Come cancellare l'ipoteca volontaria, legale e giudiziale

Come si cancella l'ipoteca? A seconda della sua tipologia, volontaria, legale o giudiziale, ci sono diversi modi per cancellare l'ipoteca.

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Può capitare che un bene immobile venga ipotecato come garanzia al creditore nel caso nel caso di insolvenza del debitore. L’ipoteca, infatti, è un diritto reale di garanzia che, di fatto, si costituisce sui beni immobili.

Non bisogna preoccuparsi molto, però: l’ipoteca può essere cancellata, ma in modi differenti in base alla sua tipologia: volontaria, legale e giudiziale.

Nel testo andremo a vedere come si può cancellare l’ipoteca, ma, prima ancora, forniremo tutti i chiarimenti utili volti a spiegare di cosa si tratta e qual è la differenza tra l’ipoteca volontaria, legale e quella giudiziale.

Cos’è e come si costituisce l’ipoteca

Il primo passo è spiegare cos’è e come si costituisce l’ipoteca. Canonicamente, l’ipoteca viene definita come un diritto di garanzia. Ciò vuol dire che si tratta di un istituto che fornisce una garanzia - una forma di tutela - al creditore, in caso di insolvenza da parte del debitore.

Viene disciplinata dall’articolo 2808 del Codice Civile:

“L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione”.

I beni oggetto di ipoteca possono essere sia di proprietà del debitore, ma possono anche essere di proprietà di un terzo che lo garantisce.

Come si costituisce l’ipoteca? Pena la nullità, l’ipoteca deve essere costituita necessariamente in forma scritta, mediante l’iscrizione nei registri immobiliari. Esistono tre tipologie di ipoteca: legale, giudiziale o volontaria.

Spieghiamo, qui di seguito, cosa differenzia le tre tipologie per giungere, infine, al focus del nostro articolo: come cancellare l’ipoteca.

Differenza ipoteca legale, volontaria e giudiziale

Il Codice Civile riconosce tre tipologie di ipoteca: legale, volontaria e giudiziale. Tra le tre tipologie, l’ipoteca volontaria è, sicuramente, la più comune.

Chiamata anche ipoteca “da mutuo”, oltre ad essere quella più comunemente utilizzata, è quella che solitamente si accetta nel momento di sottoscrizione di un mutuo. Si chiama volontaria, appunto perché si sottoscrive volontariamente, mettendo sul tavolo l’immobile acquistato come garanzia del debito. L’ipoteca volontaria si costituisce mediante la stipula di un contratto tra le parti oppure con un atto unilaterale tra il debitore e il terzo datore dell’ipoteca.

Il secondo tipo di ipoteca è quella legale. Quando e perché si costituisce? Quella legale serve a tutelare il venditore di un bene immobile e ha l’obiettivo di far rispettare tutti gli obblighi contrattuali, ivi compreso il pagamento del prezzo concordato, così come stabilito nella scrittura privata. Si tratta della tipologia più rara e, appunto, viene richiesta dal venditore all’atto di vendita di un bene.

Il terzo e ultimo tipo di ipoteca è quella giudiziale. Già il nome suggerisce che viene stabilita da un giudice in favore, chiaramente, di un creditore. Per quale motivo viene costituita l’ipoteca giudiziale? Il giudice stabilisce la costituzione in favore di un creditore che si è visto costretto ad avviare misure esecutive verso un debitore che non ha rispettato gli accordi presi.

Spiegate le tre tipologie, andiamo a vedere come si cancella l’ipoteca, caso per caso.

Come si cancella l’ipoteca

In generale, la cancellazione dell’ipoteca coinvolge diversi soggetti, a partire dal notaio.

Prima di tutto, analizzeremo la cancellazione dell’ipoteca più diffusa: quella volontaria. Come si cancella? Si può cancellare in tre modi diversi.

La cancellazione può avvenire automaticamente, senza, quindi, coinvolgere l’azione di un notaio. La cancellazione può anche avvenire, in modo immediato e definitivo, tramite la sottoscrizione di un atto unilaterale da parte di un pubblico ufficiale e del creditore. L’atto deve essere trasmesso all’Agenzia delle entrate e le spese per l’intervento del notaio sono a carico del debitore. In questo caso parliamo di cancellazione dell’atto notarile. Infine, l’ipoteca volontaria può essere cancellata a seguire dell’ordinanza di un giudice.

Passiamo a spiegare come si cancella l’ipoteca legale. Una volta che il debito contratto è stato saldato, l’acquirente può ottenere la cancellazione dell’ipoteca legale mediante un atto notarile.

Infine, parliamo della cancellazione dell’ipoteca giudiziale. In questo caso, il creditore può chiedere la sua cancellazione solo tramite il tribunale e unicamente per i beni presenti nei registri immobiliari. Anche in questo caso, è necessario un atto notarile, nella forma di atto pubblico o di scrittura privata.

La sua cancellazione può essere richiesta solo dalla parte coinvolta, in presenza di uno dei seguenti casi:

  • Se il bene ipotecato perisce;

  • Se l’obbligazione garantita si estingue;

  • Se il bene ipotecato viene venduto forzatamente;

  • Se il creditore rinuncia per iscritto all’ipoteca.

Sono queste elencate le modalità di cancellazione dell’ipoteca. È necessario fare un’ultima precisazione: qual è la differenza tra cancellazione ed estinzione dell’ipoteca? Con la cancellazione, l’ipoteca viene eliminata definitivamente, così come vengono eliminate definitivamente le formalità iscritte nei registri immobiliari. Al contrario, l’estinzione comporta l’annullamento dell’ipoteca, la quale potrebbe ancora rimanere iscritta nei registri immobiliari.

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