A chi spetta pagare le spese di riparazione del tetto in un condominio? A chi compete la manutenzione straordinaria ed il suo isolamento? E se nel condominio c’è un terrazzo, come vanno suddivisi oneri ed onori della sua gestione economica?
Domande e dubbi che sorgono in ogni condominio, quando il tetto inizia a presentare i primi danni provocati dal tempo. Le infiltrazioni di acqua sono arrivate nelle scale. Le macchie di umidità hanno fatto la propria comparsa nel soffitto del condomino dell’ultimo piano. Adesso è necessario intervenire con una certa velocità, prima che i danni aumentino e si rischi una vera e propria causa. I lavori da svolgere sul tetto sono molti: l’assemblea di condominio si è riunita e ha vagliato i preventivi presentati da alcune ditte, che potrebbero procedere con i lavori.
Sarà necessario sostituire le tegole, provvedere a coibentare e ad isolare il sottotetto, che ormai è marcio. Come se questo non bastasse, sarà necessario rimettere a posto tutte le parti rovinate. Fin qui abbiamo parlato dei lavori da svolgere, ma non si è ancora parlato di soldi. Tutto il condominio è concorde su un fatto: è necessario fare i lavori. Ma come devono essere suddivise le spese? C’è chi pensa che non sia tenuto a pagare niente e chi pensa di dover pagare meno degli altri. La domanda è sempre la stessa: a chi tocca pagare le spese per il tetto in un condominio? La risposta, purtroppo, non è immediata. Prima di poter capire a chi spetti mettere mano al portafoglio è necessario comprendere alcune importanti realtà.
Condominio, chi è il proprietario del tetto?
Per poter definire in maniera evidente e chiara chi debba pagare per le riparazioni del tetto è necessario stabilire a chi appartenga. È necessario individuare chi è il suo proprietario. L’articolo 1117 del Codice Civile elenca una serie di spazi che si ritiene possano essere di proprietà del condominio. Salvo che un atto notarile non dimostri il contrario: uno di questi è proprio il tetto. Generalmente le parti comuni condominiali, che sono di proprietà di tutti i condomini, sono i servizi ed i beni necessari perché lo stesso condominio possa esistere. Sono anche quelli che sono stati destinati all’uso di tutti. Generalmente tra i beni di proprietà comune rientrano le scale, il lastrico solare e le tubature verticali per l’acqua ed il gas. Ogni singolo condominio ne è proprietario, in proporzione ai propri millesimi.
Attenzione, comunque, che in molti casi si confonde il tetto con il terrazzo, o quello che comunemente viene definito lastrico solare. Tra i due vi è una netta differenza: il lastrico solare è calpestabile. Nella maggior parte dei casi è uno spazio utilizzabile per i più svariati usi: ripostiglio, prendisole o lavanderia. Il tetto, invece, è generalmente spiovente e non può essere sfruttabile in nessun modo. Al massimo vi possono essere collocate le antenne o i pannelli fotovoltaici. Non importa, comunque, che si si ritrovi davanti ad un tetto o ad un lastrico solare, ma i criteri di ripartizione delle spese restano sempre le stesse.
Il proprietario del sottotetto ha la facoltà di costruire una mansarda, purché questo non pregiudichi la stabilità dell’edificio. Ma soprattutto non deve andare ad intaccare la funzione di protezione svolta dal tetto. Che dovrà continuare ad essere una stabile copertura delle parti sottostanti. Non dovrà nemmeno alterare l’aspetto architettonico dell’edificio e non dovranno essere lesi i diritti degli altri condomini.
Condominio: a chi spetta pagare i danni del tetto
A questo punto sorge spontanea la domanda successiva: a chi spetta pagare i danni provenienti dal tetto. Quando l’acqua si infiltra e scende dalle scale. O addirittura arriva a danneggiare gli appartamenti sottostanti, La spesa per tutte le riparazioni necessarie, dovrà essere suddivisa tra tutti i condomini, in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Dovranno pagare anche quanti vivano negli appartamenti dei piani più bassi o che abbiano un semplice magazzino.
Ovviamente dovrà partecipare alla spesa anche l’inquilino che ha subito il danno, in quanto risulta essere, contemporaneamente, il danneggiato ed il danneggiante. Questo ne consegue che il risarcimento che gli verrà versato sarà defalcato della quota millesimale che avrebbe dovuto versare lui.
Manutenzione del tetto: chi paga?
Non sempre ci sono da pagare dei danni. A volte è necessario effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria sul tetto. In questo caso come vengono suddivise le spese tra i tutti i proprietari del condominio? La questione dovrà essere risolta in base a chi sia effettivamente il proprietario del tetto:
- tetto di proprietà del condominio. Questa è la situazione che si viene a verificare nella maggior parte dei casi. Se il tetto è di proprietà del condominio, le spese di riparazione dovranno essere suddivise in base ai millesimi di proprietà. Alla spesa dovranno partecipare tutti i proprietari – compresi quelli dei garage e dei negozi – che vengono coperti dal tetto. In estrema sintesi stiamo parlando di tutte quegli alloggi, negozi o garage che si trovano in corrispondenza della relativa verticale. Nel caso in cui ci sia un supercondominio, a pagare le spese dovranno essere unicamente i condomini che sono sotto il tetto, verticalmente parlando. ovviamente parliamo del tetto oggetto dei lavori di riparazione;
- tetto di proprietà di un unico condominio. È un caso raro, ma può accadere che il costruttore si sia riservato la proprietà del tetto o abbia deciso di venderla ad un singolo condomino. Ovviamente questa operazione deve apparire in un atto notarile. In questo caso le spese di manutenzione devono essere suddivise in questo modo: un terzo è a carico del proprietario del tetto, due terzi andranno suddivisi tra tutti gli altri condomini il cui tetto serve da copertura.
Infine per la manutenzione, riparazione, rifacimento delle opere che assicurano l’uso esclusivo del sottotetto (mansarde abitabili) come la perlinatura, coibentazione, ecc., la spesa grava solo e interamente sul proprietario della mansarda.