Una delibera di condominio per poter essere considerata valida ai sensi della legge, deve rispettare tutte le disposizioni che sono contenute all’interno dell’ordinamento giuridico nazionale, che sono disposte dalla giurisprudenza e previste dal regolamento condominiale.
Prima che diventi definitivo, tale atto può essere impugnato da parte di uno o più condomini contrari. Come? In questa guida vedremo i passaggi necessari e i tempi da rispettare.
Che cos’è una delibera di condominio
Prima di andare a spiegare nel dettaglio che cosa bisogna fare per poter impugnare una delibera di condominio, dobbiamo definire che cos’è questo specifico strumento decisionale che hanno a disposizione i condomini. In particolare, una delibera condominiale è uno strumento che consente a tutti i condomini di assumere e di prendere delle decisioni, le quali siano d’interesse ed abbiano delle conseguenze per tutti.
Per poter prendere delle decisioni, queste ultime devono essere necessariamente trascritte all’interno di un apposito verbale dall‘amministratore di condominio, il quale ha il compito di riunire in un’assemblea condominiale tutti i membri che fanno parte del palazzo, comunicando a tutti, in maniera preventiva, l’ordine del giorno e provvedendo alla gestione della relativa assemblea.
Se, invece, l’amministratore di condominio non provvederà a redigere e a trascrivere la deliberazione condominiale nel verbale dell’assemblea, allora quest’ultima sarà considerata nulla. Se, invece, essa contiene dei vizi formali oppure questi sono presenti in qualsiasi aspetto della relativa procedura, che viene messa in atto per arrivarci, allora la delibera sarà considerata annullabile.
Quali requisiti deve avere per essere valida
Per essere considerata valida, una delibera condominiale deve rispettare determinati requisiti specifici, i quali, in parte, possono essere ritrovati e conosciuti grazie alle disposizioni che sono contenute e disciplinate all’interno dell’art. 1136 del Codice Civile, il quale è intitolato “Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni”.
Per sintetizzare e per schematizzare quanto viene disciplinato all’interno del suddetto articolo e quanto viene disposto dalla normativa nazionale, ecco alcuni dei requisiti che devono essere necessariamente rispettati ai fini nella sua validità:
- l’avviso di convocazione deve necessariamente contenere, in maniera specifica, l’indicazione dell’ordine del giorno ed, inoltre, deve essere comunicato a tutti i condomini almeno entro un termine di tempo minimo pari a cinque giorni, dal giorno nel quale sarà tenuta l’assemblea condominiale;
- per rispettare il requisito della trasparenza, l’amministratore di condominio deve obbligatoriamente redigere il verbale, in forma scritta, relativo a quanto avviene all’interno dell’assemblea condominiale, ed, inoltre, deve trascrivere la delibera al suo interno, in modo che ogni condomino possa essere a completa conoscenza di quanto sia avvenuto ed in modo che quest’ultimo possa procedere con le verifiche relative alla correttezza delle relative procedure che sono state messe in atto;
- le delibere assembleari, per poter essere considerate valide, devono necessariamente essere effettuate dai condomini con decisioni che devono essere assunte attraverso una votazione che abbia almeno un numero uguale oppure superiore a quello che viene previsto dalla legge;
- per assumere le decisioni, l’assemblea di condominio deve necessariamente rispettare i criteri di ripartizione che sono previsti all’interno della legge e all’interno del regolamento condominiale.
n sostanza, secondo il primo comma dell’articolo successivo, ovvero dell’art. 1137 del Codice Civile, tutti i condomini e, quindi, anche quelli contrari alle decisioni assunte, devono rispettare le regole che vengono prese attraverso le votazioni della maggioranza dei membri dell’assemblea.
Ma, in alcune circostanza, le decisioni che vengono assunte da quest’ultima possono essere prese senza che siano rispettati tutti i requisiti e tutte le regole che sono previste dalla legge e all’interno del regolamento condominiale.
In questo caso, si parla di delibere condominiali nulle o annullabili: nella prima circostanza, l’impugnazione può essere effettuata in qualunque momento; mentre, invece, nella seconda circostanza, la procedura di impugnazione deve rispettare le regole che vengono disciplinate all’interno dell’art. 1137 del Codice Civile.
Impugnare una delibera di condominio: che cosa dice la legge
Ecco che cosa dispone l’art 1137 del Codice Civile, in merito all’“Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea”. In particolare, all’interno del secondo comma del suddetto articolo, viene previsto, in maniera esplicita, che:
“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.”
Quando e come si può impugnare
Una delibera di condominio può essere impugnata da uno dei condomini qualora contenga dei vizi che vadano in contrasto alle regole e alle disposizioni che sono contenute all’interno del regolamento condominiale o della normativa nazionale.
Questi vizi possono essere suddivisi in:
- vizi che portano alla nullità della deliberazione, dal momento che sono talmente grandi ed evidenti da rendere impossibile una sanatoria;
- vizi che portano all’annullabilità della deliberazione, e che, quindi, possono essere sanati.
Nel caso delle deliberazioni nulle, l’impugnazione potrà essere effettuata in qualsiasi momento; mentre, nel caso delle deliberazioni annullabili, invece, l’impugnazione dovrà essere effettuata seguendo le regole che sono contenute all’interno dell’art. 1137 del Codice Civile.
Impugnare una delibera di condominio nulla
Le delibere nulle non sono disciplinate dalla legge, ma sono regolate dalla giurisprudenza, la quale ha individuato le seguenti casistiche:
- quando la decisione che viene assunta dall’assemblea è contraria alla legge;
- quando la decisione che viene assunta dall’assemblea non è di sua competenza;
- quando la decisione che viene assunta dall’assemblea viola il diritto di proprietà privata dei condomini.
Impugnare una delibera di condominio annullabile
Le delibere annullabili, pur avendo dei vizi formali, sono comunque legittime, e, dunque, sono valide e producono i loro effetti fino a quando il giudice non accoglie la proposta di sospensione.
Queste deliberazioni, a differenza di quelle nulle, sono disciplinate dalla legge, la quale all’interno dell’art. 1137 del Codice Civile, prevede le seguenti casistiche:
- quando l‘assemblea non è stata convocata in maniera corretta;
- quando la decisione che viene assunta dall’assemblea prevede una spesa ripartita tra i condomini in misura diversa rispetto a quanto previsto nelle tabelle millesimali;
- quando la decisione che viene assunta dall’assemblea non era inserita nell’ordine del giorno;
- quando la decisione che viene assunta dall’assemblea non viene presa dalla maggioranza richiesta a prevista dalla legge e dal regolamento condominiale.
Chi può impugnarla
Per sapere e per conoscere quali sono quei soggetti titolati l’impugnazione di una delibera, dobbiamo andare ad operare la distinzione che abbiamo fatto finora, ovvero tra deliberazioni nulle ed annullabili. In particolare:
- in caso di delibere condominiali nulle, la sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 15402 del 19 giugno 2013 e la sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 1510 del 23 febbraio 1999 hanno disposto che l’impugnazione può essere effettuata da qualsiasi condomino ne abbia interesse;
- in caso di delibere condominiali annullabili, l’art. 1137 del Codice Civile prevede che l’impugnazione può essere effettuata dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti.
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Quali sono le tempistiche
Proseguendo con questa differenziazione, dunque, ecco quali sono le tempistiche che bisogna rispettare ed entro le quali occorre procedere con l’impugnazione:
- per le deliberazioni nulle, non esiste alcun termine di tempo entro il quale bisogna effettuare l’impugnazione;
- per le deliberazioni annullabili, il termine di tempo entro il quale bisogna effettuare l’impugnazione è di 30 giorni, così come viene disciplinato all’interno dell’art. 1137 del Codice Civile.
Il termine di tempo per le delibere di condominio annullabili decorre:
- dalla data nella quale è stata svolta l’assemblea condominiale, qualora la procedura venga effettuata dal condomino dissenziente o astenuto;
- dalla data nella quale è stata notificata la decisione al condomino assente.
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Quando scatta la sospensione
La sospensione di una delibera di condominio viene disciplinata specificatamente all’interno del terzo e del quarto comma dell’art. 1137 del Codice Civile, i quali prevedono, in maniera esplicita, che l’impugnazione di quest’ultima non sospende né la sua esecuzione e, dunque, neanche i relativi effetti che questa produce per quanto riguarda tutti i condomini.
Per ciò che, invece, non viene disposto all’interno del suddetto articolo, bisogna fare riferimento a quanto viene disciplinato all’interno del libro IV, al titolo I, capo III, sezione I, agli articoli 669 bis e seguenti del Codice di Procedura Civile.
L’unico modo che, appunto, un condomino ha per poter sospendere una deliberazione condominiale è quello di richiedere che venga effettuata questa procedura presso un’autorità giudiziaria.
In sostanza, l’impugnazione di una delibera condominiale non sospende la sua esecuzione ed i relativi effetti che questa produce su tutti i condomini, a meno che non venga esplicitamente richiesta al giudice, assieme all’impugnazione, dal momento che la decisione assunta potrebbe provocare dei danni.
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