La gestione di un condominio non è affatto semplice, soprattutto quando si tratta di decisioni riguardanti lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio. Tra le numerose questioni da affrontare, una delle più cruciali è l'istituzione del fondo speciale. Ma quando è obbligatoria la costituzione di questo fondo e quali sono le conseguenze se viene trascurata?

Il Tribunale di Bergamo ha recentemente emesso una sentenza che ha sottolineato l'obbligatorietà del fondo speciale e le gravi conseguenze che la sua omissione può comportare.

Quando bisogna costituire il fondo speciale

Secondo la legge italiana, precisamente l'articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile, l'assemblea condominiale deve approvare la costituzione di un fondo speciale al momento dell'approvazione delle delibere relative ai lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio o alle innovazioni.

Questo fondo speciale è essenzialmente una cassa collegata a una riserva in bilancio, e il suo importo deve essere pari a quello dei lavori previsti. L'obiettivo principale è garantire che ci siano risorse finanziarie disponibili per il pagamento dell'impresa edile incaricata di eseguire i lavori.

Gli amministratori devono accantonare i pagamenti dei condomini in questo fondo, riscuotendoli prima o a rate, in base agli stati di avanzamento dei lavori.

Cosa succede se non viene costituito il fondo speciale?

La mancata costituzione del fondo speciale durante i lavori straordinari comporta una conseguenza grave: la delibera assembleare condominiale diventa nulla.

Ciò significa che l'amministratore non può richiedere ai condomini di effettuare i pagamenti, e questi ultimi possono opporsi al decreto ingiuntivo in caso di morosità. Il Tribunale di Bergamo ha recentemente confermato l'obbligatorietà della costituzione di questo fondo come condizione essenziale per la validità della delibera.

Un caso recente esaminato dal Tribunale di Bergamo ha messo in luce l'importanza del fondo speciale. Una condomina aveva impugnato diverse delibere assembleari a causa della mancata costituzione del fondo obbligatorio, chiedendo che venissero dichiarate nulle o annullate. Il giudice ha sospeso l'esecutività delle delibere e ha ribadito che la costituzione del fondo speciale, pari all'ammontare dei lavori straordinari, è una condizione fondamentale per la validità della delibera. Il condominio aveva sostenuto che il fondo speciale non era necessario poiché non era stato firmato alcun contratto di appalto, ma il Tribunale ha respinto questa argomentazione.

Quali sono le conseguenze della mancata istituzione del fondo?

La giurisprudenza italiana è unanime nel sottolineare che le delibere che avviano lavori straordinari senza la previa costituzione del fondo speciale sono nulle.

Questa norma ha lo scopo di tutelare sia l'interesse collettivo del condominio che quello dei singoli condomini. La Cassazione ha chiaramente affermato che la costituzione anticipata del fondo speciale è una condizione essenziale per la validità della delibera riguardante i lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio.

In sintesi, la mancata istituzione del fondo speciale può avere gravi conseguenze legali per il condominio, comprese la nullità delle delibere e possibili spese legali. Pertanto, è fondamentale che i condomini e gli amministratori condominiali rispettino l'obbligo di costituire il fondo speciale durante i lavori straordinari al fine di evitare complicazioni legali e finanziarie in futuro.

La sentenza del Tribunale di Bergamo conferma l'importanza di questo requisito legale e sottolinea che il rispetto della legge è la chiave per un condominio ben gestito e in regola con le normative vigenti. Occorre, pertanto, restare sempre ben informati sulla riforma e ultime novità dei condomini per evitare problematiche di diversa natura.

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