Si può fare parecchia confusione tra l’ipoteca e il pignoramento. Due termini tecnici che incutono un certo timore, ma che significano cose profondamente diverse e, soprattutto, hanno conseguenze diverse.
Che cosa cambia tra l’ipoteca e il pignoramento? Quando avviene l’una e quando l’altra? Il pignoramento è la conseguenza dell’ipoteca?
Nel testo forniremo una panoramica chiara sull’argomento, andando a spiegare quali sono le differenze che intercorrono tra l’ipoteca e il pignoramento. Ovviamente, non ci soffermeremo soltanto sulle differenze, ma prima di tutto, andremo a spiegare cosa sono, quando avvengono e come evitarle.
Cos’è l’ipoteca e quando diventa pignoramento
Possiamo definire l’ipoteca come una sorta di misura cautelare. Il creditore ha così una garanzia sul bene del debitore su cui è stata iscritta l’ipoteca. Qualora sia ceduto a terzi, il creditore può comunque farlo sottoporre a pignoramento.
Proprio per questa ragione, anche se il bene è stato ceduto ad una terza persona, il bene potrà comunque essere sottoposto all’asta giudiziaria, anche se il nuovo titolare dell’immobile non è più il debitore. Chi acquista un immobile deve prestare molta attenzione e accertarsi sempre che l’immobile non sia ipotecato. Come si fa a sapere se un bene è ipotecato? È molto semplice: è sufficiente chiedere una visura ipocatastale all’Agenzia delle entrate.
Per spiegarci ancora meglio, l’ipoteca si costituisce mediante l’iscrizione nei registri immobiliari. Viene disciplinata dall’articolo 2808 del Codice Civile, che stabilisce quanto segue:
“L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.
Quando si passa dall’ipoteca al pignoramento? In realtà lo abbiamo già anticipato. Dall’ipoteca si passa al pignoramento solo quando il creditore avvia l’azione esecutiva. In realtà, l’ipoteca serve proprio a questo: garantirsi un bene da poter, eventualmente, pignorare. Ciò non toglie, comunque, che il creditore decida di lasciare l’ipoteca sull’immobile senza procedere ad avviare l’azione esecutiva e pignorarlo.
Cos’è, quindi, il pignoramento? Si tratta dell’inizio dell’espropriazione forzata del bene e, successivamente, della procedura di mettere all’asta l’immobile, guidata dal tribunale. Il ricavato della vendita si distribuisce tra i creditori.
Il pignoramento è la conseguenza dell’ipoteca, ma si può avviare il pignoramento di un bene anche se questo non è ipotecato. Ricordiamo, comunque, che ci sono alcuni beni che non possono essere pignorati.
Ci si domanda, spesso, se il debitore può continuare a vivere in una casa ipotecata. Naturalmente sì, l’ipoteca, come abbiamo già detto in precedenza, è solo l’iscrizione del bene nei registri immobiliari. Non presuppone, quindi, che il debitore si trasferisca e perda il possesso del bene. Tuttavia, quando si avvia la procedura di pignoramento e il bene viene aggiudicato all’asta giudiziale, il titolare dell’immobile deve trasferire la proprietà all’aggiudicatario e, naturalmente, liberarlo.
Quali sono le differenze tra l’ipoteca e il pignoramento
Spiegando il significato di ipoteca e di pignoramento e chiarito quando dalla prima si passa al secondo, dovrebbe anche essere abbastanza chiaro quali sono le loro differenze.
L’ipoteca ha una durata di venti anni, trascorsi i quali decade. Tuttavia, il creditore può rinnovarla prima della scadenza. Il pignoramento è una conseguenza dell’ipoteca, solo quando e se il creditore intende avviare l’azione esecutiva. Se, quindi, l’ipoteca ha una data di scadenza, seppur rinnovabile, il pignoramento resta a vita, fin quando il bene non viene aggiudicato all’asta giudiziaria. In questo caso, il giudice potrebbe anche decidere di interrompere l’esecuzione forzata perché non è più conveniente, data la mancanza, per esempio, di offerenti.
Ebbene, una prima differenza risiede proprio in questo. L’ipoteca, essendo una sorta di primo stadio, è una garanzia del creditore ha sul bene. Il creditore potrebbe anche non decidere di avviare l’azione esecutiva e, quindi, pignorare il bene. Pertanto, la ratio dell’ipoteca non è vendere l’immobile, ma solo avere una garanzia. Al contrario, la vendita di un bene è lo scopo del pignoramento.
Se l’ipoteca, oltre ad essere una garanzia (infatti, può anche essere concessa volontariamente come, per esempio, per la stipula di un mutuo) è anche una sorta di avvertimento (a causa del mancato pagamento da parte del debitore), il pignoramento è l’azione esecutiva e non più un’azione di cautela.
Infine, ricordiamo che esistono diverse tipologie di ipoteche: volontaria, giudiziale, legale ed esattoriale. Inoltre, ci sono anche l’ipoteca di primo e di secondo grado. Con l’ipoteca di primo grado, in caso di pignoramento e di vendita del bene, il ricavato andrà a soddisfare integralmente il creditore che ha ipotecato per primo il bene. Si parla di ipoteca di secondo grado, se un secondo creditore, successivamente, ha ipotecato lo stesso bene.
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