Le problematiche legate alla vita condominiale, che riguardino l’immobile o i rapporti tra i condomini o quelli tra questi e l’amministratore, non sono mai di semplice risoluzione.
Una delle questioni più controverse in materia condominiale è quella legata ai lavori sull’immobile, specialmente quando l’errato svolgimento degli stessi arreca danni a uno o più condomini.
La domanda sorge spontanea: chi è responsabile qualora i lavori danneggino un singolo appartamento? Su chi potrà rivalersi il proprietario?
Nel nostro ordinamento, la risposta a tali quesiti arriva direttamente dalla sentenza 20557/2014 della Corte di Cassazione. Vediamo nel dettaglio i principi enunciati dalla Corte.
Corte di Cassazione: ecco chi paga quando i lavori condominiali arrecano danni ai singoli appartamenti
Il caso sottoposto alla Corte riguardava una controversia nata dalle doglianze di un condomino che, a causa di lavori condominiali, vedeva danneggiata la propria unità immobiliare.
Lo stesso, chiedeva il risarcimento del danno al condominio, al suo amministratore e alla ditta che si era occupata dello svolgimento dei lavori.
In primo grado il Tribunale aveva accolto la richiesta di risarcimento solo nei confronti dell’impresa. La Corte d’Appello, invece, estendeva lo spettro risarcitorio anche al condominio e al suo amministratore. Di uguale visione è stata, in maniera decisiva, la Corte di Cassazione.
Quest’ultima, infatti, ha evidenziato che normalmente la colpa ricade sull’appaltatore, considerata la sua libertà nell’esecuzione materiale dei lavori.
Di contro, ha poi sottolineato come a questa responsabilità dell’impresa, possa affiancarsi quella del condominio in relazione all’eventualità di aver limitato la libertà della ditta tramite ordini errati o semplicemente nel caso in cui si sia affidata ad un’impresa evidentemente sprovvista dei requisiti necessari allo svolgimento dei lavori.
Lavori condominiali mal eseguiti: quando è responsabile anche l’amministratore
Oltre la ditta incaricata e il condominio, la Corte di Cassazione ha poi chiarito che in alcuni casi anche l’amministratore condominiale può essere ritenuto responsabile in solido dei danni arrecati a un singolo appartamento dovuto a lavori mal eseguiti.
Nello specifico, l’amministratore non è responsabile quando i danni sono causati da una libera iniziativa dell’impresa, ma solo quando viene meno al suo ruolo di controllore.
In definitiva, restando l’amministratore il “guardiano” delle parti comuni, risponderà dei danni derivanti dalla cattiva esecuzione dei lavori solo se, osservando attentamente il lavoro dell’impresa, avrebbe potuto evitarli.