Fin dove arrivano i beni del condominio? Chi deve pagare le spese di un muro che delimita un giardino privato? A chi spetta la manutenzione? Vicini rumorosi, spese suddivise non sempre correttamente, assemblee che non finiscono mai e contraddistinte da mille litigi. Come se questo non bastasse, arrivano i rimproveri dell’amministratore di condominio e le controversie legate a dei costi non sempre corretti. La legge prevede che alcuni beni debbano ritenersi di proprietà del condominio: sono quindi di proprietà di tutti. Ma questo non basta per evitare delle interminabili liti. Soprattutto quando si cerca di stabilire quali siano oneri ed onori delle mura perimetrali.
A porre i problemi più grandi sono quelle mura che delimitano delle proprietà esclusive di uno dei condomini. Possono rappresentare un netto confine con altri parti del condominio o con l’esterno, come, appunto, può essere il muro perimetrale che divide il giardino di proprietà esclusiva di un condomino dalla strada. A chi spetta la manutenzione? Proviamo a scoprirlo insieme.
Condominio e mura: sono parti comuni?
Partiamo da una domanda base: le mura di un condominio sono beni comuni o individuali? Sempre che il regolamento contrattuale non preveda qualcosa di diverso, l’articolo 1117 del Codice Civile prevede che
tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate
debbano essere considerate come beni del condominio. Entrando un po’ di più nello specifico, nella nozione di muri maestri rientrano non solo quelli che sono a tutti gli effetti l’ossatura portante dell’intero edificio, ma anche quelli perimetrali. E quelli che costituiscono un semplice rivestimento o servono come riempimento.
Prima di proseguire è necessario fare qualche distinzione: alcuni termini potrebbero sembrare un po’ complicati, ma in realtà non è così. Sostanzialmente i muri maestri sono la struttura portante dell’intero edificio: sono dei pilastri di cemento armato, che servono per sostenere tutto l’immobile. In questo caso si parla comunemente di muri portanti. Discorso diverso riguarda, invece, i muri perimetrali, che sono costituiti da dei semplici pannelli di rivestimento o riempimento, il cui scopo non è quello di garantire la stabilità dell’edificio, ma servono esclusivamente a delimitarlo esternamente e a proteggerlo dagli agenti atmosferici.
Con la sentenza n. 11288/2018, la Corte di Cassazione ha spiegato che i muri perimetrali di un condominio, benché non abbiano la funziona di muri portanti, devono essere intesi come muri maestri al fine della presunzione di condominialità: hanno lo scopo, infatti, di determinare la consistenza volumetrica di tutto l’edificio. Ma soprattutto lo proteggono dagli agenti atmosferici e termici, ne delimitano la superficie coperta e ne delimitano la sagoma architettonica.
Muro di recinzione: è una parte comune?
La domanda successiva è se il muro di recinzione è una parte comune? Prima di rispondere a questa domanda, spieghiamo che questo particolare muro serve per delimitare la proprietà. Il suo scopo è quello di proteggere tutto quello che c’è all’interno da quello che c’è fuori. All’interno di un condominio, qualche problema può arrivare per il muro di recinzione che è intorno ad una proprietà esclusiva e si presenta contestualmente nella parte condominiale.
Attraverso l’ordinanza n. 22155 del 12 settembre 2018, la Corte di Cassazione ha spiegato che il muro di cinta che delimiti una proprietà esclusiva, anche se è stato inserito in un condominio – sempre che non ci sia un titolo contrario – non è un bene comune, in considerazione del fatto che tale bene per sua natura è destinato a svolgere funzione di contenimento a tutela degli interessi del singolo proprietario. Questo significa che il muro di recinzione posto intorno alla proprietà privata deve ritenersi anch’esso privato, visto che la sua funzione primaria è quella di delimitare e proteggere tale proprietà.