Vivere in una grande città, spesso, è sinonimo di abitare un alloggio in un condominio. Ma questa entità, quando si viene a costituire? Quando ci sono i presupposti per i quali più appartamenti possono costituire un condominio? Molti di noi penseranno che questa grande entità, la quale gestisce l’ascensore e le altre parti comuni del palazzo nel quale abitiamo, si costituisca spontaneamente. In un certo senso questo è vero, perché non è necessario sottoscrivere nessun accordo per sancirne la nascita ufficiale.
Il condominio nasce nel momento in cui un edificio abbia, al proprio interno, alcuni appartamenti che fanno capo a proprietà diverse. Ma che necessariamente utilizzino degli spazi comuni. Due diverse unità immobiliari costituiscono gli elementi minimi per poter parlare di condominio, purché siano di proprietà esclusiva di due soggetti diversi. Questi saranno, inoltre, comproprietari delle parti comuni. Ovviamente saranno poi le dimensioni del condominio ed il numero dei proprietari a determinare le regole da rispettare e la normativa da seguire.
Condominio: cosa prevede il codice civile
Quando si parla di condominio è necessario riferirsi alla normativa che ne regolamenta la nascita e la sua esistenza. Gli articoli da 1117 a 1138 del Codice Civile mettono nero su bianco le regole che ne determinano la costituzione, quando è necessario che esista. Queste norme, inoltre, dettano una serie di obblighi a cui sono sottoposte le persone che vivono all’interno di un condominio. Tra queste ci sono:
- il pagamento delle spese condominiali,
- la gestione dei rapporti tra vecchi e nuovi residenti nel condominio (inquilini e proprietari immobiliari);
- la gestione delle parti comuni, comprese prerogative e limiti;
- competenze e ruoli all’interno dell’assemblea condominiale;
- il ruolo dell’amministratore di condominio.
La necessità di normare e regolamentare questi aspetti della vita in condominio, parte dal presupposto che lo stesso debba esistere e dal fatto che sia stata costituita una particolare forma di comunione, che viene conosciuta come condominio negli edifici. Questa ha come oggetto le parti comuni di un edificio, che è costituito da più immobili privati. Ma a questo punto è necessario rispondere ad una domanda: quando si costituisce un condominio?
Condominio: alcune nozioni di base
Per capire un po’ più nel dettaglio cosa sia un condominio, è necessario richiamare l’articolo 1117 del Codice Civile, che contiene un elenco delle parti che
sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo.
Grazie alle disposizioni contenute all’interno di questo articolo del Codice Civile, riusciamo a capire che il condominio è, sostanzialmente, una forma di comunione che ha come oggetto la proprietà degli edifici. Il singolo avrà, quindi, il diritto di proprietà esclusiva di una o più unità immobiliare e, contemporaneamente, avrà la comunione forzosa delle parti comuni, che costituiscono il palazzo o l’edificio. Entrando ancora di più nello specifico, questo significa che il condominio è un sistema misto di proprietà esclusiva e di proprietà comune: ogni singolo condomino le possiede entrambe.
Perché il condominio possa dirsi costituito è indispensabile che esistano delle parti comuni, che devono essere necessariamente strumentali all’utilizzo delle parti di proprietà esclusiva. Detto in termini pratici, ci devono essere più unità immobiliari distinte in proprietà esclusiva e delle parti comuni, che devono essere legate tra di loro in rapporto di reciproca complementarità.
Condominio, il ruolo dell’amministratore
Fatte queste sostanziali premesse, secondo la giurisprudenza, la nascita e l’esistenza di un condominio non seguono necessariamente un atto formale di costituzione. Perché questo esista è sufficiente la presenza di un edificio, nel quale vi sia una netta distinzione tra unità immobiliari private e parti comuni. E che, queste ultime, siano necessario per il godimento delle parti private. In estrema sintesi, questo significa che il condominio si costituisce automaticamente, nel momento in cui si verificano di fatto e di diritto i presupposti che abbiamo appena elencato.
Se comunque per costituire il condominio, non è necessario un vero e proprio atto formale, altro discorso vale per una figura chiara e fondamentale: quella dell’amministratore. Anche in questo caso, a normare la figura ci ha pensato il Codice Civile, che al quarto comma dell’articolo 1129, ha ribadito:
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Questo significa che, nel momento in cui ci siano più di otto proprietari, è necessario designare un amministratore. Se si è meno di otto è possibile agire in completa autonomia ed autoregolamentarsi.
L‘amministratore sarà tenuto ad accettare formalmente l’incarico e a comunicare ai diretti interessati le proprie generalità, domicilio e recapiti telefonici. All’atto della nomina dovrà rendere noto anche il proprio compenso, altrimenti sarà da ritenersi nulla. Ma, soprattutto, se i condomini sono più di dieci sarà obbligato a redigere il regolamento condominiale, che dovrà servire a gestire gli spazi comuni ed i servizi.
Una volta all’anno è tenuto a convocare l’assemblea condominiale. In questa sede dovrà essere approvato il rendiconto condominiale. Sarà responsabile:
- della gestione dei registri di anagrafe condominiale;
- del verbale delle assemblee;
- del registro di nomina e revoca dell’amministratore;
- del registro di contabilità;
- dell’apertura e gestione del conto corrente condominiale.