Quando si viene a costituire il condominio minimo? Sono sufficienti unicamente due proprietari per vederlo nascere? E l'assemblea, quando bisogna farla? Chi abita in una grande o in un'immensa metropoli è abituato a vedere enormi edifici e si aspetta sempre che ci sia un grande condominio. Questi, spesso e volentieri, sono di difficile gestione, perché hanno ampi parcheggi, molteplici ascensori, un cortile ed è sempre necessario avere il consenso dell'assemblea.

Esiste, però, anche l'esatto opposto. Edifici così piccoli, per i quali non è nemmeno obbligatorio nominare un amministratore: stiamo parlando del cosiddetto condominio minimo. Dobbiamo, comunque, precisare che il Codice Civile non conosce esplicitamente questa nozione: su qualsiasi testo, che andrete a prendere in biblioteca o in libreria, non esiste una nozione che riguarda direttamente il condominio minimo. Fatta questa premessa, ciò non significa che il condominio minimo non esista. Cerchiamo, a questo punto, di scoprire di cosa si intende realmente con questo termine.

Condominio: qualche chiarimento

Prima di addentrarci meglio nel concetto di condominio minimo è importante ricordare cosa sia il condominio vero e proprio (altre informazioni le puoi trovare in questo articolo: Ecco come si costituisce un condominio). Sostanzialmente il condominio costituisce una particolare forma di comunione, che viene comunemente definita forzosa: un edificio, quando è frazionato su più proprietari, deve necessariamente avere delle parti comuni, come le scale, il cortile e l'ascensore. Questo tipo di comunione viene detta forzosa, perché a differenza di altri tipi di comunione, i proprietari non hanno la possibilità di scioglierla.

Perché possa esserci un condominio è necessario che ci siano delle parti dell'edificio in comproprietà. Altre parti, invece, spetteranno in maniera esclusiva al singolo proprietario. Il condominio, quindi, è proprio caratterizzato da questo fattore: all'interno del fabbricato ci sono delle parti comuni e delle parti esclusive.

Condominio minimo: le caratteristiche

Adesso addentriamoci un po' di più nel concetto del condominio minimo: in questo caso ci stiamo riferendo ad un edificio nel quale ci siano unicamente due proprietari. Entrambi possono vantare una comunione forzosa e perpetua sulle parti comuni dell'edificio. Quando si è davanti ad un immobile, nel quale siano presenti unicamente due proprietari, siamo davanti a quello che è a tutti gli effetti il condominio minimo, perché al di sotto di questo numero di proprietari non potrà costituirsi nemmeno il condominio. Nel caso in cui l'edificio fosse di proprietà di un unico soggetto, venendo a mancare la comunione, non si potrà nemmeno parlare di condominio. Manca, a tutti gli effetti, la condivisione dei beni.

Nel momento in cui l'edificio appartiene a due proprietari, si viene a formare il cosiddetto condominio minimo, purché il fabbricato abbia le caratteristiche per essere tale: ci siano delle parti comuni e delle parti esclusive. Quando si viene a verificare questa situazione, il condominio minimo sarà sottoposto alle stesse regole previste per i condomini che abbiano più di due proprietari.

Il fatto che ci sia un condominio minimo, comporta che dovrà essere convocata un'assemblea per assumere le decisioni più importanti. Una volta all'anno dovrà essere approvato il rendiconto. Dato che ci sono solo due condomini, che hanno la stessa quota di proprietà (ossia il 50% ciascuno), per tutte le delibere da assumere sarà necessaria l'unanimità. Quindi ci dovrà essere il consenso di entrambi i proprietari. Nel caso in cui ci sia uno stallo e non si riesca a raggiungere l'unanimità, sarà necessario fare ricorso al giudice.

Nel caso in cui ci sia un condominio minimo, non sarà obbligatorio nominare l'amministratore, che è obbligatorio solo e soltanto se ci sono più di otto condomini: in questo caso se l'assemblea non dovesse provvedervi, la nomina dell'amministratore verrà fatta direttamente dall'autorità giudiziaria, anche a seguito del ricorso di un solo condomino. Nel condominio minimo, quindi, non è obbligatorio nominare un amministratore, ma gli adempimenti tipici che devono essere svolti da questo soggetto potranno essere compiuti dai singoli proprietari. Anche la convocazione dell'assemblea.

Nessun obbligo, invece, per il regolamento condominiale, che è necessario solo e soltanto se il condominio è formato da più di dieci condomini. In estrema sintesi, non esiste l'obbligo dell'amministratore e del regolamento condominiale.

Alcune regole per il condominio minimo

Perché il condominio minimo si costituisca, non è necessario fare alcun atto formale, in quanto si costituisce automaticamente nl momento in cui l'edificio diventi di proprietà di due soggetti diversi. Dal momento in cui scatta la suddivisione delle proprietà, si applicano tutte le norme stabiliste all'interno del Codice civile. Uno degli esempi più immediati che possiamo portare è quello relativo alle spese, che verranno suddivise tra proprietari in misura proporzionale al valore di ogni singola proprietà.

Automaticamente trova applicazione anche la norma che vieta espressamente ad un qualsiasi proprietario di escludere gli altri dal godimento delle parti comuni. Non sarà, quindi, possibile recintare il cortile o installare un cancelletto che non permetta l'accesso al tetto o ad una parte delle scale, arrivando, in questo modo, ad inibire il diritto dell’altro proprietario di usare la parte comune. Ma soprattutto non si potrà mutare la destinazione della cosa comune. E così, sarà proibito al singolo proprietario di trasformare il cortile in parcheggio.