Crolla un balcone? Ecco quali responsabilità ha l'amministratore di condominio

Quali sono le responsabilità in capo all'amministratore di condominio nel momento in cui crolla un balcone e si ferisce qualcuno?

Image

Quali sono le responsabilità in capo all'amministratore di condominio nel momento in cui crolla un balcone e si ferisce qualcuno? A chi spetta organizzare la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'edificio? Rispondiamo immediatamente a queste domande: a gestire l'intero edificio è l'amministratore di condominio, il quale si deve occupare della manutenzione, provvedendo - in questo modo - a gestire l'interesse di tutti i proprietari.

Sarà compito dell'amministratore di condominio eseguire tutte le delibere assembleari, rispettando le decisioni che sono state prese. Questo professionista, però, ha anche il compito di intervenire velocemente, anche senza attendere la decisione dell'assemblea, nel caso in cui una riparazione debba essere effettuata immediatamente riparata. Se si dovesse rompere una tubatura comune, non si potrà aspettare ed è necessario che l'amministratore di condominio intervenga subito.

Condominio: chi decide sull'opportunità dei lavori

Come abbiamo visto, spetta all'amministratore di condominio occuparsi dell'intera gestione dell'edificio. Tra i suoi compiti ci sono quelli di riscuotere le quote dei singoli proprietari, saldare le bollette e sottoscrivere i contratti per le utenze. Avrà il compito di rappresentare il condominio nei confronti dei terzi e si deve occupare della manutenzione del fabbricato.

L'articolo 1135, comma secondo, del Codice Civile prevede che l'amministratore debba compiere autonomamente la manutenzione ordinaria. Per quanto riguarda quella ordinaria, lo dovrà fare a seguito di una deliberazione dell'assemblea, sempre che non ci siano da eseguire degli interventi particolarmente urgenti, come lo possono essere il crollo di un muro o la rottura di una tubazione, che rischia di far rimanere senza acqua tutto l'edificio.

In estrema sintesi, compito dell'amministratore di condominio è quello di decidere, in completa autonomia, per tutti i lavori condominiali che rientrano nell'ordinaria manutenzione. Per quelli straordinari deve attendere l'approvazione dell'assemblea, sempre che non ci sia una particolare urgenza.

Condominio: chi è responsabile di un crollo

Tra le responsabilità dell'amministratore di condominio ci sono solo e soltanto quelle relative alle parti comuni dell'edificio. Stiamo parlando, quindi, dell'intonaco delle facciate esterne o del tetto. Nel caso in cui il crollo dovesse riguardare un bene di proprietà privata, la responsabilità sarà del singolo proprietario, che dovrà rispondere dei danni causati a terzi. 

Ricordiamo che l'articolo 677 del Codice Penale punisce con una sanzione amministrativa - che può oscillare da un minimo di 154 euro ad un massimo di 929 euro, il proprietario di un edificio che ometta di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo. La sanzione arriva addirittura ad essere penale, con un arresto fino a sei mesi o un'ammenda non inferiore a 309 euro, se il manufatto pericolante può mettere in pericolo l'incolumità delle altre persone. È il caso, ad esempio, del tetto le cui tegole siano state divelte dal vento e non siano state rimosse: potrebbero cadere e colpire un passante.

I responsabili del crollo di un balcone

Adesso chiariamo di chi sia la responsabilità del crollo del balcone. Questo è proprietà privata: appartiene al proprietario dell'appartamento del quale il balcone è una vera e propria proiezione verso l'esterno. Sostanzialmente questo significa che, nel caso in cui il balcone dovesse crollare, l'unico responsabile sarebbe il proprietario dell'abitazione e non l'amministratore di condominio. Il balcone non è una parte comune.

A confermare questo orientamento è stata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 31592 del 24 agosto 2022, che ha specificato che eventuali balconi pericolanti siano sotto la responsabilità del proprietario dell'alloggio. E non all'amministratore di condominio. La Suprema Corte ha ribadito che quando si tratta di proprietà esclusive, l’amministratore di condominio non ha alcun potere di attuare interventi di manutenzione, ricadendo invece su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa.

Le cose cambiano, invece, per alcune parti specifiche del balcone, come ad esempio l'intonaco esterno nel caso in cui ci sia un balcone incassato. O se si tratta dei frontalini di un balcone aggettante. Le parti appena citate sono infatti ritenute comuni, in quanto concorrono a formare l’estetica del condominio (il suo decoro architettonico, in pratica). Del crollo delle parti comuni del balcone può essere chiamato a rispondere l’amministratore, sia in sede civile che penale.