Quali sono, all’interno di un condominio, le spese voluttuarie e gravose? Quando è possibile non partecipare a questi e costi ed evitare di pagare? E se l’opera è suscettibile di godimento separato, cosa succede? A molti può capitare che l’assemblea del proprio condominio abbia intenzione di deliberare nuovi interventi, che potrebbero comportare delle spese particolarmente elevate a carico di ogni singolo proprietario. Per una serie di motivazioni ritiene che onorare queste spese possa costituire un sacrificio eccessivo, rispetto al beneficio che ne potrebbe derivare.
Di parere opposto sembrano essere i tuoi vicini di casa, che incuranti delle esigenze economiche delle altre persone, sono intenzionati ad andare avanti a tutti i costi. A questo punto ti poni una domanda molto precisa: nel caso in cui ci siano dei lavori in condominio inutili, sei proprio costretto a pagare? Ti puoi salvare in qualche modo?
Il Codice Civile in questo caso è molto chiaro: in un condominio vale sempre il principio della maggioranza. Le scelte dell’assemblea sono vincolanti per tutti, anche per quanti non concordano con le decisioni prese. Vi è, però, un’eccezione, che coinvolge proprio le innovazioni di carattere voluttuario, che comportino un esborso particolarmente elevato.
Condominio: cosa sono le innovazioni
Nel caso in cui il condominio dovesse decidersi per dei lavori inutili è possibile non pagare, purché ricorrano particolari condizioni. Una di queste è che le opere oggetto della discussione rientrino a pieno titolo nel concetto di innovazioni. Ma che cosa si intende per innovazioni?
La manutenzione ordinaria o straordinaria, ma anche la ristrutturazione dell’edificio, sono delle operazioni ben diverse rispetto alle innovazioni, il cui scopo è semplicemente quello di un miglioramento, un uso più comodo o un più efficiente rendimento delle cosiddette parti comuni. Quando si deve decidere per una ristrutturazione o per la manutenzione straordinaria, l’assemblea può prendere questa decisione con la maggioranza degli intervenuti di almeno 2/3 del valore dell’edificio. Quando, invece, si deve decidere per le innovazioni di particolare interesse dei condomini, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti, che devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio. Sono innovazioni di interesse sociale quelle finalizzate a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, quelle rivolte a un maggior risparmio energetico.
Possono essere considerati come esempi di innovazioni:
- allargamento di un portone per consentire il passaggio di auto;
- creazione di un nuovo servizio condominiale;
- trasformazione del tetto in terrazza o del cortile pavimentato in giardino;
- installazione di un cancello automatico di accesso al cortile condominiale;
- installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto;
- dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, sostituito con autonomi impianti.
Spese voluttuarie e gravose: come non pagarle
Nel caso in cui l’innovazione sia a tutti gli effetti gravosa e voluttuaria – quindi non risponda ad un’esigenza non essenziale per la vita del condominio, ma ha un interesse solo e soltanto marginale – il singolo proprietario avrà la facoltà di non partecipare alla spesa. Per riuscire ad evitare di mettere mano al portafoglio, le spese devono riguardare i seguenti lavori:
- innovazione, non deve essere in alcun modo una ristrutturazione;
- deve essere gravosa, deve quindi richiedere un esborso economico particolarmente rilevante, rispetto alle condizioni dell’edificio;
- non deve essere necessaria (voluttuaria): non deve quindi essere indispensabile per l’esistenza e la conservazione dell’edificio;
- deve essere suscettibile di utilizzazione separata.
A questo punto cosa si deve fare per non pagare le spese voluttuarie. Chi non ha intenzione di partecipare alla spesa dovrà comunicare il proprio dissenso in maniera tempestiva e quindi deve anche manifestare l’intenzione di non avvalersi dei nuovi manufatti. Ovviamente, i dissenzienti non potranno utilizzare la nuova opera realizzata dal condominio, che a questo punto sarà chiusa e non accessibile ai proprietari dissenzienti.