrà iscritto a ruolo e il Comune provvederà a notificargli l'ennesima cartella esattoriale. Tirando le somme, se il proprietario dell'immobile pignorato non paga l'Imu, accumulerà altri debiti che si andranno ad aggiungere ai pregressi, correndo il rischio di vedersi pignorare degli altri beni o costringendo il creditore ad intervenire nella procedura esecutiva immobiliare già avviata.

È la stessa giurisprudenza a confermare che, in caso di pignoramento immobiliare, a mettere mano al portafoglio per pagare l'Imu debba essere il proprietario dell'immobile. Anche la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5737/2013, ha chiarito che l'esecuzione forzata in corso non interviene a modificare gli obblighi fiscali del proprietario, che sarà tenuto al pagamento dell'Imu. Le tasse devono essere pagate perché si presuppone che un contribuente sia titolare del bene: la titolarità dello stesso viene meno solo e soltanto per il trasferimento dell'immobile, a seguito di un atto notarile o perché il giudice dell'esecuzione ha provveduto ad aggiudicarlo. Nel momento in cui la vendita forzata dovesse concludersi, le annualità pregresse continuerebbero a restare a carico del precedente proprietario, che si porterà dietro il proprio debito fino alla sua estinzione o al decesso.

Imu: quando bisogna smettere di pagarlo

È bene ricordare, comunque, che l'obbligo del proprietario di pagare l'Imu non si esaurisce nemmeno nel momento in cui viene meno dall'iscrizione in conservatoria dei registri immobiliari del decreto di trasferimento. Ma potrà smettere di pagare nel momento in cui viene emesso il decreto, così come avviene nei casi di compravendita.

Su questo punto di è anche espressa la Commissione Tributaria Regionale del Lazio, che con la sentenza 56/06/08 del 28 maggio 2008, ha sostanzialmente sancito che è necessario pagare l'Imu e la Tari perché si è proprietari dell'immobile. Questo obbligo persiste fino a quando l'immobile pignorato non viene aggiudicato ad una terza persona tramite la vendita forzata. Pertanto, finché permane la proprietà in capo al contribuente che ha subito il pignoramento, sussiste anche l’obbligo di pagamento del relativo tributo.