Condominio: ecco quando la mediazione diventa obbligatoria

Nel momento in cui dovessero emergere dei conflitti in condominio, quando diventa obbligatoria la mediazione? Quali sono le controversie che rientrano nel suo ambito? Purtroppo su questo punto la legge non è sufficientemente chiara, anche se il legislatore ha fissato alcuni punti fermi.

Partiamo da una certezza: il condominio è una di quelle materie per le quali, nel caso in cui ci sia una controversia, è necessario tentare una mediazione obbligatoria. L’articolo 71 quater disp. att. cod. civ chiarisce esplicitamente che per controversie in materia di condominio si devono intendere quelle che derivano direttamente dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del Codice e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. Come molti nostri lettori potranno ben capire siamo davanti ad un’indicazione tanto generica quanto ampia, la quale presta il fianco ad un’infinità di dubbi e a molti equivoci. Cerchiamo di portare un po’ di luce su questo argomento e cerchiamo di comprendere quando la mediazione è realmente obbligatoria.

Condominio: quando la mediazione diventa obbligatoria

Quando una controversia tocca direttamente un condominio, la mediazione diventa obbligatoria nel momento in cui si verificano i seguenti casi:

• ci sono delle liti tra condominio e condòmini, eccetto per alcuni casi che indicheremo successivamente;
• quando vengono impugnate delle delibere condominiali;
• nel caso di una lite tra amministratore e condomini;
• quando viene revocato l’amministratore di condominio;
• nel momento in cui si dovessero aprire delle procedure per la riscossione dei contributi condominiali. La mediazione diventa obbligatoria nel momento in cui c’è un’opposizione e deve essere a cura del condominio.

Nel caso in cui il condomino moroso dovesse presentare un’opposizione al decreto ingiuntivo, sarà bloccata la possibilità di procedere contro il condomino moroso, quando manca la delibera che autorizza l’amministratore a partecipare alla mediazione obbligatoria.

Quando non è necessaria la mediazione obbligatoria

Proviamo ad analizzare adesso quando non è necessaria la mediazione obbligatoria, anche quando la controversia riguarda un condominio. Rientrano in questo caso:

• eventuali controversie tra il condominio ed un soggetto terzo (come può essere, ad esempio, un appaltatore);
• controversie tra vicini di casa o tra condomini, per quanto riguarda le rispettive proprietà. Un caso potrebbe essere quello relativo alla proposta di risarcimento danni di un proprietario rispetto a quello del piano di sopra, nel momento in cui ci dovessero essere delle infiltrazioni di acqua;
• il risarcimento danni proposta da un condomino danneggiato nei confronti dei proprietari del lastrico solare;
• l’azione di risarcimento per presunte molestie perpetrate da soggetti che solo occasionalmente si trovano a rivestire la qualifica di condomini;
• eventuale richiesta di risarcimento che viene presentata da un condomino del condominio, per presunte infiltrazioni subite all’interno del proprio alloggio e provenienti dalle parti comuni.

L’articolo 5 del D Lgs n. 28/2010 ha provveduto a sottrarre dalla mediazione obbligatoria le seguenti controversie:

• procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione;
• procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all’articolo 667 del Codice di procedura civile;
• procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite, di cui all’articolo 696-bis del Codice di procedura civile;
• procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all’articolo 703, terzo comma, del Codice di procedura civile;
• procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata;
• procedimenti in camera di consiglio;
• azione civile esercitata nel processo penale.

Come funziona la mediazione

Quando hanno come oggetto il condominio, le domande di mediazione dovranno essere presentate direttamente presso un organismo di mediazione, che sia collocato nella circoscrizione del Tribunale dove il condominio ha sede. L’amministratore è tenuto a partecipare personalmente al procedimento: deve essere espressamente autorizzato dall’assemblea. Questa autorizzazione deve essere disposta tramite una delibera, che deve essere approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e più della metà del valore del condominio. Nel caso in cui la mediazione sia obbligatoria, dovrà essere presente anche l’avvocato.

Nel caso in cui i termini di comparizione davanti al mediatore non permettano di convocare un’assemblea condominiale per autorizzare l’amministratore a presentarsi alla mediazione, il mediatore disporrà una proroga idonea perché tutte le autorizzazioni siano acquisite. 

L’assemblea non dovrà unicamente autorizzare la partecipazione dell’amministratore, ma dovrà anche deliberare sulla proposta di mediazione. Sarà, quindi, competente ad accettare o meno l’eventuale proposta conciliativa. Quest’ultima si intende comunque non accettata se in sede assembleare ove non venga raggiunta la prescritta maggioranza legale.