In condominio si litiga? Il giudice sceglie l'amministratore

Nel condominio si litiga troppo spesso e non riesce mai a giungere ad un accordo. Come si fa a procedere con la nomina di un amministratore? Ecco quando interviene il giudice.

Image

Nel condominio si litiga troppo spesso e non riesce mai a giungere ad un accordo. Come si fa a procedere con la nomina di un amministratore? Quali sono le strade che si possono percorrere, per assolvere a questo obbligo di legge? Nominare un nuovo amministratore di condominio non è mai facile, soprattutto se quelli chiamati a partecipare all'assemblea sono molti. Tante teste e tante idee.

Questa importante figura professionale non può e non deve essere considerata, unicamente, come un mero esecutore delle decisioni, che sono state adottate dall'assemblea condominiale. La legge gli permette di agire direttamente, senza attendere il consenso dell'assemblea, quando è necessario effettuare degli interventi di manutenzione ordinaria. Ma anche quando è necessario fare degli interventi straordinari e non ci sia il tempo per ottenere il voto della riunione.

È bene, comunque, ricordare che non sempre è obbligatorio nominare l'amministratore di condominio. Può anche esserci un edificio nel quale questa figura professionale manchi completamente: saranno i proprietari ad autogestirsi, senza che sia necessaria una figura unica che li rappresenti verso l'esterno. Nel caso in cui l'amministratore sia obbligatorio ed il condominio ne sia sprovvisto, ogni singolo proprietario potrà fare ricorso al giudice perché ne nomini uno. Ma scopriamo cosa prevede la legge.

Condominio: quando l'amministratore è obbligatorio

L'articolo 1129 del Codice Civile prevede che la nomina di un amministratore sia obbligatoria nel momento in cui ci siano più di otto condomini. In questo caso l'assemblea è obbligata a scegliere un amministratore: se questo non viene fatto, uno o più condomini potranno fare ricorso all'autorità giudiziaria e chiederne la nomina. In estrema sintesi, quando in un edificio ci sono almeno nove proprietari, sarà obbligatorio scegliere e nominare un amministratore. Negli altri casi se ne può fare a meno.

È importante ricordare che il numero minimo, il quale fa scattare questo obbligo, si riferisce ai proprietari delle singole unità immobiliari. Non al numero degli inquilini. Sintetizzando al massimo, se all'interno del condominio abitano dieci persone, ma cinque di queste fanno riferimento al nucleo famigliare di un solo proprietario, non ci sarà l'obbligo di nominare l'amministratore.

L'amministratore di condominio deve necessariamente essere nominato dall'assemblea. Quando questa non dovesse provvedere a farlo, ma sia obbligatorio provvedere alla sua designazione, anche un solo condomino potrà rivolgersi al giudice perché l'autorità giudiziaria provveda a nominarne uno. Quando manca l'amministratore, l'assemblea per nominarlo potrà essere convocata da un qualsiasi condominio.

Amministratore di condominio: una questione di maggioranza

La normativa è molto precisa, anche quando si parla di maggioranza necessaria per nominare l'amministratore di condominio. L'articolo 1136 del Codice Civile prevede che sia necessaria la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio, ossia 500 millesimi. Tirando le somme, per nominare un amministratore di condominio sono necessarie due maggioranze:

  • una per teste, ossia per persone intervenute. Questa maggioranza è calcolata sul totale dei condomini presenti all'assemblea;
  • una per millesimi, che viene calcolata sul valore totale dell'edificio, in proporzione al valore delle singole proprietà.

L'articolo 1130 del Codice Civile provvede, inoltre, a stabilire quali sino i compiti dell'amministratore di condominio. Tra questi rientrano: 

  • fare in modo che le delibere dell'assemblea siano eseguite. L'assemblea dovrà essere convocata annualmente per approvare il rendiconto condominiale e fare in modo che il regolamento del condominio sia osservato;
  • disciplinare l'uso delle parti comuni;
  • provvedere a riscuotere i contributi e a saldare le fatture dei fornitori, che riguardano la manutenzione ordinaria delle parti comuni.
  • compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
  • ordinare lavori di manutenzione straordinaria particolarmente urgenti, con obbligo di riferirne nella prima assemblea;
  • aggiornare il registro dell'anagrafe condominiale, che contiene le generalità dei singoli proprietari;
  • curare, custodire ed aggiornare il registro dei verbali delle assemblee.

Per poter revocare l'amministratore di condominio è necessaria la stessa maggioranza prevista per la sua nomina.

Come confermare l'amministratore di condominio

Nel caso in cui l'assemblea volesse confermare l'amministratore di condominio, è necessaria la stessa maggioranza prevista per la sua nomina o la sua revoca. I giudici ritengono, infatti, che l'eventuale conferma debba essere equiparata ad una nuova nomina e devono essere rispettate le stesse maggioranze. 

Dobbiamo, comunque, sottolineare che vi è una giurisprudenza minoritaria, secondo la quale per una semplice conferma dell'amministratore di condominio che sia già in carica non serva una maggioranza qualificata, ma ci debba essere un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio. Secondo questa tesi, in pratica, per la mera conferma dell’amministratore di condominio occorrerebbe una maggioranza semplice.