Questa notizia potrebbe sconvolgerti ma non esiste l’esenzione IMU per la prima casa! La normativa che disciplina l’IMU, la legge di bilancio 2020 (L. 160 del 27 dicembre 2019) non cita da nessuna parte le parole “prima casa”.
Questa è una cosa molto importante perché è una delle motivazioni principali che porta in errore e a rischiare accertamenti comunali per mancato versamento dell’IMU.
Ciò significa che devi pagare l’IMU per il tuo unico immobile in possesso? Assolutamente no! Ma devi prestare attenzione ad alcuni dettagli importanti!
Il motivo principale per cui si incorre in errore è una questione di semantica. Come vedremo nell’articolo, l’esenzione IMU è prevista per l’abitazione principale (e non per la prima casa). Nonostante queste due identificazioni possano spesso coincidere, la legge precisa dei particolari requisiti affinché un tale immobile sia considerato “abitazione principale”.
Tali caratteristiche non hanno nulla a che fare con il concetto di “prima casa”. Per cui, seppur spesso l’abitazione principale coincida effettivamente con la prima casa, queste due denominazioni, ai fini legislativi, hanno dei significati completamente diversi!
Conferma immobiliare.it:
“Il primo requisito indispensabile per non pagare l’IMU sulla cosiddetta prima casa è che la stessa corrisponda con l’abitazione principale.
A questo punto è molto importante capire bene la differenza tra abitazione principale e prima casa, dal momento che la legge stabilisce che il solo essere prima casa di proprietà non sia un requisito sufficiente per godere dell’esenzione dell’IMU.”
Differenza tra prima casa e abitazione principale
L’IMU, o imposta municipale unica, è un tributo da corrispondere al proprio comune che ha come presupposto impositivo il possesso di immobili.
Un qualsiasi fabbricato iscritto a catasto è suscettibile di imposizione IMU tranne alcune categorie particolari come la famosa “abitazione principale”. Di cosa si tratta? Direttamente dalla L. 160/2020 pubblicata sulla gazzettaufficiale.it:
“… per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unita’ immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.”
In questa definizione ci sono due requisiti importantissimi che identificano il concetto di abitazione principale: dimora del nucleo famigliare e residenza anagrafica del nucleo famigliare.
Ciò significa che se possiedi un solo immobile, ovvero la così detta prima casa, essa non è considerata abitazione principale finché tu e la tua famiglia non dimorate abitualmente e non vi risiedete anagraficamente.
L’errore più comune è all’acquisto di un immobile nuovo in cui non è possibile spostare immediatamente la residenza perché, magari, sono ancora in corso i lavori di costruzione. In questo caso, infatti, pur essendo probabilmente la prima casa perché non siete in possesso di altri immobili in Italia e nel mondo, l’IMU è da pagare finché l’immobile sarà completato e avrete spostato la vostra residenza anagrafica! Nonché avrete iniziato effettivamente a dimorare nel fabbricato.
Ma attenzione, perché l’esenzione IMU sull’abitazione principale non è universale ma è valida solo per le categorie catastali che non siano A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazione in villa) e A/9 (castelli e palazzi eminenti). Casi abbastanza rari ma, per essere sicuro, controlla sulla visura catastale del tuo immobile.
Vediamo ora tre casi in cui non devi pagare l’IMU!
1. Non paghi l’IMU se è abitazione principale
In questo caso, come già anticipato, è importante rispettare tutti i requisiti affinché l’immobile in tuo possesso rientri all’interno della casistica di “abitazione principale”.
A quali fattori devi prestare attenzione? Sicuramente:
– Data in cui hai spostato la residenza: ogni mese nel quale la residenza non sussiste, l’IMU è da pagare! Tieni conto che la competenza IMU viene conteggiata se l’imposizione è dovuta per più della metà del mese. Quindi, se sposti la residenza al 10 del mese avrai l’esenzione per l’interno mese; se sposti la residenza al 20 del mese dovrai pagare l’IMU per l’intero mese;
– Contratti di locazione: potrebbe capitare che decidi di affittare l’unico immobile di tua proprietà, ovvero la tua prima casa. Ma attenzione, se l’affitti, pur risedendo, decade automaticamente il requisito di dimora abituale perché, chiaramente, non sei tu a vivere nella casa! In tal caso devi pagare l’IMU;
– Coniugi con residenze diverse: altro requisito da non sottovalutare è il concetto di “nucleo famigliare”. Ecco che se due coniugi legalmente sposati, prendono residenza in immobili differenti non possono usufruire dell’esenzione per entrambi gli immobili. Se i due fabbricati sono nello stesso comune c’è la facoltà di esentare uno dei due fabbricati; se i due fabbricati sono in comuni diversi l’IMU sarà da pagare per entrambi!
Altra informazione utile ed interessante riguarda l’IMU per le pertinenze dell’abitazione principale. Spiega immobiliare.it:
“… ciascuna abitazione principale potrà contare sull’esenzione dell’IMU per una unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale. Si tratta dei locali accatastati come C2 (magazzini, depositi, e cantine), C6 (posto auto, garage, autorimesse), C7 (tettoie sia chiuse sia aperte). Quindi, se per esempio l’abitazione principale è dotata di due box e di una cantina, solamente uno dei due box e la cantina godranno dell’esenzione l’IMU.”
Anche in questo caso attenzione a un dettaglio! Se la tua abitazione principale è stata accatastata insieme ad un a cantina, non potrai usufruire dell’esenzione IMU per un ulteriore C2. Cosa significa? Che se nella planimetria catastale dell’immobile di tipologia A in cui risiedi e dimori è presente una cantina, se compri un’altra cantina catastalmente separata dovrai pagare l’IMU.
2. Non paghi l’IMU se sei comproprietario di un immobile su cui vige diritto di abitazione
Per spiegare questa tipologia di “esenzione” IMU, perché di fatto non è un’esenzione prevista da legge ma che insorge per la nascita di un altro diritto, è necessario introdurre l’articolo 540 comma 2 del Codice Civile.
Tale articolo dispone il diritto di abitazione che è automatico per il coniuge superstite. Spiega successione-testamento.it:
“Il diritto di abitazione del coniuge superstite è riservato alla casa utilizzata come residenza familiare. […] Il coniuge superstite, già al momento dell’avvio della successione acquisisce immediatamente il diritto di abitazione. I diritti di abitazione e di uso non possono essere ceduti o dati in locazione ad altri.”
Ciò cosa significa? Che al decesso di un parente stretto dal quale si eredita una quota di possesso di un immobile, non è necessario pagare l’IMU se esiste un coniuge superstite che acquisisce diritto di abitazione e, con esso, anche assoggettazione passiva all’IMU.
Spiegato con un esempio: al decesso di uno dei due genitori, l’altro ottiene automaticamente il diritto di abitazione per la casa famigliare. Questo significa che se tu, figlio, erediti una quota di possesso dell’immobile dei tuoi genitori in eredità, non dovrai pagare l’IMU perché tale imposizione è tutta a carico del coniuge superstite. Il quale, essendo molto probabilmente abitazione principale, non dovrà neanch’esso pagare l’IMU.
3. Non paghi l’IMU se sei comproprietario di un immobile assegnato ad altri
Altra situazione possiamo dire spiacevole, che da però il diritto di non pagare l’IMU. Parliamo del caso di separazione legale tra due coniugi che, in caso di figli, da solitamente origine all’assegnazione ad uno dei due della casa famigliare.
Questa è una situazione alla pari del punto precedente che origina il diritto di abitazione del genitore assegnatario. Ciò significa che il coniuge che ottiene la casa non dovrà corrispondere IMU perché abitazione principale, e il coniuge che esce di casa non dovrà corrispondere IMU perché l’altro ha diritto di abitazione e piena competenza IMU.
Disciplina la legge 160 del 2020 all’articolo 741 comma c-4:
“… la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso”
Da tenere presente che questo caso si concretizza solo in presenza di figli minorenni. Infatti, non sussiste assegnazione in caso di assenza di figli o presenza di figli maggiorenni. Nonché, tale situazione deve essere dimostrata tramite espresso provvedimento del Giudice e quindi la fattispecie in oggetto non ha validità in caso di separazioni volontarie o discrezionali che non vengono gestite in tribunale.
Altra peculiarità di questo caso, spiega studiocommercialelillo.it:
“La dichiarazione IMU va presentata dall’ex coniuge assegnatario – Il comma 12-quinquies dell’articolo 4 del D.L. 16/2012 (convertito dalla Legge 44/2012) ha stabilito che l’assegnazione della casa coniugale al coniuge, disposta a seguito di provvedimento anche di scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, come nel caso prospettato, deve intendersi “in ogni caso” effettuata a titolo di diritto (reale) di abitazione.”
C’è da precisare, inoltre, che i casi di separazione, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio sono di diretta competenza del tribunale alla quale bisogna rivolgersi per far valere legalmente questa decisione.
Il giudice emetterà il provvedimento che viene comunicato al solo comune di celebrazione del matrimonio, il quale dovrà successivamente informare i comuni di nascita degli ormai ex coniugi al fine di poter provvedere alla modifica dello stato civile.
Quindi, il comune di eventuale residenza non viene messo al corrente di questo fatto se non è il comune in cui è avvenuto il matrimonio oppure la nascita.
Per questo motivo è necessario, al fine di ottenere l’esenzione IMU, dichiarare tramite apposito modello la nuova sussistenza dei fatti. La dichiarazione deve essere presentata solo nel caso in cui il comune nel cui è ubicato l’immobile assegnato non coincide con quello di celebrazione del matrimonio o con quello di nascita dell’ex coniuge assegnatario.
Come per ogni dichiarazione IMU, l’onere di presentare il documento al comune in cui è situato il fabbricato in questione è sempre del coniuge assegnatario e mai il proprietario.