Il mutuo è un contratto che regola il rapporto tra due parti: l'Istituto di credito (bancario o finanziario) che è il mutante, atto a concedere il finanziamento a lungo termine e il mutuatario, ovvero colui il quale riceve la somma erogata e si impegna a restituirla, maggiorata degli interessi, in un determinato lasso di tempo e a rate.

La somma che il mutuatario si impegna a restituire all'Istituto di credito, dunque,  sarà maggiore rispetto alla somma bonificata con il finanziamento, perché includerà gli interessi. Maggiore sarà la durata del mutuo, pià alta sarà la somma da restituire.

Gli interessi da restituire e il piano di rimborso sono stabiliti al momento della firma del contratto. Il mutuatario conoscerà sin dall'inizio l'importo comprensivo di interessi che dovrà restituire alla Banca.  

Se invece stai costruendo la casa dei tuoi sogni su un tuo terreno di proprietà, oppure hai deciso di ristrutturare e rinnovare la casa in cui vivii, puoi richiedere un mutuo diverso rispetto a quello classico, ovvero il mutuo edilizio.

Costruzione e ristrutturazione di un'abitazione: cos'è il mutuo edilizio

Il mutuo edilizio è un tipo di finanziamento a lungo termine concesso da un Istituto Bancario o Finanziario ad un privato che ha intenzione di costruire ex novo una casa oppure ristrutturare un immobile

Il cliente che si approccia a questo tipo particolare di mutuo, può farlo non solo se ha intenzione di costruire una casa o di ristrutturare un edificio, ma anche nel caso in cui intenda svolgere lavori di rifacimento e adattamento alle norme antisismiche o per migliorare l'efficientamento energetico

Il mutuo edilizio per costruire una casa o per ristrutturare un immobile: quali differenze ha rispetto agli altri tipi di mutuo?

Il mutuo edilizio per costruire o ristrutturare un immobile, si differenzia da altri tipi di mutuo principalmente per la modalità di erogazione.

La modalità di erogazione da parte della banca del mutuo edilizio è differente da qualsiasi altro tipo di mutuo. In questo tipo di mutuo, infatti, il finanziamento non viene bonificato in un'unica soluzione, ma in tranches in base all'avanzamento dei lavori. L'Istituto bancario sarà in grado, così, di valutare man mano l'avanzamento dei lavori e la solvibilità del debitore.

Di solito la banca stanzia la prima parte del finanziamento quando vengono realizzate le fondamenta dell'edificio. Il resto verrà bonificato in più tranches, ad ogni stato di avanzamento dei lavori (SLA).

Il mutuo edilizio per costruire o ristrutturare una casa, comporta più rischi per la banca

Nei classici mutui, la garanzia principale della banca è l'ipoteca sull'immobile che sarà acquistato. In questo modo, grazie a questa garanzia reale, nel caso di insolvibilità del debitore, la banca potrà porre all'asta l'immobile e soddisfare così il suo credito.

In caso di mutuo concesso per costruzione di una casa ex novo, questo non può avvenire. L'inesistenza materiale dell'immobile, infatti, rende impossibile l'applicazione dell'ipoteca come garanzia.

Questo è uno dei motivi che rende l'accensione di questo tipo di mutuo più rischioso per l'istituto di credito mutuante, ma ce ne sono anche degli altri.

Per esempio nel caso di costruzione di un edificio, i lavori potrebbero essere sospesi per una qualsivoglia ragione.

Questo può succedere anche nel caso della ristrutturazione. Anche in questo caso ci potrebbero essere dei blocchi al completamento dei lavori derivanti da una miriade di motivi e di variabili.

E' proprio per evitare questi gravi inconvenienti e rischi che gli Istituti di credito erogano il finanziamento non in una sola soluzione, ma in più tranches, a seconda dell'avanzamento dei lavori e solo quando il cliente presenta le SAL, ovvero le dichiarazioni di Stato di Avanzamento dei Lavori.  

E così ogni volta che si concluderà una fase di lavoro, una perizia tecnica verificherà che quell'avanzamento sia conforme agli accordi e ai tempi concordati in precedenza, al momento della stipula del contratto.

Costruzione e ristrutturazione di un immobile: quando il mutuo edilizio coincide con il mutuo prima casa

Il nostro ordinamento prevede delle agevolazioni fiscali per coloro che richiedono un mutuo edilizio e con esso costruiscono o ristrutturano la loro prima casa.

I mutuanti, infatti, in questo caso potranno accedere a tutte le agevolazioni fiscali che sono previste per l'accensione di un mutuo prima casa. 

Come il mutuo prima casa, anche il mutuo edilizio darà diritto al mutuatario alla detrazione fiscale degli interessi passivi pagati nell'anno, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pari al 19% su un importo massimo di 2.582,28 € totali.

Questo è forse l'unico vantaggio di questo tipo di mutuo. Vediamo ora quali sono gli svantaggi.

Gli svantaggi del mutuo edilizio

Quando si vuole costruire o ristrutturare una casa e per farlo si ha intenzione di chiedere un mutuo edilizio, bisogna prepararsi ad una lunga burocrazia e agli elevati costi che tali lungaggini comporteranno.

Tutti i costi per concessioni e permessi, infatti, sono a carico del mutuatario. Questo rende molto più difficoltoso stabilire quale sarà la somma totale del costo del mutuo.

Un altro svantaggio è il finanziamento in più tranches; se lo stato di avanzamento dei lavori non va come previsto, la banca potrebbe decidere di non concedere l'ulteriore tranche e questo potrebbe mettere in seria difficoltà il mutuatario. 

L'elevata variabilità degli eventi è uno dei rischi principali che si corre quando si richiede questo tipo di mutuo.

Costruzione o ristrutturazione: quali sono i documenti necessari per richiedere un mutuo edilizio

Abbiamo detto poco sopra che uno degli svantaggi principali di questo tipo di mutui è la lunga burocrazia. Lo si può comprendere facilmente dall'elenco dei documenti da presentare per fare richiesta di mutuo edilizio. Vediamo quali sono: 

  • Documento di identità e CF;
  • Dichiarazione dei redditi;
  • Accatastamento del terreno dove edificare;
  • Concessione edilizia;
  • Atto di compravendita;
  • Atti notarili;
  • Permessi e concessioni comunali;
  • Preventivi di spesa;

Se il mutuo edilizio è dedicato alla ristrutturazione tra i documenti dovrà includersi anche il progetto di ristrutturazione.

Quali sono i costi che bisogna sostenere per accendere un mutuo edilizio e poter quindi costruire o ristrutturare una casa?

Un mutuo edilizio per costruire o ristrutturare un immobile, può avere una durata medio lunga che può arrivare anche fino a 30 anni. Ovviamente inferiore sarà la somma richiesta fatta dal mutuatario alla banca e inferiore sarà la durata del finanziamento.

Di solito le banche, anche in questo caso, non finanziano più dell'80% dell'investimento totale. Anzi la maggior parte delle volte il finanziamento si attesta sul 60, 70% del totale.

L'ufficio tecnico dell'Istituto bancario a cui il cliente si è rivolto, valuterà i preventivi delle varie ditte di costruzione e/o i progetti riguardanti la ristrutturazione e controllerà tutta la documentazione. Oltre a questo, la banca controllerà l'avanzamento dei lavori e stabilirà in base a questo l'ammontare di ogni tranche di finanziamento. 

Altri costi fissi che pesano sul mutuatario sono i costi d'istruttoria e di gestione della pratica, che vanno a sommarsi ai costi fissi intrinsechi del mutuo, alle spese notarili e alle perizie tecniche. 

Quali garanzie sono richieste per fare richiesta di mutuo edilizio?

Se il mutuo è richiesto per la costruzione di un immobile ex novo, l'inesistenza dell'immobile al momento della richiesta, rende impossibile applicare la garanzia dell'ipoteca

Quindi quali garanzie bisogna presentare alla banca per ottenere un mutuo edilizio per costruire o ristrutturare?

Nel caso si tratti di un mutuo edilizio riguardante una nuova costruzione, si procederà a iscrivere l'ipoteca sul terreno su cui l'immobile sarà costruito. Nel caso di ristrutturazione, l’ipoteca sarà posta sull'immobile da ristrutturare.

La Banca richiede anche una garanzia personale in base alla situazione reddituale del mutuatario. Per questo motivo bisogna presentare la propria dichiarazione dei redditi e le ultime buste paga. A volte sarà richiesta anche la fideiussione di un garante.

Il rischio per l'istituto di credito è alto, ecco perché vengono richieste garanzie e viene analizzata anche la situazione finanziaria ed economica, per stabilire se il mutuatario potrebbe avere o meno problemi di solvibilità nel corso del tempo. 

La banca valuterà attentamente il merito creditizio del mutuatario e stabilirà un piano di rientro adatto al debitore, che non renda troppo difficoltosa la restituzione del prestito con gli interessi. Verrà messo a punto un piano di ammortamento e di rimborso adatto al mutuatario. Di solito la restituzione avviene tramite rate mensili, ma nulla vieta che la banca accetti un rimborso trimestrale o semestrale.

L'obbiettivo della banca è ottenere la compelta restituzione del finanziamento, con gli interessi e senza intoppi. Ecco perché è ben predisposa ad ascoltare le richieste del cliente per quanto riguarda le modalità e i tempi di restituzione del debito.