A causa di diverse esigenze, si può avere la necessità immediata di recedere dal contratto d’affitto. Non sempre, però, è così facile perché il contratto d’affitto prevede modalità e tempistiche molto rigide, sia per l’inquilino che per il proprietario dell’immobile.

Nel contratto, la parte più debole è l’inquilino e, per questo motivo, gode di maggiori tutele rispetto al locatore. Anche se gode di tutele maggiori, ciò non toglie il rispetto della durata della locazione.

Il recesso, quindi, è consentito solo in alcuni casi particolari ed eccezionali e deve essere necessariamente sottoposto ad un determinato periodo di preavviso, tranne che in una occasione.

Nel caso di imprevisti o urgenze? Come ci si comporta in questi casi?

Come funziona il contratto d’affitto

Il contratto d’affitto è un accordo che viene sottoscritto tra due parti, l’affittante e il conduttore. Tramite il contratto d’affitto, l’affittante si impegna a permettere l’uso di un bene al conduttore, dietro il pagamento di un canone di locazione.

La locazione non può eccedere la durata massima di 30 anni, così come è stabilito dal Codice Civile. Sia il locatore che il conduttore devono rispettare alcuni obblighi.

Da parte sua, il conduttore deve impegnarsi a pagare il canone di affitto pattuito rispettando i termini e, al termine del contratto, deve restituire l’immobile nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto.

Ci sono alcune regole anche sulla ripartizione delle spese. Il proprietario di casa ha il dovere di coprire le spese di manutenzione, tranne quelle di lieve entità, le quali saranno a carico dell’inquilino.

Pertanto, sarà compito del proprietario effettuare tutte le riparazioni necessarie per garantire all’inquilino un uso normale del bene immobile.

Quando è possibile la disdetta immediata senza preavviso

Abbiamo anticipato che i contratti di affitto sono molto rigidi, in relazione alla durata. Il recesso anticipato è, di per sé, un’eccezione alla regola e può essere effettuato solo in casi estremamente eccezionali.

In linea di massima, si può recedere dal contratto, ma rispettando i termini di preavviso, al fine di limitare le conseguenze sulle parti. Se già il recesso è limitato, la disdetta immediata lo è ancora di più.

Quando si può disdire dal contratto senza preavviso? Esiste un’unica eccezione alla regola, che permette di recedere dal contratto d’affitto senza preavviso. Si può recedere con esito immediato solo per l’impossibilità oggettiva di godimento dell’immobile. Si tratta dei casi in cui le ragioni sono indipendenti dalla sua volontà.

Di quali casi si tratta? Possiamo fare l’esempio, si un immobile pericolante oppure interessato da continui rumori tali da rendere impossibile lo svolgimento delle faccende domestiche. In tutti questi casi c'è impossibilità oggettiva di godimento del bene. Solo in questi casi, l’inquilino può recedere senza preavviso, smettendo subito di pagare il canone d’affitto.

Naturalmente, è fondamentale che l’immobile sia effettivamente e totalmente inutilizzabile. Se, invece, il godimento dell’immobile è solo limitato, si dovrà rispettare il termine di preavviso di sei mesi.

Disdetta contratto senza preavviso: ecco tutte le alternative

L’unica eccezione che consente la disdetta immediata del contratto d’affitto è quando l’immobile è inutilizzabile per motivi oggettivi. All’infuori di questa eccezione, si deve per forza rispettare il termine di preavviso minimo di sei mesi.

Non solo bisogna rispettare il preavviso, ma il recesso deve essere giustificato da gravi motivi, sempre indipendenti dalla volontà della parte. Inoltre, non sempre è necessario che la causa derivi per colpa dell’altra parte.

Possiamo fare diversi esempi. Immaginiamo di aver affittato una casa accanto ad un vicino particolarmente rumoroso. Si tratta di un motivo tale da inficiare il godimento del bene (come non riuscire a dormire la notte).

Per quanto riguarda il proprietario dell’immobile, però, il recesso è consentito solo per inadempienza dell’inquilino - in questo caso, si parla di risoluzione anticipata - o da altre necessità previste dalla legge.

Tornando al recesso con preavviso, dobbiamo ricordare che si tratta di un obbligo al quale entrambe le parti devono sottostare, a meno che di comune accordo non abbiano previsto soluzioni alternative.

Una modalità molto utilizzata al posto del preavviso è quella della presentazione di un nuovo inquilino, in modo tale da causare al locatore meno disagi possibili. Si deve comunque considerare che la legge richiede che per il periodo del preavviso sia comunque corrisposto il canone d’affitto.

Quindi, l’inquilino può lasciare sì l’appartamento, ma continuando a pagare il canone d’affitto.

Ci sono casi in cui, l’inquilino può chiedere il risarcimento dei canoni di locazione versati durante il preavviso, per esempio, quando il recesso sia causato da problemi dell’immobile come infiltrazioni d’acqua o altri motivi insufficienti per chiedere la disdetta immediata. In questi casi, all’inquilino non solo spetterebbe la restituzione dei canoni versati, ma anche un risarcimento danno per la salute.

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