Quando si compra un immobile all'asta, spettano le agevolazioni previste dal bonus prima casa? Quali tasse bisogna pagare su queste compravendite? Sono queste alcune delle domande che si pongono quanti stiano acquistando degli immobili nelle vendite giudiziarie. Nella maggior parte dei casi si possono fare dei buoni affari, perché generalmente il prezzo di aggiudicazione è inferiore rispetto al valore di mercato. Senza dubbio, però, la convenienza sarebbe inferiore, nel caso in cui non si possa accedere alle agevolazioni fiscali previste dal bonus prima casa.

Partiamo con il ricordare che le vendite giudiziarie presentano alcune particolarità, le quali le differenziano dalle normali operazioni immobiliari, che si concludono davanti ad un notaio. In quest'ultimo caso, proprio nel momento in cui si firma il rogito notarile, è necessario dichiarare di essere in possesso dei requisiti per poter accedere al bonus prima casa. Nelle vendite giudiziarie il passaggio di proprietà avviene con un decreto del giudice, il quale viene emesso dopo l'aggiudicazione del bene: è proprio in questo momento che dovranno sussistere le condizioni necessarie ed indispensabili per poter accedere al bonus prima casa

Bonus prima casa: come funziona

Ma quali sono le condizioni necessarie per poter accedere al bonus prima casa? Le agevolazioni previste per quanti stiano acquistando l'immobile da adibire ad abitazione principale, sono ben delineate e permettono di ottenere un notevole risparmio fiscale. È possibile, infatti, pagare l'imposta di registro in forma ridotta al 2% invece che al 9%. L'Iva applicata, in caso di un acquisto da un'impresa, sarà al 4% invece che al 10%. Per poter accedere alle agevolazioni:

  • l'immobile non deve essere inserito nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9: in altre parole non deve essere di lusso;
  • l'immobile dovrà essere nel Comune nel quale l'acquirente ha già la propria residenza. In caso contrario si dovrà impegnare a trasferirla nell'arco di 18 mesi dall'acquisto;
  • l'acquirente non deve risultare essere proprietario di un'altra abitazione ubicata nello stesso Comune dove si sta acquistando l'immobile;
  • l'acquirente non deve risultare proprietario di un altro immobile ad uso abitativo in Italia, che sia stato acquistato usufruendo delle agevolazioni previste dal bonus prima casa.

Immobili acquistati all'asta: come funziona il bonus prima casa

Tranquillizziamo immediatamente i nostri lettori: il bonus prima casa spetta anche quando si acquista un immobile all'asta. Ai fini fiscali poco importa che il passaggio di proprietà sia avvenuto tramite un provvedimento giudiziale. Ad ammettere questa possibilità è l'Agenzia delle Entrate, la quale ha provveduto a ricordare che le dichiarazioni, relative alla sussistenza dei requisiti per accedere alle agevolazioni, devono essere rilasciate dai diretti interessati e dovranno risultare nel provvedimento del giudice, che ha provveduto a disporre il trasferimento della proprietà (su questo punto vedasi la risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021 dell'Agenzia delle Entrate).

Praticamente, come devono essere indicati i requisiti? L'acquirente di un immobile comprato nel corso di un'asta giudiziaria, che ha intenzione di adibirlo ad abitazione principale, dovrà necessariamente farsi parte diligente per rendere tutte le dichiarazioni necessarie, prima che il giudice emani il decreto di trasferimento. In questo modo le informazioni potranno essere riportate all'interno dell'atto e risultare in modo incontestabile. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5349/2020 ha, comunque, ritenute valide anche le dichiarazioni rese in forma sostitutiva, attraverso un atto notorio.

Sempre la Corte di Cassazione, questa volta con l'ordinanza n. 23292 del 27 luglio 2022, ha sottolineato che queste dichiarazioni possono essere rese anche in un momento successivo, purché avvenga prima della registrazione dell'atto.

Bonus prima casa: i requisiti non vengono specificati. Cosa succede

Cosa succede nel caso in cui i requisiti per accedere al bonus prima casa non vengono specificati? La registrazione del decreto di trasferimento è un decisivo spartiacque, oltre il quale non è più possibile andare. Nel caso in cui non siano stati indicati i requisiti per accedere alle agevolazioni, non c'è più niente da fare. La Corte di Cassazione, attraverso l'ordinanza n. 23292 del 27 luglio 2022, ha affermato che l'acquirente di un immobile attraverso un'asta giudiziaria, se vuole accedere alle agevolazioni previste dal bonus prima casa, deve

deve dichiarare la sussistenza dei requisiti previsti per l’agevolazione tributaria prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene.

I giudici della Suprema Corte hanno sottolineato che il contribuente ha il dovere di collaborare con l'amministrazione finanziaria. Questo significa, in estrema sintesi, che i benefici fiscali non spettano a chi, dopo aver comprato una casa all'asta, non li dichiara formalmente, né in sede di aggiudicazione dell’immobile né in occasione della registrazione del decreto di trasferimento.