Cos'è e come funziona la garanzia per evizione nell'acquisto di un immobile

Una casa nasconde molti vizi occulti. Con la garanzia per evizione, il venditore garantisce all'acquirente di ricevere l'immobile libero da ipoteche, vizi o vincoli pregiudizievoli. Scopriamo cos'è e come funziona.

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Acquistare un immobile comporta sempre eseguire controlli scrupolosi per assicurarsi che tutto sia in ordine. Gli acquirenti, infatti, non solo hanno la volontà, ma anche il diritto di riceverlo senza che esso sia ipotecato. Ma non solo: gli acquirenti hanno il diritto anche di ricevere l’immobile libero da pretese di terze persone che si arrogano di esserne legittimi proprietari.

Cosa bisogna fare per avere questi diritti ed essere liberi da possibili problemi? In questi casi, arriva in soccorso la garanzia per evizione. Il venditore garantisce al compratore che la casa gli venga trasferita libera da qualsiasi vincolo, facendogli ottenere la disponibilità piena sul bene.

Spieghiamo, quindi, cos’è la garanzia per evizione, quanto dura e quali sono tutti i possibili problemi che un compratore potrebbe trovarsi di fronte dietro l’acquisto di un immobile.

Che cos'è la garanzia per evizione

Prima di procedere all’acquisto di un immobile, è sempre bene fare qualche controllo per accertarsi che l’immobile sia in regola non solo da un punto di vista catastale, ma anche che sia libero da vincoli pregiudizievoli o ipoteche.

Chi acquista un immobile ha diritto a ricevere il bene libero da qualsiasi vincolo, da ipoteche e anche da possibili pretese di legittima proprietà vantate da terze persone. 

Come tutti sapranno, con il contratto di vendita si trasferisce la proprietà di un bene o di un diritto in cambio di un corrispettivo. Citiamo larticolo 1470 del Codice Civile:

“La vendita e' il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprieta' di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”.

Il compratore potrebbe trovarsi in due spiacevoli situazioni. Nel primo caso, solo dopo l’acquisto viene a conoscenza che il bene (per intero o una parte di esso) appartiene ad una persona diversa dal venditore. Nel secondo caso, perde il bene acquistato perché una terza persona ha vantato con successo diritti su di esso.

A queste possibili ed eventuali evenienze, ci sono alcune forme di tutela. Parliamo della garanzia per evizione

Cosa significa evizione? Vuol dire la perdita di un diritto acquistato con l’atto di compravendita perché ci si trova dinnanzi il diritto di un terzo preesistente la stipula del contratto. 

Proprio per evitare che ciò accada, il venditore deve garantire una serie di tutele, tra cui anche la garanzia per evizione. Cos’è? Il venditore garantisce che la proprietà dell’immobile venga trasferita all’acquirente e che il bene sia libero da vincoli, vizi, trascrizioni pregiudizievoli e da qualsiasi pretesa di legittima proprietà da parte di terze persone. 

Quali sono le altre obbligazioni del venditore? In base a quanto stabilito dall’articolo 1476 del Codice Civile, il venditore deve consegnare il bene all’acquirente, fargli acquistare la proprietà o il diritto, qualora l’acquisto non abbia effetto immediato e, infine:

“[…] garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa”.

Quanto dura la garanzia per evizione

La garanzia per evizione è una obbligazione di garanzia. Nella maggior parte delle volte, viene inserita nello stesso contratto di compravendita, all’interno di una clausola redatta dal notaio.

E se non è prevista? È bene sottolineare che qualora non venga riportata nel contratto, è considerata comunque in vigore perché è una garanzia prevista dalla legge.

Tutti i casi di evizione sono soggetti al termine prescrizionale di dieci anni. Tale termine decorre dal momento in cui una terza persona rivendica diritti sul bene; quindi, dal verificarsi del caso.

Quali sono i vizi occulti di una casa

Su un immobile possono gravare molti vizi occulti, ovvero veri e propri difetti preesistenti, anche strutturali, dei quali l’acquirente non era a conoscenza quando ha stipulato il contratto di compravendita.

In alcuni casi, come abbiamo anticipato prima, ci si può trovare in situazioni molto particolari, ma la garanzia per evizione permette all’acquirente di non incorrervi.

Quando si tratta di vizi strutturali, una possibile conseguenza non è solo la spesa di dover eseguire lavori di riparazione, ma anche la diminuzione del valore dell’immobile.

Ritornando al concetto di evizione, essa è di due tipi: totale e parziale.

Quando ci si trova di fronte all’evizione totale, l’acquirente si trova costretto a cedere l’immobile ad un terzo che ha vinto la causa, in quanto vantava diritti sul bene e il giudice lo ha riconosciuto come solo ed unico proprietario.

Cosa può fare, però, l’acquirente? Potrebbe chiamare in causa il venditore, ma quando neppure questi riesca a fornire nessuna prova circa l’infondatezza delle pretese vantate dal terzo, allora l’acquirente sarà lo stesso costretto a cedere il bene. Tuttavia, il venditore dovrà rimborsare le spese di acquisto, di eventuale manutenzione e il risarcimento danni.

Vi è, poi, il caso di evizione parziale. In questo caso, l’acquirente non sarà costretto a cedere e, quindi, privarsi di tutto il bene, ma solo di una parte di esso come, per esempio, una pertinenza. Anche in questo caso, ha la possibilità non solo di chiedere il risarcimento danni, ma anche la riduzione del prezzo di acquisto commisurato alla parte del bene a cui ha dovuto rinunciare.

Si comprende, quindi, che la garanzia da evizione si riferisce alla condizione giuridica del bene, in quanto il venditore si assume il rischio che l’acquirente subisca qualcuno dei vizi sopra indicati.