Il contratto preliminare di compravendita, chiamato anche compromesso, è un accordo tra le parti attraverso il quale entrambi si impegnano a stipulare il contratto definitivo entro una data precisa, rispettando e specificando tutte quelle informazioni che erano contenute all’interno del primo accordo intrapreso.
Che cosa deve contenere e quando serve? In questa guida andremo ad evidenziare qual è il funzionamento di questo accordo e a chi deve essere affidata la stipula di quest’ultimo, mostrando i costi della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Che cos’è il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita, più comunemente detto “compromesso di vendita”, è un vero e proprio contratto, il quale viene stipulato attraverso uno specifico accordo tra le parti chiamate in causa; queste ultime si prendono l’impegno di procedere, in un momento successivo, alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Questa tipologia di accordo è disciplinata nell’articolo 1351 del Codice Civile che ne stabilisce forma e contenuti, prevedendo che:
“Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.”
Qualora le parti non rispettassero queste previsioni, allora a quest’ultimo sarà applicata la disciplina relativa alla nullità. Il patto preliminare ha la caratteristiche di essere vincolante per le medesime, le quali, in un momento successivo, per rispettare gli accordi presi, dovranno stipulare un nuovo contratto, ovvero quello definitivo, in modo che quest’ultimo possa sostituire il primo.
Viene estremamente utilizzato in ambito immobiliare, in quanto viene stipulato ogni qual volta che un soggetto intenda procedere con l’acquisto di un’abitazione sul mercato tradizionale. A tal proposito bisogna aggiungere che la stipulazione di questo specifico contratto non è utile e, dunque, non permette di trasferire la proprietà dell’immobile, oggetto del medesimo. Ma, invece, ciò che consente di portare a termine questo passaggio di proprietà, sarà il secondo accordo firmato dalle parti.
Oltre a stabilire un impegno tra le parti a portare a termine la compravendita dell’immobile, il contratto preliminare di compravendita definisce e stabilisce anche alcune clausole e punti fondamentali che, poi, saranno inseriti all’interno del contratto definitivo, attraverso il quale sarà portato a termine e sarà completato il passaggio di proprietà dell’abitazione.
Che cosa deve contenere
Il contratto preliminare di compravendita deve contenere i seguenti quattro elementi fondamentali, i quali sono necessari affinché l’accordo stipulato tra le parti sia valido e, dunque, non sia considerato nullo. In particolare stiamo parlando di:
- la promessa e, dunque, l’impegno di entrambe le parti di procedere alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita;
- tutte quelle informazioni che riguardano l’immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita;
- la modalità di pagamento, attraverso la quale sarà pagato l’immobile da colui che intende e che si impegna ad acquistarlo;
- la data di scadenza che viene fissata, entro la quale dovrà essere necessariamente stipulato il contratto definitivo di compravendita, che sostituisce il primo accordo che è stato intrapreso tra le parti.
In linea generale, sono questi gli elementi fondamentali che devono essere presenti e che deve contenere questo accordo di compromesso tra le parti, ma addentriamoci adesso maggiormente nel dettaglio relativamente alle informazioni che devono essere contenute all’interno di questo.
A tal proposito, dunque, ecco che cosa deve indicare il contratto preliminare di compravendita:
- un descrizione dettagliata ed accurata dell’immobile oggetto della compravendita, come ad esempio quanti piani, quante stanze, quanti bagni, e così via;
- una descrizione della presenza di eventuali pertinenze, come ad esempio il giardino, la cantina, il garage, e così via;
- i dati catastali aggiornati, attraverso i quali si possono ottenere e conoscere tutte le informazioni riguardanti lo specifico immobile che si sta acquistando;
- il prezzo che dovrà essere pagato dal compratore per poter acquistare la proprietà dell’immobile in questione;
- l’ubicazione dell’abitazione, ovvero l’indirizzo presso il quale è situato;
- la modalità di pagamento che sarà utilizzata dal compratore per acquistare la proprietà dell’immobile;
- la data nella quale sarà stipulato il contratto definitivo di compravendita;
- la data nella quale sarà effettuato il passaggio di proprietà dell’immobile, il quale passerà nelle mani del compratore;
- gli obblighi che saranno tenute a rispettare entrambe le parti dell’accordo, prima che venga stipulato il contratto definitivo di compravendita;
- tutte le altre informazioni che possono essere utili da inserire e che vengono decise attraverso la stipulazione di questo preciso accordo tra le parti.
Se l’abitazione che risulta essere l’oggetto del contratto preliminare di compravendita è in corso di costruzione, allora la legge prevede che debbano essere rispettate delle regole differenti, in merito al contenuto dell’accordo che viene intrapreso tra le parti.
A che cosa serve
Finora abbiamo parlato solamente del contratto preliminare di compravendita relativamente all’acquisto di un immobile, ma, in realtà, questo specifico accordo tra le parti viene stipulato anche per perseguire altri scopi e per portare a termine altre operazioni. Ad ogni modo, il compromesso di vendita serve, nello specifico, a:
- a mettere per iscritto l’impegno che viene intrapreso tra le parti, in modo che venga impedita la possibilità di tornare indietro, dal momento che tale accordo risulta essere vincolante e stabilisce una data specifica nella quale sarà effettuato il passaggio di proprietà dell’abitazione;
- controllare e limitare eventuali sopravvenienze, le quali potrebbero pregiudicare e mettere a repentaglio la possibilità di stipulare il contratto definitivo di compravendita;
- avere già un’idea molto dettagliata e specifica riguardante quale sarà il contenuto del contratto definitivo di compravendita, dal momento che già nel primo accordo di compromesso saranno inserite molte informazioni che poi saranno riportate anche nel secondo accordo, ovvero quello definitivo.
Come funziona
Per essere valido un contratto preliminare di compravendita, come abbiamo già visto in precedenza, deve avere necessariamente la forma scritta, così come la dovrà avere quello definitivo, altrimenti entrambi saranno considerati nulli.
Il funzionamento del compromesso di vendita prevede un obbligo ed un vincolo per entrambe le parti che lo sottoscrivono di osservare tutte le disposizioni che sono contenute all’interno del medesimo e di stipulare l’accordo finale, in modo da trasferire la proprietà dell’immobile, così come era disposto nell’accordo iniziale.
Ma, prima di questo, devono essere necessariamente effettuati i seguenti passaggi e le seguenti verifiche prima di raggiungere l’accordo tra le parti. In particolare, bisogna:
- il compratore deve avere la premura di procedere con una verifica dell’effettiva proprietà del venditore sull’abitazione oggetto del contratto preliminare di compravendita;
- il compratore deve avere la premura di procedere con una verifica dell’effettiva coincidenza dei dati catastali forniti dal compratore ed inseriti all’interno del compromesso di vendita, con quelli che sono segnati, invece, all’interno del Catasto;
- il compratore deve avere la premura di procedere con una verifica delle planimetrie dell’immobile;
- il compratore deve avere la premura di procedere con una verifica della regolarità catastale, edilizia ed urbanistica dell’abitazione, come ad esempio la presenza di alcuni vincoli ambientali, artistici, paesaggistici, storici, e così via, che gravano sull’edificio in questione;
- il compratore deve avere la premura di richiedere al compratore che quest’ultimo gli consegni l’attestato di prestazione energetica (APE) dell’abitazione.
Esiste una variante di questo preciso accordo tra le parti, ovvero il contratto preliminare di compravendita unilaterale. Questa differente tipologia di compromesso di vendita, in particolare, prevede che solamente una delle due parti (di solito il venditore) si impegna a vendere la propria abitazione, mentre la controparte potrà decidere liberamente se stipulare o meno l’accordo definitivo.
Da chi deve essere stipulato?
Il contratto preliminare di compravendita deve essere stipulato necessariamente da un notaio, attraverso una delle seguenti forme:
- atto pubblico;
- scrittura privata autenticata.
Nel secondo caso è obbligatoria la trascrizione all’interno dei registri immobiliari, in modo da garantire la tutela del compratore.
Un’alternativa possibile è anche quella di effettuare la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Ma, attenzione, perché se la forma del contratto preliminare è sbagliata, quest’ultima potrà essere sanata solamente da un notaio.
Quanto costa la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate
Quando si procede con la registrazione del compromesso di vendita presso l’Agenzia delle Entrate, colui che effettua questa operazione dovrà sostenere i seguenti costi:
- il pagamento dell’imposta di registro, pari a 200 euro;
- il pagamento della marca da bollo da 16 euro ogni quattro facciate;
- il pagamento di un’imposta proporzionale pari allo 0,50% del valore della caparra;
- Il pagamento di un’imposta proporzionale pari al 3% della somma di denaro che viene versata come acconto.
Inoltre, la marca da bollo deve essere versata anche, nella misura di 2 euro questa volta, per effettuare la visura catastale e per la planimetria.
LEGGI ANCHE Casa abusiva: come regolarizzarla e cosa si rischia