Il mutuo è un contratto di finanziamento a medio lungo termine,  stipulato tra il mutuante (l'istituto di credito) e il mutuatario (il richiedente).

La sua durata è variabile e dipende soprattutto dall'entità della somma richiesta. Può durare dai 10 ai 30 anni e in rarissimi casi, e solo in alcune banche, è prevista una durata anche fino a 40 anni, se il richiedente è molto giovane ma ha già una solida posizione economica e reddituale.

La durata del mutuo incide tantissimo sul costo complessivo del finanziamento. Più elevata è la durata, più alto sarà il costo complessivo.

Proprio perché il mutuo è un contratto destinato a durare molti anni, è indispensabile analizzare tutti gli aspetti e scegliere il tasso d'interesse più adatto a noi: fisso, variabile o misto. Inoltre è indispensabile basare la propria scelta tra le varie offerte e proposte, anche sul TAEG.

Il mutuo obbliga il debitore a restituire il capitale ricevuto, con gli interessi, all'istituto mutuante, in rate mensili (ma si possono scegliere anche rate trimestrali o semestrali). Di solito è accompagnato da una garanzia reale come l'ipoteca sull'immobile acquistato.

Abbiamo detto che una delle scelte più importanti da fare, per quanto riguarda il contratto di mutuo, è la scelta del tipo di tasso di interesse. Ebbene addentriamoci in questo argomento, svisceriamo gli aspetti più importanti che ci permetteranno di fare la scelta più saggia nell'acquisto della nostra prima casa.

Mutuo prima casa: cosa sono i tassi fissi?

Abbiamo detto che i tassi d'interesse di un contratto di mutuo possono essere fissi, variabili o misti.

Il tasso d'interesse fisso viene deciso al momento della stipula del contratto di mutuo e resterà invariato per tutta la durata del finanziamento.

E' il tasso ideale per chi ha bisogno di certezze, per chi non vuole sorprese e per chi non potrebbe permettersi un aumento della rata derivante da un aumento dei tassi di mercato. 

Il mutuatario scegliendo questo tipo di tasso, saprà già da subito quanto gli costerà il mutuo, in totale, quanto sarà la durata e a quanto ammonteranno le rate mensili. Un mutuo a tasso fisso è un mutuo senza sorprese. 

In questo particolar momento storico, inoltre, con i tassi di mercato ai livelli più bassi da anni, il tasso fisso è molto conveniente. Scegliendo un mutuo con tasso fisso adesso, ci si potrà assicurare un tasso d'interesse poco costoso per tutta la durata del finanziamento. Scegliere il tasso fisso per chi accende un mutuo prima casa ora, è una scelta vincente. 

Mutuo prima casa: cosa sono i tassi variabili?

Il tasso variabile, come dice il termine stesso, varia a seconda della variazione dei tassi di mercato. 

Se i tassi di mercato diminuiscono, anche la rata del mutuo diminuirà, se i tassi di mercato però aumentano, la rata del mutuo aumenterà inesorabilmente.

Se hai le spalle ben coperte e sai che non ci sarebbero problemi anche se la rata dovesse aumentare, allora puoi scegliere serenamente un mutuo a tasso variabile. In questo modo, ogni qual volta i tassi di mercato dovessere diminuire, tu potrai risparmiare sulla rata del mutuo. Se dovesse aumentare, però, non dovrai avere problemi a pagare una rata più alta. Questo tipo di mutuo è ideale per coloro che amano il rischio, per coloro che hanno le spalle coperte economicamente parlando. 

Mutuo prima casa: cosa sono i tassi misti?

Il tasso misto è un mix tra il tasso fisso e quello variabile. Permette di scegliere all'inizio quello più conveniente, ma concede anche la possibilità di cambiare in itinere il tipo di tasso a cui sottostare.

E' vantaggioso per chi non ha una situazione economica stabile e vuole avere la possibilità di cambiare idea. Lo svantaggio riguarda i costi, che sono più elevati rispetto ad altri tipi di tassi, perché lo spread bancario in questo caso è più alto.

Come viene determinato un tasso di interesse? 

Il tasso di interesse di un mutuo è dato dalla somma tra lo spread bancario e un tasso di mercato: nel caso del tasso fisso si prende come riferimento l'IRS (interest rate swap); nel caso di tasso variabile si prende come riferimento il tasso Bce o Euribor.

Lo spread bancario è il costo che l'istituto di credito si fa pagare per il correre il rischio di erogare il finanziamento.

Mutuo prima casa: conviene di più scegliere un tasso fisso o un tasso variabile?

Come abbiamo detto prima, questo dipende esclusivamente da te e dalla tua situazione. Se sai già che ti sarà difficile affrontare un aumento della rata in futuro a causa di un tasso variabile, se ami la sicurezza, la costanza e non ami sorprese, il tasso fisso è quello che fa per te. Saprai le condizioni fin dall'inizio e non avrai timore di alcuna sorpresa sino alla fine del finanziamento.

Se invece hai le spalle coperte economicamente parlando, se un aumento della rata non ti procurerebbe particolari problemi e se il rischio non ti fa paura, il tasso variabile potrebbe fare al caso tuo e così, nel caso di calo dei tassi di mercato, potresti beneficiare di una riduzione notevole della rata del mutuo. 

Il tasso misto, invece, per quanto permetta al cliente di cambiare tipo di tasso in itinere e di non sentirsi vincolato, comportando più rischi per la banca, si basa su uno spread molto più elevato anche rispetto al tasso variabile. Questo comporta costi complessivi maggiori per il cliente. Ecco perché non viene quasi mai consigliato dai consulenti finanziari.

Mutuo prima casa: posso cambiare tipo di tasso di interesse durante la durata del mutuo?

Sì. Questo si chiama rinegoziare il mutuo.  È possibile chiedere alla banca che ci ha conesso il mutuo di cambiare il tasso d'interesse, passando da un fisso a un variabile o viceversa. La rinegoziazione, però, non è obbligatoria. Nel senso che noi possiamo fare la richiesta alla banca, ma quest'ultima non è tenuta ad accordarcela. Può accettarla o rifiutarla. 

Nel caso in cui la nostra richiesta dovesse essere rifiutata, se proprio si vuole cambiare tasso di interesse, l'unica possibiltà resta la surroga, ovvero trasferire gratuitamente il mutuo ad un altro istituto di credito che ci accorderà la tipologia di tasso richiesta. 

La surroga è sempre possibile quando siamo alla ricerca di condizioni migliore e le troviamo in un'altra banca. E' un'operazione completamente gratuita e non può essere ostacolata.

Bisogna scegliere il mutuo prima casa in base al TAEG e non in base al TAN

Un consiglio importante prima di decidere per un mutuo piuttosto che per un altro: non scegliete mai il mutuo in base al Tan,  (tasso annuo nominale), ma in base al TAEG (tasso annuo effettivo globale).

Il TAEG, infatti, è calcolato tenendo conto non solo del tasso di interesse, ma di tutti i costi accessori che riguardano il finanaziamento, come lo spread per esempio. Quindi il mutuo migliore e meno costoso, risulterà essere sempre quello con un TAEG più basso. 

Se una banca ha spread alti, anche il costo del mutuo sarà alto.

Inoltre oggigiorno gli istituti di credito sono meno inclini a rischiare, infatti se negli anni scorsi le banche concedevano mutui anche quando il rapporto rata/reddito era vicino al 40%, oggi non è più così e difficilmente una banca concederà un mutuo con una rata superiore al 30% delle entrate nette del cliente.

Per avere la speranza di vedersi accordato un mutuo, il reddito netto deve essere almeno tre volte la rata che si andrà a pagare mensilmente. 

Prima di firmare un contratto di mutuo che di solito vi vincolerà per venti, o trent'anni, vagliate tutti gli aspetti, le opportunità, informatevi, usate dei siti di comparazione come Facile.it, per comparare le varie proposte.

Fate una lista di pro e contro. Fatevi fare più preventivi. E solo alla fine prendete la vostra scelta. E' una decisione che avrà ripercussioni a lunga scadenza e bisogna essere molto accorti. 

Mutuo prima casa: il segreto è calcolare una rata sostenibile

La maggior parte di coloro che acquistano la prima casa lo fanno accendendo un mutuo. Sono rari coloro che hanno una liquidità tale da non aver bisogno di un finanziamento. Prima di accendere un mutuo, però, bisogna valutare bene il rapporto mutuo-acquisto, ovvero quale è l’importo massimo che una banca è disposta  a concederci in prestito. 

Le banche prima di concedere un mutuo effettuano delle indagini, una fase istruttoria che permette loro di conoscere la situazione reddituale, economica e finanziaria del richiedente. 

Il calcolo della propria capacità “mutuo-acquisto” è senza dubbio la prima cosa da valutare e solo in base a questo, potremo scegliere l'appartamento giusto per noi. Sarebbe inutile e frustrante innamorarci di un appartamento, quando poi la banca non ci concederebbe mai un finanziamento per acquistarlo perché è fuori dalla nostra portata e dalla nostra capacità mutuo/acquisto.

Per stabilire questo dato, dobbiamo partire dal reddito netto familiare, al quale dobbiamo sottrarre le rate di altri finanziamenti, se ci sono, e dividere il risultato per tre. In questo modo stabiliremo quale rata possiamo permetterci di pagare in base al nostro rating.