Con la bella stagione si approfitta per fare piccoli lavori di ordinaria manutenzione, e tra questi c’è sempre l’imbiancatura delle scale. Chi viva in un condominio da anni ha già dimestichezza con questo tipo di lavoro e soprattutto con le modalità di pagamento e di suddivisione dei costi. Per chi sia invece un neofita potrebbe essere complicato destreggiarsi tra tutte le norme che regolamentano le parti comuni di un edificio con più proprietari.
C’è da capire innanzitutto se le scale siano sempre parti comuni e in quel caso se, sia chi vive al primo che chi abita all’ultimo piano, paghi allo stesso modo. Altra questione è che cosa si intenda esattamente con questo termine, cioè quali parti dell’edificio sono trattate secondo questi criteri: solo le pareti, o anche i corrimani? Ci sono poi da valutare l’androne da cui partono le rampe e i pianerottoli. Infine, problema non da poco è quello da capire come i costi di questo intervento siano suddivisi tra inquilino e proprietario.
Le scale del condominio non sempre sono parti comuni
Per parti comuni di un condominio anche nel caso si trati di quello minimo, si intendono quelle che hanno lo scopo di agevolare il godimento delle aree private di ognuno. Si tratta di quegli elementi che possono essere utilizzati da tutti e la cui gestione e i cui costi sono un diritto e un dovere di ogni proprietario. Tra queste rientrano a pieno titolo anche le scale e gli ascensori che indubbiamente sono indispensabili per poter accedere ai piani alti e di conseguenza anche l’imbiancatura deve essere fatta con il contributo di tutti.
Una eccezione è fissata dalla legge, che all’articolo numero 1123 del Codice Civile stabilisce:
“Se un edificio ha più scale destinate a servire una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che gode delle loro utilità.”
Altre eccezioni possono sempre essere fissate dal regolamento approvato all’unanimità, oppure può essere stato previsto dal proprietario originario, che poi ne ha dato comunicazione in modo chiaro agli acquirenti. In ogni caso non sono comuni in senso generale le rampe per accedere alla singola palazzina quando si tratti di un grosso complesso costituito da più case.
Non lo sono parimenti quelle per accedere all’attico, se si fermano lì e non consentono per esempio l’accesso per la manutenzione del tetto. In quest’ultima ipotesi, invece tutti devono contribuire alle spese e non vale giustificarsi dicendo che non se ne usufruisce mai: la regola è quella del potenziale, non dell’effettivo godimento.
Come si suddividono le spese per imbiancare le scale del condominio
Col termine scale non si intendono solo i gradini su cui si appoggiano i piedi, ma tutto quello che vi sta attorno. Quindi per imbiancatura si intende anche quella dei muri, del soffitto, dei pianerottoli, del corrimano e degli eventuali parapetti. Non vi rientra invece l’ingresso, che pur rimanendo una parte comune è regolamentato per quanto riguarda la suddivisione dele spese in modo diverso.
Trattandosi di attività di ordinaria amministrazione dovranno essere deliberate dall’assemblea che deciderà a maggioranza, con la partecipazione anche del conduttore nei casi in cui i costi siano a suo carico. I dissenzaienti se ravvisano delle irregolarità potranno chiedere l’annullamento della delibera.
Per quanto riguarda la suddivisione dei costi trattandosi di una di quelle parti che è sì al servizio di tutti, ma che viene goduta in modo diverso a seconda del piano a cui si trova l’appartamento la legge ha stabilito dei criteri aggiuntivi a quello della quota di proprietà. L’articolo numero 1124 del Codice Civile dispone che:
“Le scale e gli ascensori sono mantenuti dal gruppo di condomini a cui servono, La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore delle unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”
Il legislatore ha ritenuto equo addebitare a tutti una parte dei costi, perché si tratta di qualcosa di cui tutti usufruiscono, per l’accesso al tetto, o al lastricato solare, ma di tenere conto anche del fatto che l’uso quotidiano è a vantaggio solo di chi viva in alto. Il calcolo sarà fatto dall’amministratore facendo pagare una metà sulla base della tabella millesimale e l’altra tenendo conto del piano in cui si vive.
Inquilino o proprietario: chi paga
Stabilito quanto spetta ad ogni appartamento c’è ancora di capire chi debba mettere mano al portafoglio nell’ipotesi piuttosto frequente in cui proprietario e inquilino non corrispondano. Premesso che responsabile nei confronti del condominio è sempre il proprietario in genere una quota delle spese condominiali sono a carico anche dell’inquilino.
Un riferimento si trova in ogni contratto di locazione, secondo la regola generale che al primo spettano le spese straordinarie e al secondo quelle ordinarie. Sarà il caso, prima di contestare i conti, di verificare con esattezza che cosa dice il nostro contratto e se in particolare prevede delle eccezioni. Nel nostro caso se l’intervento fosse più consistente, con il rifacimento dei parapetti o lavori di tipo strutturale sicuramente pagherebbe il padrone di casa. Per una semplice imbiancatura, invece sarà chiamato il conduttore. Leggi anche Spese condominiali quanto tempo per pagarle e prescrizione.