Durante l’assemblea condominiale l’obiettivo è quello di discutere su determinate questioni che vengono sottoposte a votazione. Per tali ragioni bisogna sapere qual è la giusta procedura per calcolare i voti.

La legge – successivamente alla riforma, semplificativa, del condominio del 2012– indica tutte le regole da rispettare, ma restano comunque alcune perplessità a causa delle quali parecchie delibere vengono impugnate in tribunale. La ragione che spinge a rivolgersi a un giudice è che la votazione, tenuta nell’assemblea condominiale, è ritenuta invalida per la mancanza dei quorum necessari.

Attenti però a ciò che può generare un lungo contenzioso giudiziario: oltre alle incertezze, acuisce i contrasti, blocca le attività e crea dei costi. Come evitare tutto ciò?

In effetti basterebbe applicare al caso concreto la normativa racchiusa nella riforma.

L’indispensabilità dei quorum costitutivo e quorum deliberativo

In primo luogo, bisogna fare una chiara distinzione tra i due concetti. Il quorum costitutivo ha validità se la maggioranza, prevista, dei condomini presenziano all’assemblea condominiale. Mentre il quorum deliberativo si ha quando si raggiunge il numero minimo di voti previsto a seconda dell’oggetto della discussione.

Stando alla normativa, l’assemblea può deliberare solo se risulta che tutti coloro che hanno diritto di voto sono stati convocati almeno 5 giorni prima della data prestabilita.

Quali sono le maggioranze richieste

Per ambedue i quorum sopra specificati, in caso di assemblea condominiale con voto si tiene conto di due tipi di maggioranza:

• “per teste”, sarebbe quella calcolata tenendo conto del numero dei condomini componenti il gruppo che ha il diritto di partecipare all’assemblea;

• “per quote”, è quella che considera i valori di proprietà di ogni votante, così come sono indicati sulle tabelle millesimali adottate nel palazzo condominiale.

Pertanto, affinché la seduta e le delibere approvate risultino valide, bisogna rispettare entrambi i criteri, delle quote e delle teste.

Quale maggioranza è richiesta in prima convocazione

Nel caso di assemblea condominiale in prima convocazione, secondo quando previsto sul quorum l’art. 1136 del c.c., devono partecipare almeno il 50% più 1 dei condomini. Questi devono rappresentare i due terzi del valore dell’intero palazzo condominiale. Deve quindi rispettare quanto previsto dalla tabella millesimale.

Quale maggioranza è richiesta in seconda convocazione

Al contrario della situazione precedente, il caso di assemblea condominiale in seconda convocazione è quello più comune. Qui per l’approvazione sono necessari almeno un terzo dei voti favorevoli dei condomini che sono intervenuti durante la riunione. I partecipanti al voto devono quindi costituire almeno un terzo di millesimi del palazzo condominiale.

Quali maggioranze particolari esistono

Le prime due maggioranze appena descritte sono di tipologia “semplice”. In alcune assemblee condominiali vi sono delibere che, invece, richiedono una maggioranza qualificata. In tal caso il numero di voti e anche quello dei millesimi dev’essere maggiore. Vediamo alcuni casi concreti:

• in caso di nomina, conferma oppure revoca dell’amministratore, in caso di lavori condominio e gli orari straordinari di una certa entità, per l’abbattimento delle cosiddette barriere architettoniche, in caso di interventi volti a migliorare la sicurezza del palazzo (come la costruzione di scale antincendio secondo la normativa 2022) e per l’installazione degli impianti di videosorveglianza occorre un voto favorevole da parte del 50% più 1 degli intervenuti, oltre che il raggiungimento di minimo 500 millesimi;

• qualora si tratti di innovazioni occorrono i 2 terzi di voti favorevoli da parte dei condomini intervenuti, oltre al raggiungimento minimo di 666,66 millesimi;

• per modificare il regolamento condominiale, ad esempio per la vendita di aree comuni, è indispensabile sempre l’unanimità da parte della compagine condominiale.

Cosa succede se non si rispettano le maggioranze: conseguenze

Si tenga conto che sul verbale dell’assemblea condominiale bisogna trascrivere i nominativi con il rispettivo voto favorevole oppure contrario. Lo scopo è quello di conteggiare l’eventuale raggiungimento della maggioranza per l’approvazione dell’oggetto del giorno.

Qualora risulti che la decisione in realtà era stata approvata con numeri di voti inferiori a quelli previsti dalla normativa condominiale, la delibera viene annullata. Infatti essa potrà essere impugnata da ciascun condomino sfavorevole o non presente alla riunione entro i trenta giorni successivi. Questo lasse di tempo decorre dalla data della riunione, per coloro che erano presenti, oppure dalla data di ricezione del verbale per i condomini assenti.