Cosa fare in caso di mancato rinnovo del contratto di affitto: preavviso, regole e motivi

Solo in alcuni casi specifici, il conduttore e il locatore possono decidere di non rinnovare il contratto di affitto, nel rispetto di alcune regole.

Chi non ha una casa di proprietà o non ha la possibilità di acquistarla, vivere in affitto è l’unica soluzione possibile. Chi deve compiere questa scelta, a volte obbligata, deve conoscere bene quali sono le regole e le normative alla base dei contratti di locazione.

Una di queste regole, di cui parleremo ampiamente nel testo, riguarda la scadenza e il rinnovo del contratto. Alla prima scadenza, di norma, il contratto deve essere rinnovato per l’inquilino, a meno che non esistano circostanze particolari che portino il locatore a non rinnovarlo.

Quali sono i casi che possono portare il mancato rinnovo del contratto di affitto? Cosa fare in caso di mancato rinnovo?

Vediamo come funziona e quali sono i termini che devono essere rispettati per dare il giusto preavviso alla controparte.

Contratto di locazione: cos’è, come funziona e quanto dura

La locazione è un particolare contratto stipulato tra due soggetti: il locatore, ovvero chi affitta l’immobile, e il conduttore o inquilino, ovvero chi utilizza il bene dietro il pagamento di un corrispettivo, il canone di locazione.

I contratti di affitto sono appositamente disciplinati per tutelare entrambe le parti coinvolte. Si tratta di un contratto di durata, ovvero un contratto che si protrae nel tempo, e, quindi, non può essere disdetto all’improvviso se non per specifici motivi, e solo alla prima scadenza.

Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, in presenza di gravi motivi, ma solo rispettano i termini di preavviso. La durata minima del contratto è stabilita dalla legge.

Le formule sono due:

  • Contratto 4+4 (contratto a canone libero);

  • Formula 3+2 (contratto a canone concordato).

Nel primo caso, si tratta di un affitto che dura quattro anni e che, alla scadenza, si rinnova automaticamente per altri quattro anni, a meno che non venga disdetto dal proprietario.

Per quanto riguarda il secondo caso, si tratta di un affitto della durata di tre anni e che, alla scadenza, si rinnova per altri due anni.

Quando avviene il mancato rinnovo del contratto di affitto

Può capitare che il contratto di affitto, alla scadenza, non venga più rinnovato. Con il termine mancato rinnovo, si intende proprio l’atto formale con il quale il locatore comunica al conduttore la decisione di non prolungare il contratto.

Come abbiamo anticipato, quando viene stipulato un contatto di affitto ad uso abitativo, entrambe le parti sono vincolate al rispetto di alcuni doveri. Uno dei tanti è il rispetto del periodo di locazione che viene indicato nel contratto e il preavviso necessario in caso di disdetta o mancato rinnovo.

Le parti possono anche aver stabilito un periodo di preavviso differente di quello indicato dalla legge. In questo caso, possono includere l’informazione nel contratto, in modo tale che diventi vincolante. In generale, quando un conduttore desidera terminare il contratto prima della sua scadenza naturale deve notificare un preavviso di sei mesi oppure di quanto indicato nel contratto.

Il mancato rinnovo, però, è ammesso solo in presenza di gravi motivi. Dobbiamo considerare anche la parte opposta, ovvero la volontà del locatore a non rinnovare il contratto oltre la scadenza, deve seguire le disposizioni dettate dalla legge.

Il locatore non ha la possibilità di rescindere il contratto a suo piacimento, in quanto mira a proteggere la stabilità dell’abitazione per il conduttore il più possibile. Anche in questo caso, il locatore può decidere di non rinnovare il contratto solo in circostanze specifiche, che devono essere debitamente motivate.

Quali sono i motivi del mancato rinnovo del contratto di affitto

Innanzitutto, il locatore dovrà attendere almeno la prima scadenza del contratto per comunicare la propria volontà di impedire il rinnovo e solo per i motivi indicati dalla legge.

Le motivazioni sono indicate dalla Legge n. 431/1998. Ecco quali sono:

  • Il proprietario di casa intende destinare l’immobile a se stesso o ad un parente;

  • Il locatore vuole utilizzare l’immobile per scopi professionali, artigianali o commerciali;

  • Il locatore mette in vendita l’immobile;

  • L’inquilino ha smesso di occupare l’immobile senza motivo;

  • L’inquilino dispone di un’altra abitazione;

  • L’abitazione è danneggiata e deve essere ricostruita;

  • L’abitazione deve essere ristrutturata, demolita o trasformata.

Il locatore deve comunicare al conduttore le intenzioni di non rinnovare il contratto di affitto tramite apposita raccomandata per non rinnovo del contratto. La comunicazione deve essere inviata tramite raccomandata A/R oppure tramite Pec.

L’atto diventa effettivo solo quando il destinatario ne prende conoscenza. Ciò deve comunque avvenire almeno sei mesi prima della scadenza del primo termine contrattuale.

Se il locatore non rispetta le disposizioni per il mancato rinnovo, non può richiedere il non rinnovo del contratto che si verificherà automaticamente. Pertanto, in caso di mancato rinnovo, nel rispetto di tutte le scadenze e le prescrizioni di legge, non si può far nulla.

Non è possibile solo quando non si rispetta il preavviso necessario e non avviene in seno alle motivazioni individuate dalla Legge n. 431/1998.

Leggi anche: Contratto d’affitto, ecco se e quando si può modificare

Sara Bellanza
Sara Bellanza
Aspirante storica contemporaneista, classe 1995.Amante della lettura e della scrittura sin dalla tenera età, ho una laurea triennale in Filosofia e Storia e una laurea magistrale in Scienze Storiche, conseguite entrambe presso l’Università della Calabria. Sono autrice di alcune pubblicazioni scientifiche inerenti alla storia contemporanea e alla filosofia: "L'insostenibile leggerezza della storia" e "L’insufficienza del linguaggio metafisico" per la rivista "Filosofi(e)Semiotiche", e "Il movimento comunista nel cosentino" per la "Rivista Calabrese di Storia del '900".Nonostante la formazione prettamente umanistica, la mia curiosità mi ha spinto a conoscere e a informarmi sugli ambiti più disparati. Leggo, scrivo e fotografo, nella speranza di riuscire a raccontare il mondo così come lo vedo io.
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