Nei condomini, piccoli o grandi che siano, i litigi sono, spesso, all’ordine del giorno. Il più delle volte dipendono dai comportamenti maleducati dei vicini di casa, come ascoltare la musica ad alto volume durante un certo orario o stendere i panni e far sgocciolare l’acqua sul balcone del piano inferiore. 

Altre volte, invece, tra condomini non ci si mette d’accordo su quando eseguire lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria. 

Ma ci sono anche delle volte - e non sono poche - in cui le liti scaturiscono dall’utilizzo delle parti comuni di un condominio. 

Ci sono alcuni condomini, per esempio, che pretendono il diritto di utilizzare una parte comune ad uso esclusivo - perpetrando un abuso - oppure cambiarne arbitrariamente la destinazione d’uso. Ma i casi sono tanti. 

Pertanto, è bene spiegare e capire bene quali sono le parti comuni del condominio, come si utilizzano e quali sono le regole che bisogna rispettare. È bene conoscerle per evitare non solo di abusare di quelle parti e anche e soprattutto per evitare che un condomino ne abusi a discapito di un altro.

Quali sono le parti comuni di un condominio

Vivere in un condominio presenta indubbiamente molti vantaggi, ma altrettanti svantaggi. Tra quest’ultimi si annoverano ai primi posti le liti con i vicini di casa. 

Tra condomini, infatti, molto spesso capita di discutere per un comportamento sbagliato o per uno scorretto utilizzo delle parti comuni

Ma quali sono le parti comuni di un condominio? Oltre alla proprietà esclusiva del proprio immobile, ogni condomino è comproprietario con tutti gli altri di alcune aree, le cosiddette parti comuni. 

Il diritto di utilizzo e di sfruttamento di queste aree è disciplinato dalla legge. Tutti i condomini devono partecipare alle spese per la manutenzione delle parti comuni, ad utilizzarle nella stessa misura, senza farne uso esclusivo. 

Quali sono, quindi? Sono parti comuni di un condominio il suolo in cui sorge il fabbricato, i muri maestri, le scale, il tetto, il lastrico solare, i portoni di ingresso, il cancello, il cortile, l’impianto idrico e fognario, le aree destinate al parcheggio, il giardino, le facciate esterne, l’ascensore e così via. 

Ovviamente, le parti comuni variano e non sono sempre le stesse. Questo che abbiamo stilato è un elenco nel quale sono contenute quelle che, nella maggior parte dei condomini, sono individuate come parti comuni. 

Insomma, si tratta di tutte quelle parti condominiali che non sono proprietà esclusiva di nessun condomino, ma sulle quali tutti i condomini godono degli stessi diritti. Sono, per spiegarlo ancora più semplicemente, tutte le parti dell’edificio necessarie, appunto, per gli usi comuni.

Regolamento delle parti comuni di un condominio: ecco come sono disciplinate

Stilato, sommariamente, un elenco di quali sono le parti comuni condominiali è bene focalizzarci su come vengono regolamentate e quali sono, in merito, i diritti, i doveri, gli obblighi e i divieti dei condomini.

Come abbiamo già detto, è proprio il cattivo utilizzo delle parti comuni che fa innescare le discussioni maggiori e più frequenti tra i condomini. 

Una prima fondamentale caratteristica delle parti in comune è l’indivisibilità. Le aree comuni non possono essere alienate, divise o trasformate senza il consenso di tutti i condomini. La divisione è consentita solo quando essa non renda più scomodo l’utilizzo del bene a ciascun condomino. 

Le aree comuni condominiali devono essere utilizzate liberamente da tutti i condomini, sempre che l’utilizzo non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri di utilizzarli in egual misura. 

Pertanto, non bisogna mai abusare di un’area condominiale, ma si può utilizzare quando tutti i condomini ne possono fare uso altrettanto uguale e paritetico

In questo caso, però, è bene fare alcune considerazioni. Non si può quantificare il tempo di utilizzo di un bene comune, quindi, è normale che alcune volte un condomino ne faccia un uso un po’ più intenso. Tuttavia, bisogna sempre rispettare alcuni limiti e permettere agli altri condomini di utilizzare quello stesso bene con la stessa frequenza. Anche in questo caso, quindi, nessun condomino può fare uso troppo prolungato di un’area comune a discapito di un altro condomino.

Abbiamo parlato di destinazione d’uso. Che cosa vuol dire? Nessun condomino può utilizzare un bene comune alternando oppure modificando la sua destinazione d’uso, andando, così, a deteriorare quella che è la sua funzione. Per fare un esempio, non si può parcheggiare un’auto nel cortile, non si possono lasciare biciclette o monopattini negli androni, non si può accatastare roba o materiale personale nei giardini o parcheggi (ciò va a deturpare l'estetica del fabbricato). Insomma, gli esempi sono infiniti!

Parti comuni condominiali e ripartizione delle spese di manutenzione

Tutti i condomini sono comproprietari delle parti comuni e, quindi, sono tenuti a farsi carico delle spese di manutenzione

Le spese di manutenzione e mantenimento devono essere ripartite tra i condomini; ma in che modo? Per legge, le spese sono ripartite in base al valore dell’unità immobiliare di cui i condomini sono proprietari. 

Il valore dell’unità immobiliare è espresso in millesimi. Pertanto, in base a questo valore, ogni condomino deve affrontare una spesa proporzionale per la tenuta e la manutenzione delle aree comuni. 

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