A volte può capitare: si vive in un condominio e ci si accorge che ci sono delle infiltrazioni di acqua. Un problema che porta ad una serie di disguidi. È, infatti, necessario provvedere a riparare il danno, prima che le infiltrazioni aumentino. Ma si devono anche individuare le relative responsabilità. Sarà necessario affidarsi ad un perito idraulico, che possa affermare, oltre ogni ragionevole dubbio, se le perdite arrivano da un alloggio privato o da una parte comune. Sapere da dove partono le perdite, significa sapere a chi rivolgersi per chiedere il ristoro dei danni subiti: il condominio o un vicino di casa.

Risolvere questi problemi non è mai semplice. Cosa potrebbe mai accadere se, una volta che si sia rotto il pavimento, ci si accorga che le infiltrazioni arrivano da un altro appartamento? O che arrivino da una delle tante parti comuni del condominio? A chi tocca pagare il conto di questi ulteriori danni? All'idraulico? Ma soprattutto a chi spetta il compito di scegliere la ditta per imbiancare le pareti ed eliminare definitivamente le macchie di muffa? 

Non sono pochi i casi che un semplice tubo rotto abbia creato un così ampio numero di problemi, che alla fine è stato necessario assoldare un avvocato. Cerchiamo di capire quale sia la strada più corretta per mettere tutto a posto, sollevando meno problemi possibili.

Condominio: come si fa a stabilire le responsabilità

In linea strettamente teorica, stabilire di chi siano le responsabilità, nel momento in cui ci si dovesse accorgere di un'infiltrazione dovuta ad una perdita di acqua è molto semplice. Vige un'unica regola: se il tubo rotto, da cui derivano le perdite, è di proprietà del condominio, la responsabilità è di tutti i condomini. Se questo, invece, è di proprietà del singolo condomino, solo a lui toccherà l'onere del risarcimento.

Ma come si fa a capire se i tubi sono di proprietà del condominio o sono quelli di un singolo proprietario? Anche qui c'è una regola molto semplice: tutti i tubi verticali sono di proprietà del condominio: sono quelli che attraversano tutti i piani e che arrivano fino al punto di diramazione del singolo appartamento. Una volta che entrano all'interno delle singole proprietà - e quindi diventano una tubatura sostanzialmente orizzontale - sono di proprietà esclusiva del condomino.

Da questa netta distinzione si riesce già a capire a chi spetta l'onere del pagamento. Nel caso in cui la tubazione sia di proprietà del condominio, spetterà a tutti i condomini mettere mano al portafoglio. Ovviamente in base alla ripartizione effettuata dall'amministratore, che si baserà a sua volta sugli effettivi millesimi di proprietà. Dovrà provvedere al risarcimento anche il danneggiato, in base ai propri millesimi di proprietà: egli, infatti, oltre ad essere il danneggiato è anche condomino-danneggiante. Questo non significa che dovrà pagare sé stesso, ma più semplicemente dall'indennizzo verrà sottratta la sua quota.

Condominio e perizia tecnica: chi la deve fare?

Prima di procedere con le riparazioni, sarà necessario procedere con una perizia tecnica, che dovrà essere eseguita da un idraulico incaricato dal danneggiato. Attenzione, spetterà proprio a quest'ultimo pagare la fattura del professionista. Nel caso in cui si dovesse sospettare che la tubatura rotta sia di proprietà del condominio, sarà direttamente l'amministratore a nominare un tecnico. In alternativa, l'incarico potrebbe essere affidato dal proprietario dell'appartamento a cui afferiscono i tubi.

Generalmente il danneggiato ha la facoltà di partecipare a queste operazioni preliminari, in modo che possa constatare e verificare lui stesso quale sia l'entità del danno e gli interventi che saranno necessari. Questi lavori dovranno essere eseguiti, principalmente, nel suo interesse. Ricordiamo, comunque, che il proprietario dell'appartamento che ha arrecato il danno, non è obbligato a far entrare il vicino di casa, ma sarà tenuto unicamente a far riparare la perdita. Nel caso in cui il problema non dovesse interessare le tubature di proprietà del condominio, l'amministratore non ha alcun obbligo legale ad intervenire e a mediare tra le parti. Potrebbe farlo per semplice cortesia.

Cosa succede se, le eventuali infiltrazioni dovessero provenire dal lastrico solare o dal tetto? Anche in questo caso è necessario fare alcune distinzioni molto nette:

  • nel caso in cui l'area sia di proprietà del condominio, spetterà a tutti i condomini - e quindi anche al danneggiato - risarcire il danno e sanare i problemi. Anche in questo caso la spesa è suddivisa in base ai millesimi di proprietà;
  • nel caso in cui l'area sia di proprietà esclusiva di un condomino, su questo peserà un terzo del costo del risarcimento, mentre i restanti due terzi dovranno essere suddivisi su tutti gli altri condomini, in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Condominio ed infiltrazioni: come si stabilisce il risarcimento

Come deve essere stabilito il risarcimento? Questo deve essere quantificato sulla base dei preventivi presentati per il ripristino integrale della pittura. Sarà necessario, però, ridipingere integralmente tutta la stanza, in modo che non ci siano delle discrasie di colori. Per calcolare l'ammontare del risarcimento, si dovrà prendere a riferimento al prezzo medio di mercato.

Nel caso in cui siano stati danneggiati anche dei mobili o degli oggetti elettronici, il danneggiante dovrà risarcirli. L'ammontare del rimborso sarà pari al valore che questi oggetti avevano nel momento in cui si è verificato l'evento. Nel caso in cui il danneggiato avrebbe potuto evitare che questi venissero danneggiati, provvedendo semplicemente a spostarli, l'indennizzo non spetta.

Purtroppo, il più delle volte le parti non riescono a trovare un accordo sulla misura del risarcimento. Questi sono i casi in cui il danneggiato deve dare mandato ad un avvocato perché avvii una causa civile per il risarcimento. A questo punto, il Giudice nominerà un Ctu, un consulente tecnico d'ufficio, che provvederà ad individuare le responsabilità e a quantificare i danni per il ripristino dell'appartamento danneggiato.