La locazione, o come si chiama in gergo "l'affitto" di immobili, è uno degli istituti di diritto privato più diffusi nel nostro paese. 

I locatari (detti anche conduttori)  sono coloro che prendono in locazione un immobile, sia esso abitazione o locale commerciale, per uso privato nel primo caso, per intraprendere un'attività commerciale nel secondo.

I due tipi di locazioni sono diversi e prevedono anche normative contrattuali diverse.

La locazione è anche utilizzata come metodo di investimento, da parte dei proprietari di immobili. Locare un'abitazione o un locale commerciale significa ricevere una rendita (o più di una a seconda del numero di immobili locati) fissa al mese, e questo contribuisce ad innalzare il proprio reddito. Interessante a questo proposito un articolo del Sole 24 ore.

Diamo una definizione precisa di locazione. Secondo l'articolo 1571 del nostro codice civile, la locazione non è altro che "il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo".

E fin qui, tutto sembra chiaro e semplice. Ma è davvero così?  Non proprio, perché le insidie che possono celarsi dietro questo istituto di diritto, non sono poche. Dalla parte del locatore ci potrebbero essere: ritardi nei pagamenti, atti vandalici contro la casa, sfratti di durata infinita, e dunque procedimenti legali con tutto quello che ne comporta.

Nel caso del conduttore o locatario che dir si voglia. invece, potrebbero esserci clausole vessatorie nel contratto, o potrebbero anche avvenire aumenti sconsiderati del canone di locazione. 

Ma procediamo con ordine.

Quanto può durare un contratto di locazione

Il nostro codice civile non fissa un limite minimo, ma ne fissa uno massimo, all'articolo 1573. Il limite massimo è fissato in 30 anni e se la locazione è stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, la stessa si intende ridotta comunque a trent'anni.

Nulla viene detto con riferimento alla durata minima del contratto. Per la locazione di beni immobili, infatti, bisognerà fare riferimento alla legge 392/1978 che differenzia le locazioni a seconda che siano a uso abitativo o a uso diverso.

Secondo questa legge la durata della locazione per uso abitativo di un immobile urbano  non può essere inferiore a quattro anni, di tale durata si intende la locazione anche se le parti hanno convenuto un termine inferiore. Nulla invece impedisce loro di scegliere un termine maggiore. 

Se invece si stipula un contratto concluso con cedolare secca e canone concordato (inferiore dunque a quello di mercato) secondo quanto è determinato dalle associazioni di categoria, sindacati dei proprietari e degli inquilini, la durata del contratto potrà essere di tre anni, invece che quattro, e rinnovarsi tacitamente per altri due. Questo sarebbe il contratto 3+2

La cedolare secca al 10% è il regime di tassazione agevolato che lo Stato prevede esclusivamente per i contratti di locazione a canone concordato. Fu introdotta nel Piano Casa con il Decreto Lupi, al fine di tentare di combattere il dilagare degli affitti a nero, e rendendo più vantaggioso per il locatore, dichiarare al fisco il contratto di locazione stipulato. In questo caso il canone di locazione resterà fisso e non subirà aumenti, nemmeno l'aggiornamento Istat.

La durata delle locazioni di locali commerciali, invece, viene disciplinata dalla legge 392/78, articoli 27 e seguenti. Il contratto per locazione commnerciale ha una durata di 6+6 e prevede il libero accordo tra le parti per stabilire l'ammontare del canone.

Infine ci sono i contratti transitori di breve durata, di solito sono adatti a studenti e lavoratori e hanno una durata massima di 18 mesi.  

Il recesso del contratto di locazione da parte del conduttore

La disdetta altro non è che la possibilità che hanno entrambe le parti di sciogliere il contratto prima della sua fine naturale, ovviamente solo nei casi stabiliti dalla legge e dal codice civile. Vediamo quali sono questi casi:

Sempre la legge 392 del '78 stabilisce che il conduttore può recedere dal contratto di affitto nel caso siano insorti gravi motivi che non dipendono dalla sua volontà, e che non erano sorti nel momento in cui si è firmato il contratto. Per esempio trasferimenti,  la perdita del lavoro o problemi familiari.

Ogni contratto di locazione prevede un termine per la disdetta, (di soliti sei mesi prima della scadenza del contratto tramite raccomandata). La lettera e deve contenere le motivazioni per cui l’inquilino recede.

L'immobile dovrà essere consegnato nelle stesse condizioni in cui è stato preso in locazione, solo se sarà così si potrà ottenere la caparra versata inizialmente (il deposito cauzionale che di solito corrisponde a due o tre mensilità).

Se il conduttore dovesse abbandonare l'immobile anche prima dei sei mesi di preavviso, sarà comunque obbligato a versare il canone di locazione. 

 Il recesso del contratto di locazione da parte del locatore

Anche il locatore può recedere dal contratto, esclusivamente dopo la prima scadenza (dopo quattro anni nel caso del contratto 4+4 e dopo 3, nel caso del contratto 3+2), mai prima; e i motivi sono i seguenti:

  1. Destinare l'immobile ad uso abitativo o commerciale proprio o dei suoi congiunti e parenti di primo grado.
  2. Destinare l'immobile a finalità pubbliche o sociali, ma in questo caso dovrà offrire in affitto al conduttore un altro immobile altrettanto idoneo.
  3. Vendita dell'immobile a terzi, se l'inquilino non intende avvalersi del suo diritto di prelazione e acquistare lui stesso l'immobile.
  4. Recedere al termine della seconda scadenza (quindi dopo otto anni per il contratto 4+4 e dopo cinque anni per il contratto 3+2) , se non ci sono stati ulteriori accordi tra le parti.

Insidia per il locatore: quando l'inquilino non vuole abbandonare la casa

L'insidia più grande per il locatore si concretizza quando il contratto è scaduto e l'inquilino non vuole lasciare l'immobile. Cosa fare? Nonostante il contratto, nonostante i numerosi solleciti, l'inquilino continua ad abitare nell'immobile di proprietà del locatore.

Innanzitutto chiariamo che, anche se il contratto è scaduto, anche se l'inquilino non paga l'affitto e non vuole lasciare l'appartamento, il proprietario non può denunciarlo penalmente. La legge non lo permette. ll nostro ordinamento prevede il reato di occupazione abusiva, ma questo reato si concretizza se si invade la proprietà altrui senza averne diritto.

L'inquilino che non abbandona l'edificio alla scadenza del contratto non rientra in questo reato penale, in quanto inizialmente è entrato legittimamente nell'immobile, in virtù di un titolo, cioè un contratto di locazione.

Il locatore potrà esclusivamente agire in ambito civile, con lo sfratto.

Lo sfratto per scadenza dei termini del contratto

Lo sfratto è un provvedimento del giudice che impone all’inquilino di lasciare e riconsegnare al proprietario l'immobile locato quando sono scaduti i termini del contratto di locazione.

La procedura di sfratto per finita locazione, come spiega bene Studio Cataldi, può essere chiesta al termine della scadenza naturale del contratto.

Se l'immobile non viene liberato entro la data ultima fissata dal giudice,  si attiverà l'esecuzione forzata con gli uffuciali giudiziari e si potrà ricorrere anche alla forza pubblica in casi estremi. 

Se, invece, l’inquilino si oppone allo sfratto rilevando gravi motivi, il giudice dovrà avviare un'istruttoria e decidere il da farsi alla fine di questa, con sentenza.  

La seconda insidia per il locatore: il mancato pagamento dei canoni

Per un locatore questo forse è l'incubo peggiore. Avere a che fare con un inquilino che diventi moroso e non rispetti i termini del pagamento dell'affitto.

Di solito il proprietario, trascorsi 20 giorni dalla scadenza del canone di locazione non pagato può agire nei confronti del conduttore, secondo la legge 392 del 1978. Il conduttore riceverà una lettera di diffida che lo intimerà a lasciare libero l'immobile entro una determinata data, se ciò non accadrà si adiranno le vie legali.

Una volta fissata l'udienza, se il conduttore non si presenta o non presenta opposizione, si procederà allo sfratto esecutivo con la collaborazione degli ufficiali giudiziari.

Nel caso in cui, invece, il conduttore presenti opposizione, la decisione del giudice è rimandata al termine di una fase istruttoria volta a  esaminare le cause addotte all'opposizione.

Il conduttore potrà chiedere anche al giudice un termine di grazia, come spiega anche La Legge per tutti, di solito è di 90 giorni, ma può essere anche di 120 giorni nel caso di gravissimi motivi come problemi di malattia. Spetterà solo al giudice decidere se accordargli questa possibilità e fissare un'udienza dopo dieci giorni dalla fine del termine di grazia. 

Le insidie per il conduttore: le clausole vessatorie nel contratto di locazione 

Forse non tutti sanno che esistono delle clausole vessatorie in alcuni contratti di locazione  che favoriscono solo il locatore ai danni del conduttore

Queste voci se riconosciute e contestate dinanzi ad un giudice, possono essere considerate nulle.

Quali sono le clausole vessatorie più frequenti? Vediamole:

  1. Durata contrattuale inferiore al termine minimo stabilito per legge (4 anni + 4 o 3+2))
  2. Pretesa di un canone d'affitto superiore a quello realmente concordato e riportato sul contratto registrato.
  3. Risoluzione automatica del contratto di locazione per il mancato pagamento di una rata da parte del locatario.
  4. Aumento del canone d'affitto in modo forfettario e non collegato al normale aumento Istat.
  5. Impossibilità di rescindere il contratto da parte del conduttore anche in presenza di gravi motivi

Se si ritiene di aver firmato un contratto di locazione con all'interno delle clausole vessatorie, ci si può rivolgere all'autorità giudiziaria allo scopo di far annullare quelle specifiche clausole. Lo si può fare personalmente o rivolgendosi ad una associazione di consumatori. 

In ogni caso prima di firmare un contratto, anche se di locazione, sarebbe opportuno sempre chiedere un parere al nostro legale di fiducia o rivolgersi ad un'associazione per la tutela dei consumatori.