Il mutuo non è altro che un contratto che va a regolare i rapporti tra l'Istituto che concede il finanziamento a lungo termine (il mutuo appunto) e il soggetto che dovrà restituirlo, secondo un piano di ammortamento e di rimborso ben preciso, comprensivo degli interessi.  

L'Istituto di Credito o Finanziario che concede il mutuo si chiama mutuante, il privato che ottiene il mutuo, si chiama mutuatario. Quest'ultimo si impegna a restituire la somma che gli è stata erogata, maggiorata degli interessi, in un determinato lasso di tempo e a rate, solitamente mensili. 

La somma finale che sarà restituita al mutuante, sarà ovviamente maggiore di quella ottenuta con il finanziamento, perché includerà appunto gli interessi. Più ampia sarà la durata del finanziamento e più alta sarà la somma da restituire. 

Dopo aver vagliato le varie offerte di mutuo, magari utilizzando dei siti di comparazione, e aver scelto quello credi sia adatto a te, dovrai presentare la richiesta ufficiale alla banca di riferimento, che diventerà il mutuante.  

Alla domanda dovrà obbligatoriamente accompagnarsi tutta la documentazione necessaria: quella di identità, quella economica e reddituale, e tutta la documentazione inerente la casa oggetto del mutuo. Per non incorrere in intoppi, prestate attenzione a che i documenti siano validi, corretti, conformi. 

Grazie a tutta questa documentazione, l'istituto di credito potrà così effettuare la fase preliminare, chiamata anche fase istruttoria. In questa fase si controlleranno i documenti, si faranno le dovute indagini, si analizzerà la richiesta del cliente e tutto questo sarà propedeutico alla scelta del consenso o del diniego della richiesta di mutuo presentata. 

Richiesta mutuo prima casa: che cos'è la fase istruttoria portata avanti dalla banca?

La fase istruttoria è la fase in cui la banca effettua tutte le analisi e le indagini necessarie per stabilire se la richiesta di mutuo possa essere accolta oppure no.

La banca analizzerà il patrimonio del richiedente, il suo reddito, e se ci sono altri finanziamenti in corso in capo al richiedente, la sua situazione economica e finanziaria. Di conseguenza, al termine delle indagini, la banca stabilirà quando sia affidabile la solvibilità del richiedente, tenendo presente che la rata del mutuo non dovrà mai superare il 30% delle entrate del richiedente. 

Durante la fase istruttoria verrà fatta anche una perizia sull'immobile che si vuole acquistare. Il perito sarà un professionista di fiducia della banca che procederà all'analisi dell'immobile a alla sua valutazione. 

Mutuo prima casa: dopo aver concluso la fase istruttoria, la banca procede con la delibera

Una volta ottenuta la richiesta da parte del cliente, aver raccolto tutta la documentazione e aver effettuato le analisi, i controlli e le indagini necessari, la banca sarà in grado di prendere una decisione sul concedere o meno il finanziamento a lungo termine richiesto per l'acquisto della prima casa. Una volta presa la decisione; l'istituto di credito lo comunicherà al cliente. 

Se la richiesta di mutuo è stata accettata, la banca oltre alla delibera, comunicherà anche l'importo del finanziamento, la durata, il tasso di interesse e tutte le spese e oneri accessori inclusi.  

Successivamente verrà comunicata anche la data della stipula dell’atto pubblico di mutuo, che avverrà dinanzi al notaio di fiducia del mutuatario.

Qual è il ruolo del notaio quando si richiede un mutuo prima casa?

L'atto di mutuo per la prima casa deve essere necessariamente stipulato dinanzi ad un notaio. Oltre a questo, il notaio servirà anche per registrare l'ipoteca sull'immobile che si sta acquistando. Il notaio scelto, dinanzi al quale si svolgeranno queste operazioni, sarà un professionista di fiducia del mutuatario. 

Sarà lui, infatti, a preparare i documenti preliminari da consegnare all'istituto di credito, come la dichiarazione notarile e la relazione tecnico/estimativa. 

Al termine di tali operazioni il notaio consegnerà al suo cliente una copia del rogito. L'originale dell'atto, infatti, sarà custodito dal notaio stesso.

Cosa deve contenere il rogito riguardante la prima casa?

Il rogito firmato dinanzi al notaio deve contenere: il passaggio di proprietà e i passaggi degli ultimi venti anni, i vincoli e i limiti alla vendita del bene, le caratteristiche dell'immobile venduto e tutte le descrizioni degli accessori come box, cantina, scantinato eccetera.

Quali sono le detrazioni fiscali previste per coloro che accendono un mutuo prima casa?

Le detrazioni fiscali consentite dalla legge quando si stipula un contratto di mutuo per la prima casa, sono concernenti le spese riguardanti l'erogazione del mutuo, e tutte le altre spese che si sostengono nel tempo.

Secondo il nostro ordinamento, infatti, si possono detrarre sulla base imponibile di 4.000 euro, il 19,00% delle spese inerenti gli interessi passivi per la restituzione del capitale e gli oneri accessori. Per usufruire di queste detrazioni fiscali, il mutuo deve riguardare l'acquisto dell'abitazione principale dove il mutuatario avrà stabilito la propria residenza. 

Ecco un elenco dettagliato delle spese e degli oneri detraibili fiscalmente quando si accende un mutuo sulla prima casa:

  • gli interessi passivi;
  • i costi di preammortament;
  • Spese per imposta sostitutiva, e di iscrizione o cancellazione di ipoteca;
  • le spese di istruttoria;
  • le spese di perizia dell’immobile;
  • spese notarili.

Come abbiamo detto, per usufruire delle detrazioni, l'immobile per il quale si è acceso il mutuo, deve costituire l'abitazione principale, dove dimorano il cliente e la sua famiglia. 

La detrazione fiscale di cui si può godere è del 19%, fino a un tetto massimo di 4.000 euro. In questo modo la riduzione massima di imposta di cui si potrà godere sarà di 760 euro all'anno. Man mano che gli interessi passivi diminuiranno, diminuirà anche la somma detraibile.  

In caso di mutuo ipotecario cointestato a due coniugi, accadrà che il coniuge che ha l'altro a carico in dichiarazione dei redditi, potrà usufruire della detrazione fiscale completa, attenendosi al limite massimo di 4 mila euro e, ovviamente, a condizione che l'immobile sia la loro prima casa e abitazione principale. 

Le detrazioni fiscali sul mutuo prima casa sono applicabili anche in caso di costruzione ex novo di un immobile

La detrazione del 19% sugli interessi passivi e gli oneri accessori del mutuo prima casa, sono validi anche se l'immobile non viene acquistato ma costruito ex novo. In questo caso, però, il limite massimo non deve superare i  2.582,28 euro.

Questo è un caso particolare perché, mancando una legislazione specifica, nel caso in cui il mutuo sia cointestato a due coniugi, gli interessi del coniuge a carico purtroppo non potranno essere sommati alle detrazioni dell'altro coniuge, come invee accade nell'acquisto della prima casa.

Agevolazioni per gli under 36 che vogliono acquistare una prima casa richiedendo un mutuo

Il decreto Sostegni bis ha inserito delle agevolazioni importanti per i giovani che si accingono ad acquistare la loro prima casa. Eccole elencate e riassunte:

Zero imposte di registro e catastali;

Fondo di garanzia statale aumentato dal 50% all'80%;

Spese notarili inferiori.

Ogni giovane adulto under 36 che ha intenzione di usufruire di queste agevolazioni sulla richiesta del mutuo prima casa, dovrà presentare la sua richiesta entro il 30 giugno del 2022 attraverso un modulo facilmente scaricabile dal Sito ufficiale Consap.

Il modulo, compilato per bene e dettagliatamente, sarà poi consegnato all'istituto di credito al quale ci si è rivolti per richiedere il mutuo prima casa.

La banca non sarà obbligata ad accettare questa richiesta, ma nel caso dovesse farlo, sarà tenuta ad inviare la richiesta e la documentazione alla Consap, la quale entro 45 giorni provvederà a consegnare la propria risposta.

Mutuo prima casa: gli under 36 potranno usufruire di un fondo di garanzia statale

Se sei un giovane adulto con meno di 36 anni, sei cittadino italiano e hai un Isee non superiore ai 40 mila euro, potrai accedere al fondo di garanzia statale, ampliato all'80% della quota capitale. secondo il Decreto Sostegni bis. 

Fino all'entrata in vigore del Decreto Sostegni, infatti, il Fondo Statale di Garanzia copriva eclusivamente il 50% della quota capitale. Averlo ampliato fino all'80%, è stato un importante passo avanrti da parte del Governo.

Per usufruire del Fondo di Garanzia, bisogna rispettare alcune prerogative: l'immobile che si è in procinto di acquistare come prima casa non deve essere un immobile di lusso né appartenere alle categorie catastali   A1, A8 e A9. Inoltre non bisognerà aver acquistato alcun altro immobile usufruendo di questo fondo.

La banca che accetta di concedere un mutuo basandosi sul fondo di garanzia statale, non dovrà chiedere altre garanzie al mutuatario, a parte ovviamente l'ipoteca sull'immobile acquistato.  

In questo modo l'Istituto di Credito avrà la certezza che, in caso di inadempimento da parte del mutuatario, il Fondo di Garanzia Statale liquiderà l'importo mancante, per poi rivalersi sull'inadempiente.