Cosa sono i millesimi condominiali? Ma soprattutto come devono essere redatti? Quali coefficienti è necessario usare per suddividere le spese? In altre parole come facciamo a verificare se quello che paghiamo è corretto, o se stiamo pagando troppo.

Prima di proseguire, è necessario fare una premessa molto importante. In ogni singolo condominio, i proprietari e gli inquilini usufruiscono di alcune parti e servizi comuni, che devono necessariamente essere somministrati in maniera unitaria. Stiamo pensando al solaio, i muri maestri, il riscaldamento centralizzato o gli ascensori. Potremmo proseguire elencato tutti i servizi, i quali permettono la normale funzionalità dei condomini. Alcuni sono presenti in tutti gli edifici, altri solo in alcuni, come ad esempio il servizio di portierato. Questi servizi hanno un costo economico, come ad esempio la luce elettrica, che ogni condomino deve obbligatoriamente pagare. Almeno è quello che prevede il Codice civile. La spesa verrà suddivisa in proporzione al valore della proprietà di ogni singolo individuo.

Ma come vengono suddivisi questi costi? Il contributo di ogni singolo proprietario viene espresso nei millesimi condominiali, che sono riportati all'interno di una tabella allegata al regolamento condominiale. Ma come devono essere ripartiti i millesimi condominiali? Scopriamolo in questo articolo.

Millesimi condominiali: cosa sono

Più che spiegare cosa siano i millesimi condominiali, è meglio soffermarci su cosa siano le tabelle millesimali. Sostanzialmente sono i documenti, che sono stati allegati al regolamento di condominio, dove sono stati riportati i valori proporzionali di ogni singola unità immobiliare. Questo valore è stato espresso in millesimi. Il loro scopo è quello di stabilite l'entità del contributo di ogni singolo condominio, nel momento in cui devono essere ripartite le spese dei beni comuni. Servono, inoltre, a calcolare i quorum costitutivi e deliberativi nelle varie assemblee condominiali.

Non tutti i condomini, però, potrebbero far uso nello stesso modo delle parti comuni. Un caso da manuale è costituito dall'ascensore e dal diverso uso che ne potrebbe fare il proprietario del primo piano rispetto a quello dell'ultimo piano. Oltre alla tabella generale della proprietà, quindi, ne esistono delle altre. Le altre tabelle, sulle quali si appoggiano i millesimi condominiali, sono:

  • tabella generale (tabella A);
  • tabella per le scale (tabella B);
  • tabella per l’ascensore (tabella C);
  • tabella per il riscaldamento (tabella D).

In alcuni condomini posso esserci anche alte tabelle, come ad esempio:

  • tabella E: pulizia e illuminazione dell’androne;
  • tabella F: spese del tetto e dei lastrici solari;
  • tabella G: spese per gli impianti fognanti.

Ricordiamo che le tabelle millesimali sono obbligatorie nel caso in cui il numero dei condomini sia superiore a 10.

Millesimi condominiali: dove sono indicati

Generalmente, nel momento in cui si sottoscrive il contratto di compravendita per la prima volta dell'immobile, vengono anche allegati il regolamento condominiale e le tabelle millesimali. Da qui si deducono chiaramente anche i millesimi condominiali. Sempre che non ci siano stati degli errori umani, che nel corso del tempo sono stati corretti, i millesimi condominiali non cambiano nel corso delle successive compravendite.

Può anche accadere che, nel corso dell'acquisto dell'immobile, le tabelle millesimali non siano ancora state redatte. In questo caso verranno approvate in un secondo momento ed allegate successivamente al regolamento condominiale. Solo quando verranno redatte le tabelle millesimali sarà possibile conoscere i millesimi condominiali di ogni condomino. La mancanza delle tabelle non esclude comunque l’obbligo dei partecipanti al condominio di contribuire alle spese in proporzione al valore dell’unità immobiliare di loro proprietà.

Ma come devono essere redatte le tabelle millesimali? In estrema sintesi sarà necessario prendere in considerazione:

  • la superficie di ogni singola unità abitativa;
  • escludere dal calcolo, il canone di locazione, i miglioramenti e lo stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare;
  • applicare i coefficienti di riduzione, minori cioè dell’unità, riferiti alla superficie dei singoli ambienti, che ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale.

Come devono essere ripartiti i millesimi condominiali

Come devono essere, sostanzialmente, ripartiti i millesimi condominiali per le spese condominiali? Per farlo è necessario suddividere idealmente l'intero edificio, nelle singole unità immobiliari che lo compongono: un palazzo potrà avere, ad esempio, 18 appartamenti. A questo punto si dovrà procedere con:

  • verificare quanti siano i vani di ogni singolo appartamento (cucina, bagno, soggiorno e così via);
  • calcolare la superficie di ogni unità immobiliare;
  • stabilire la superficie virtuale dell'intero edificio;
  • attribuire a ogni singolo appartamento una quota millesimale, facendo la proporzione tra la superficie virtuale dello stabile e quella delle singole unità abitative.