Quando si affitta un immobile sono tanti gli intoppi e i problemi di varia natura che possono capitare. Uno degli eventi più spiacevoli e che dà grattacapi al proprietario di casa è quello di avere a che fare con un inquilino moroso.
L’insolvenza del conduttore avviene nel momento in cui non corrisponde il canone mensile pattuito entro i termini stabiliti. In base a quanto stabilito dalla legge, superati i venti giorni dalla scadenza per il pagamento dell’affitto, il proprietario dell’immobile può agire per vie legali e sfrattare l’inquilino che non paga.
Tuttavia, non è sempre facile sfrattare un inquilino moroso. Bisogna anche considerare che non è ammessa la cosiddetta “giustizia fai da te”, il proprietario dell’immobile deve sempre agire nel rispetto della legge e della legalità. Spieghiamo, nel testo, in quale modo è possibile cacciare gli inquilini che non pagano e liberare i locali nel più breve tempo possibile.
Quali sono le tutele del locatore in caso di inquilino moroso
Un vero e proprio grattacapo per il proprietario di un immobile in locazione è l’insolvenza da parte dell’inquilino. I casi di conduttori morosi sono tanti e, spesso, non si risolvono in poco tempo e senza troppi intoppi.
Il proprietario dell’immobile va incontro a diversi problemi e perdite economiche: non solo i canoni di locazione non corrisposti, ma anche le spese legali per avviare lo sfratto – procedura molto complessa e molto lunga. Bisogna anche aggiungere l’obbligatorietà di pagare le tasse, oltre che l’infruttuosità del bene nel tempo trascorso alla ricerca di un nuovo conduttore.
Pertanto, il locatore dell’immobile è bene che si metta al sicuro, tutelandosi adeguatamente prima di stipulare un contratto di affitto. Quali sono le possibilità di tutela in caso di inadempienza degli inquilini? Prima di stipulare il contratto di affitto può optare la sottoscrizione di una polizza assicurativa contro l’eventuale inadempienza dell’inquilino. Quando, invece, si verifica la morosità, le possibilità sono le seguenti:
- •
Il locatore può inviare una lettera di diffida, nella quale notifica all’inquilino di liberare la casa;
- •
Il locatore può optare per la mediazione civile;
- •
Il locatore può avviare la procedura di sfratto.
Si ricorre alla mediazione civile, generalmente, nei casi in cui vengano contestate l’abitabilità dell’immobile oppure l’entità dell’affitto concordato. In questi casi, per avviare la procedura bisogna rivolgersi ad un legale, selezionare un Organismo di Mediazione e presentare un’istanza di mediazione.
Quanto tempo ci vuole per lo sfratto per morosità
La procedura di sfratto per morosità è molto lunga. Consiste in un procedimento che la legge concede al proprietario di un immobile dato in locazione, in caso di inadempienza dell’inquilino.
Per avviare una procedura di questo tipo, è necessario rispettare alcune condizioni. Innanzitutto, è necessario avere registrato regolarmente il contratto di locazione all’Agenzia delle entrate.
La procedura si può avviare quando il locatario non paga:
- •
Anche una sola rata del canone di affitto;
- •
Gli oneri accessori (spese condominiali) per un ammontare pari a due mensilità del canone di affitto.
Trascorsi venti giorni dalla scadenza dei termini per il pagamento, allora il proprietario può avviare lo sfratto, rivolgendosi ad un avvocato che dovrà richiedere la notificazione all’inquilino inadempiente di un atto di intimidazione per sfratto. Inoltre, l’atto contiene anche la citazione dell’inquilino davanti al tribunale per l’udienza.
Proprietario e inquilino potrebbero trovare un accordo prima dell’udienza. Ma potrebbero verificarsi anche altri due scenari. L’inquilino non si presenta all’udienza oppure si presenta e non si oppone. In questo caso, lo sfratto viene convalidato e il locatario avrà un mese di tempo per lasciare la casa. Oppure l’inquilino potrebbe richiedere il termine di garanzia di 90 giorni per sanare la morosità.
Quali sono i risvolti fiscali? Come chiedere il rimborso nel 730
Il proprietario di un immobile dato in locazione deve adempiere anche ad alcuni obblighi fiscali. In primo luogo deve dichiarare i canoni di locazione anche se non percepiti e per evitare il pagamento delle tasse deve fare notificare l’atto di citazione per convalida di sfratto.
Prima della riforma alla normativa introdotta dal Decreto Sostegni, il proprietario dell’immobile era tenuto a versare le tasse sui canoni non percepiti fino alla convalida della sentenza di sfratto. Poteva solo successivamente recuperare le imposte versate sottoforma di crediti d’imposta.
Con le novità introdotte, si è aperta la possibilità di non tassare gli affitti non percepiti da quando è stato comunicato lo sfratto o l’ingiunzione di pagamento, per i contratti di affitto di immobili ad uso abitativo.
Come si chiede il rimborso? Il locatore ha due possibilità:
- •
Può chiedere il rimborso nella prima dichiarazione dei redditi (avendo cura di non far trascorrere il termine di prescrizione);
- •
Può presentare la richiesta agli uffici finanziari competenti.
Per chiedere il rimborso del 730 è necessario avere l’intimidazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento e la dichiarazione dei redditi degli anni precedenti, per dimostrare il reddito relativo ai canoni di affitto non riscossi.