Quale procedura è necessario seguire per sfrattare un inquilino senza contratto? Senza girarci troppo intorno, stiamo parlando dell’affitto in nero. Sono molti i proprietari immobiliari che hanno concordato con l’inquilino di turno un canone mensile a voce. Senza provvedere a stipulare un vero e proprio contratto di locazione, né ad effettuare la sua registrazione. Dopo qualche anno, i rapporti sono in qualche modo cambiati: adesso l’inquilino non paga i canoni concordati a voce ed il padrone di casa vorrebbe sfrattarlo.
Senza dubbio il fatto di essere in presenza di un affitto in nero crea qualche piccolo ostacolo. Quello più importante, il quale blocca molti proprietari immobiliari, è il fatto che portare davanti ad un giudice l’inquilino significa autodenunciarsi. Da qui nasce la preoccupazione più importante: le possibili ripercussioni a cui il proprietario immobiliare potrebbe andare incontro, nel caso in cui avviasse una procedura legale.
Certamente il fatto che il contratto di locazione non sia stato registrato all’Agenzia delle Entrate non deve essere motivo per rinunciare a sfrattare l’inquilino. Il problema è che la strada diventa più complicata. Cerchiamo di capire come sia meglio muoversi.
Inquilino senza contratto: come mandarlo via
Su un punto la legge è abbastanza chiara: il contratto di locazione, per essere valido, deve essere necessariamente scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate. Nel momento in cui dovessero mancare questi requisiti, il contratto stesso e tutti gli obblighi assunti vengono meno (di questo argomento ne ho parlato in questo articolo: Affitto in nero, a rischio anche l’inquilino. Ecco come).
Senza dubbio, una delle principali conseguenze di un accordo di locazione verbale, o comunque vada, che non sia stato registrato, è l’impossibilità, da parte del proprietario dell’immobile, di attivare la procedura per lo sfratto esecutivo. Stiamo parlando di una procedura snella ed abbastanza veloce rispetto a quella che potrebbe essere una causa ordinaria. L’impegno davanti ad un giudice si riduce, infatti, ad una o due udienze al massimo. A questo punto un dato sembra abbastanza chiaro: nel momento in cui si ricorre all’affitto in nero è possibile rivolgersi al giudice, ma è necessario preventivare dei tempi più lunghi. Nel corso dei quali l’inquilino continuerà a rimane abusivamente nell’alloggio.
Quali altre soluzioni rimangono, a questo punto? Il proprietario dell’immobile potrà attivare un’azione di occupazione senza titolo. Questa situazione si viene a generare nei seguenti casi:
- una qualsiasi persona occupa un immobile che non gli appartiene, senza averne il diritto od ottenuta l’autorizzazione. Il classico esempio è quello dell’abusivo, che entra in una casa altrui, forzando la serratura e la inizi ad abitare senza autorizzazione;
- un determinato soggetto abbia ottenuto l’appartamento dopo aver stipulato un regolare contratto con il proprietario, ma questo contratto è venuto meno o perché la locazione è scaduta o perché non paga l’affitto.
Sintetizzando al massimo, il proprietario dell’immobile avrà la possibilità di sfrattare l’inquilino senza contratto, ma dovrà rivolgersi al proprio avvocato. Dovrà essere avviata una causa, che, con ogni probabilità, sarà molto più lunga di un semplice giudizio di sfratto. Tecnicamente in questo caso stiamo parlando di una causa restitutoria: dovrà seguire la procedura che viene applicata quando si affrontano i giudizi in materia di locazione.
Nelle fasi dibattimentali di questo processo, il locatore non sarà tenuto a dimostrare di essere proprietario del bene. Dovrà semplicemente dimostrare che l’immobile è stato consegnato a seguito di un contratto, non importa che sia stato in nero o anche solo verbale. Ed il successivo venir meno del contratto stesso. La legge italiana cerca sempre di tutelare il diritto di proprietà, anche nel momento in cui il possesso del bene è stato trasferito violando le norme fiscali.
In estrema, nel momento in cui consegno un appartamento ad un inquilino in nero, posso recuperarne il possesso con un’azione di restituzione.
Inquilino senza contratto: spetta l’indennizzo?
Nel momento in cui l’inquilino senza contratto viene messo alla porta, il proprietario dell’immobile non potrà esigere gli eventuali canoni di locazione che questo non ha pagato. Ricordiamo, infatti, che tutti gli accordi relativi ad un contratto di locazione, che non è stato registrato, sono nulli. Non hanno alcun valore. Il locatore, comunque, nel corso del giudizio per occupazione senza titolo, potrà richiedere un’indennità di occupazione, che è, a tutti gli effetti, un indennizzo per la perdita economica subita. Anche se la cifra che riuscirà ad ottenere sarà inferiore a quella di un normale canone di affitto.
Una domanda che il proprietario dell’immobile si può porre, in qualsiasi momento, sono le eventuali conseguenze di un giudizio di questo tipo. Il giudice, senza dubbio, arriverà a comprendere che il proprietario dell’immobile ha scelto questa strada, perché non ha in mano un contratto di locazione regolarmente registrato. Se lo avesse avuto, avrebbe avviato una normale azione di sfratto.
Problemi con il fisco
Il giudice può denunciare il proprietario dell’immobile alla Guardia di Finanza? No, non lo farà. I magistrati sono tenuti a comunicare alle autorità competenti eventuali irregolarità solo quando si è in presenza di illeciti penali. L’affitto in nero non costituisce un reato: è semplicemente un illecito tributario, un’evasione fiscale. Il tribunale chiamato a decidere dello sfratto di un inquilino in nero non può fare alcuna segnalazione al Fisco.
Quanto tempo ci vuole, perché l’azione di restituzione vada a buon fine. Per riuscire ad ottenere il proprio immobile, il locatore dovrà attendere almeno due o tre anni, contro i 5 o 6 mesi che ci avrebbe impiegato con un’azione di sfratto (che poteva fare se avesse registrato il contratto). Parliamo di tempistiche sulla carta, perché sappiamo tutti quanto i tempi in tribunale si possono allungare.