Contratto di affitto, il conduttore può fare la disdetta anticipata: come funziona e casi

Nella locazione entrambe le parti possono disdire prima della naturale scadenza del contratto. Che succede nel caso in cui volesse fare la disdetta anticipata l'inquilino?

Image

Le legge prevede la disdetta anticipata del contratto di affitto sia da parte del locatore che da parte del conduttore. In questo articolo ci concentreremo su questa seconda figura, andando a vedere come funziona questa procedura ed, in particolare, i motivi per cui può essere effettuata, come fare la lettera di disdetta e quali costi bisogna sostenere.

La disdetta del contratto di affitto: che cos'è

La disdetta di un contratto di locazione può essere effettuata, sia dal locatore che dall'inquilino:

  • alla scadenza naturale dell'accordo;
  • in maniera anticipata.

Tuttavia, bisogna andare a distinguere le varie tipologie di affitti, dal momento che ci sono quelli a:

  • canone libero, con una scadenza di 4 anni più un rinnovo automatico di altri 4 anni;
  • canone concordato, con una scadenza di 3 anni più un rinnovo automatico di altri 2 anni;
  • per studenti universitari, con scadenza che può andare da un minimo di 6 mesi fino ad un massimo di 3 anni;
  • uso transitorio, con una scadenza che può andare da un minimo di 30 giorni fino ad un massimo di 18 mesi più un rinnovo automatico per lo stesso periodo.

La disdetta prima del tempo deve essere inserita all'interno dell'accordo, altrimenti potrà essere esercitata solamente alla sua naturale scadenza.

Le norme che regolano questa procedura sono previste all'interno della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998.

Le modalità per disdire il contratto di locazione

Ecco quali sono queste modalità:

  • la risoluzione consensuale;
  • il recesso anticipato da parte del conduttore;
  • il recesso anticipato da parte del locatore.

La disdetta anticipata del conduttore

Il conduttore può esercitare la risoluzione anticipata della locazione in qualsiasi momento, ma solamente qualora sussistano dei gravi motivi che non dipendono, dunque, dalle sue azioni e che non poteva prevedere.

L'inquilino dovrà inviare una lettera mediante il servizio di posta raccomandata con ricevuta di ritorno, rispettando il termine di preavviso di 6 mesi.

Tale termine risulta, invece, pari a:

  • 12 mesi, per le locazioni ad uso commerciale;
  • 18 mesi, per le locazioni ad uso turistico e ricettivo.

Inoltre, il conduttore potrà anche disdire l'affitto al momento della prima scadenza, decidendo di non rinnovarlo in maniera automatica.

Dopo aver ricevuto la lettera, il locatore dovrà rispondere entro 60 giorni per eventuali opposizioni.

Quando può essere effettuata: solo per gravi motivi

Se l'inquilino vuole rescindere in maniera anticipata e non vuole aspettare la scadenza, può farlo solamente qualora sussistano dei gravi motivi, i quali vengono disciplinati all'interno dell'ex art. 3 della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998.

Come, ad esempio, quando sono:

  • indipendenti dalla volontà dell'inquilino;
  • sopraggiunti dopo la stipula definitiva;
  • eccessivamente onerosi dal punto di vista economico, materiale o morale, al punto da non consentirne il proseguimento.

Alcuni esempi possono essere un nuovo lavoro, problemi di salute, una lite con un vicino di casa, ecc...

I motivi che portano alla risoluzione prima del tempo devono essere sopraggiunti e possono essere di due differenti tipologie:

  • soggettivi;
  • oggettivi.

Quando si può fare la disdetta anticipata senza il preavviso di 6 mesi

Si può disdire dall'affitto prima della naturale scadenza indicata, senza il termine di preavviso di 6 mesi, qualora:

  • lo disponga il contratto di locazione stesso;
  • il locatore accetta e rinuncia al guadagno derivante dal pagamento dei canoni mensili.

Ciò nonostante, il conduttore potrà liberare l'immobile anche prima che siano trascorsi questi 6 mesi, ma dovrà comunque pagare tutti i canoni di locazione mensili dovuti.

Qualora non sussistano le motivazioni appena citate, l'inquilino andrà in contro al risarcimento del danno subito dal proprietario dell'immobile.

Come scrivere la lettera di disdetta del contratto di affitto

La lettera di disdetta  deve contenere i seguenti elementi:

  • i dati che identificato il contratto d'affitto;
  • i dati anagrafici relativi al locatore e all'inquilino;
  • la specificazione dei gravi motivi che hanno fatto propendere l'inquilino per tale richiesta;
  • la data nella quale inizieranno i 6 mesi di preavviso;
  • l'invito al locatore di venire a prendere visione dell'immobile poco tempo prima della scadenza prevista;
  • la firma.

A chi ed entro quando deve essere inviata

Qualora il conduttore voglia recedere dal contratto di locazione, dovrà inviare al proprietario di casa una lettera di disdetta almeno 6 mesi prima del momento in cui intende lasciare l'immobile.

Queste disposizioni valgono sia qualora voglia disdire l'affitto alla naturale scadenza del contratto e sia se voglia farlo in maniera anticipata.

La lettera dovrà essere inviata mediante posta raccomandata con ricevuta di ritorno oppure tramite pec.

Quali sono i costi che bisogna sostenere

La disdetta del contratto di affitto prevede il pagamento dell'imposta di registro, la quale sarà pari a 67 euro e dovrà essere versata entro 30 giorni all'Agenzia delle Entrate, attraverso una di queste due modalità:

  • servizio telematico presente sul sito ufficiale;
  • modello F24 Elementi Identificativi (codice tributo 1503).