L'acquisto della prima casa di solito rappresenta il primo investimento importante nella vita di una persona, ed è proprio per questo che prima di decidere di portare a termine la compravendita di un immobile, è indispensabile ottenere tutte le informazioni necessarie e fare le opportune valutazioni sull'immobile, sul venditore e sulle eventuali agevolazioni a cui si può accedere.

Quasi in tutte le compravendite immobiliari, prima del contratto vero e proprio, si firma un contratto preliminare (detto anche “compromesso”).

Questo garantisce all'acquirente che l'immobile oggetto del compromesso sarà suo, nonostante non si possa procedere immediatamente alla compravendita. In pratica è un accordo tra acquirente e venditore, che ha comunque la validità di un contratto. 

Anche il contratto preliminare, come l'atto di compravendita, deve essere redatto in forma scritta, pena la nullità del contratto stesso. Il compromesso, inoltre, dovrà essere registrato entro venti giorni 

Quali sono le spese che bisogna sostenere quando si acquista una prima casa?

Le spese da sostenere quando ci si accinge ad acquistare la prima casa, sono diverse a seconda che si acquisti da un privato o da un'impresa soggetta ad Iva.

Se il venditore dell'immobile è un privato, le imposte che l'acquirente dovrà versare, sono: imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. 

Nel caso in cui il venditore sia un imprenditore soggetto a Iva, le imposte che l'acquirente dovrà versare, sono: l'Iva al 4%, l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale.

Un altro costo da sostenere sarà la parcella notarile necessaria per stilare il rogito. L'importo varia a seconda di alcuni parametri, ecco perché è consigliato, prima di scegliere il notaio a cui affidarsi, vagliare più preventivi.

Se si dovesse decidere di acquistare la prima casa attraverso un'agenzia immobiliare, tra le spese dovrà necessariamente considerarsi anche la provvigione dell'intermediario, pari al 2% del costo della casa. 

Infine se, come nella maggior parte dei casi, per acquistare la prima casa dovesse essere necessario accendere un mutuo per la prima casa, bisognerà tenere conto di altre spese, come quelle di perizia, istruttoria, e imposta sostitutiva. 

Alcune delle spese (quelle sostenute per l'agenzia immobiliare, la parcella notarile, gli oneri accessori e gli interessi sul mutuo) saranno detraibili in sede di dichiarazione dei redditi. 

Decreto Sostegni Bis: quali sono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa? 

Il decreto Sostegni bis ha introdotto delle agevolazioni importanti per aiutare i cittadini under 36 ad acquistare la loro prima casa. Vediamo nello specifico quali sono queste misure decise dal governo per aiutare i giovani a fare un passo così importante.

L'obbiettivo del decreto Sostegni, come dice l'articolo 64, è favorire l'acquisto della prima casa per i giovani che non hanno compiuto i 36 anni di età e tentare di contrastare il disagio giovanile.

Queste agevolazioni possono essere richieste da cittadini under 36 e con un Isee non superiore ai 40 mila euro. I beneficiari otterranno un credito d'imposta pari all'ammontare dell'Iva versata. Oltre a questo, è stata stabilità l'esenzione dall'imposta sostitutiva, di registro e catastale. 

Per beneficiare di queste agevolazioni la casa che si acquista non deve essere classificata come un immobile di lusso e quindi non potrà rientrare nelle categorie A1, A8 e A9. 

Bonus mutuo prima casa: potenziamento del Fondo di Garanzia

Il Decreto Sostegni bis è stato varato dal Governo per agevolare la richiesta di mutui da parte dei giovani. Per fare questo si è prevista l'esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali e, cosa ancora più importante, un ampliamento del Fondo di Garanzia per la prima casa. 

I giovani under 36 che vorranno quindi acquistare una prima casa, potranno contare su una garanzia statale molto più ampia; il Fondo di Garanzia dello Stato non sarà più al 50% come in passato, ma è stato potenziato all'80% della quota capitale. Questo solo nel caso in cui l'ammontare del mutuo superi l'80% del valore dell'immobile. 

Nel caso in cui, quindi, l'acquirente non versi alcune rate del mutuo, il Fondo di Garanzia coprirà fino all'80% della quota capitale delle rate. In seguito il Fondo stesso, tramite l'Agenzia delle Entrate, chiederà la restituzione della quota capitale delle rate anticipate, senza calcolare gli interessi. 

Bonus mutuo prima casa: chi può accedere al Fondo di Garanzia?

Chiedere un mutuo e ottenerlo, oggi, è sempre più difficile soprattutto per i giovani che spesso si ritrovano a fare lavori precari e sottopagati, con contratti non stabili, e quindi rimandano a data da destinarsi l'acquisto di una prima casa e i loro progetti futuri.

Proprio per questo il Governo ha pensato ad alcune agevolazioni che potessero rendere più semplice questo passo.

Al Fondo di Garanzia Statale possono accedere cittadini italiani che non hanno compiuto ancora 36 anni e hanno un reddito inferiore ai 40 mila euro. 

Se invece solo uno dei conviventi dovesse avere un Isee non superiore e a 40.000 euro e l'altro superasse questa somma, l'unico beneficiario potrà essere solo il primo.

Quali sono i requisiti necessari affinché si possa usufruire del bonus mutuo prima casa?

Affinché l'immobile che si vuole acquistare sia considerato prima casa, bisogna che si rispettino determinati requisiti. Li ripetiamo in breve:

1) L’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A1, A8, A9, A10, e deve avere una destinazione d'uso abitativo;

2) La casa deve trovarsi nello stesso comune in cui il richiedente ha la sua residenza. Se così non fosse, quest'ultimo dovrebbe spostare la sua residenza entro diciotto mesi dallo'acquisto della casa;

3) Il richiedente non deve aver acquistato nessun altro immobile con il bonus prima casa e non dovrà essere proprietario di nessun altro immobile all'interno dello stesso Comune;

4) La casa acquistata con il bonus mutuo prima casa non potrà essere venduta per almeno cinque anni;

Nel caso in cui il beneficiario dovesse vendere la casa prima del termine dei cinque anni, dovrà acquistarne necessariamente un'altra entro un'anno dall'atto di vendita. Lì dovrà trasferire la sua residenza e solo così potrà continuare ad usufruire della garanzia. 

Come richiedere il bonus mutuo prima casa?

Per fare questa richiesta bisogna scaricare e compilare il modulo messo a disposizione da Consap, o dall'agenzia immobiliare stessa. 

La domanda può essere presentata dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022 direttamente alla banca o all'istituto finanziario al quale si sta richiedendo il mutuo. 

Coloro che vogliono beneficiare del bonus e beneficiare del fondo di garanzia per il Mutuo Prima Casa, devono preliminarmente consultare la lista degli istituti finanziari e bancari che hanno aderito a questa iniziativa statale. L'elenco è ufficialmente pubblicato sul sito CONSAP.

Entro un limite di venti giorni sarà la Consap stessa a comunicare alla banca se la possibilità di accedere al fondo è stata accettata. Sono necessari novanta giorni invece per perfezionare la pratica sul mutuo.

Se la banca deciderà di accettare la domanda per il mutuo prima casa, con il Fondo di Garanzia, non potrà chiedere più alcun'altra garanzia all'acquirente, tranne l'ipoteca.

Bonus mutuo prima casa: come fare in modo che l'Isee sia inferiore ai 40 mila Euro

Molti dei giovani che vogliono accedere al bonus mutuo prima casa, vivono ancora nella propria familiare d’origine. Ecco perché per il calcolo dell'Isee bisognerà tenere conto anche dei redditi dei genitori. Questo potrebbe portare spesso a superare il limite dei 40 mila euro. 

Anche nel caso in cui i giovani abbiano un reddito basso e insufficiente, il fatto di sommarlo a quello dei propri genitori potrebbe portare lo sforamento del limite. Come si può ovviare a questo problema?

La strada, come facilmente si può evincere, è una sola: il giovane che vuole accedere al bonus mutuo prima casa,  dovrà avere una residenza diversa da quella della propria famiglia d'origine. In questo modo i redditi non saranno sommati e difficilmente si supererà il limite dei 40 mila euro.

La nuova residenza potrà essere fissata in un altro appartamento almeno fino a quando non si sarà ottenuta l'agevolazione richiesta. 

Un'altra soluzione (ma oggettivamente più complicata) potrebbe essere quella di fare i lavori necessari per dividere l'appartamento dei propri genitori in modo da ricavarne due mini appartamenti.

Questo potrà essere fattibile solo in alcuni casi, per esempio se la casa è abbastanza grande, se ci sono due bagni e se non si rischia di accollarsi una spesa troppo elevata e dunque non conveniente. In questo modo il giovane che vuole ottenere il bonus mutuo prima casa, fisserà la sua residenza in uno dei due appartamenti che si sono ricavati dopo la divisione. 

In questo modo l'Isee sarà  calcolato solo sui redditi del richiedente e, quasi certamente, non supererà il limite dei 40 mila euro, soglia necessaria per ottenere il mutuo garantito per l’80% del capitale dal Fondo di Garanzia dello Stato.