Il passaggio di proprietà di un immobile è un atto col quale un bene passa da un precedente proprietario a uno nuovo e deve essere effettuato anche qualora avvenga tra familiari, ad esempio padre e figlio o altri parenti.
Di norma, tale atto richiede la presenza di un notaio, dal momento che, per quanto riguarda gli immobili, non si può ricorrere a una scrittura privata.
Tuttavia, ci sono casi in cui non c’è necessità di rivolgersi a questo professionista con la conseguente possibilità di abbattere le spese notarili. Per esempio, nel caso di passaggio di proprietà tra familiari, ci sono metodi attuabili per andare a risparmiare sul costo del notaio. Ciò non significa eliminare del tutto relativi costi, ma sicuramente permette di ridurre le spese.
Come avviene il passaggio di proprietà di un immobile
Il passaggio di proprietà può avvenire per donazione o per vendita. Nel primo caso, il trasferimento del bene non comporta una spesa da parte del beneficiario, mentre nel secondo caso è previsto un corrispettivo.
In ogni caso, il passaggio di proprietà non può essere effettuato se non passando per il notaio, il quale, sia in caso di donazione che di vendita, deve provvedere a redigere l’atto in presenza di due testimoni (solitamente forniti dallo studio notarile stesso).
È chiaro, dunque, che debbano essere affrontate le spese notarili per le quali non è possibile indicare un costo fisso perché questo dipende sempre dal professionista scelto.
Benché non esista un metodo per non pagare le imposte di registro o le tasse, nel caso di passaggio di proprietà da padre a figlio, per esempio, è possibile andare a ridurre almeno i costi del notaio.
In particolare, esistono due modi per cui si può ridurre il costo del notaio, oppure non avere alcuna necessità di rivolgersi a questo professionista:
• con l’usucapione
Come funziona la donazione indiretta e perché conviene tra familiari
La donazione può essere intesa come un’alternativa alla compravendita. In sostanza, con essa, il donante trasferisce un bene di sua proprietà a un nuovo proprietario senza richiedere un corrispettivo e il donatario diventa titolare dei diritti relativi a quel bene (in questo caso, all’immobile).
Nel caso della donazione, il donante non è propriamente titolare del bene. Piuttosto, questi interviene al momento dell’acquisto dell’immobile, per esempio pagando il prezzo del bene al posto del donatario.
Per esempio, ciò avviene quando il padre acquista una casa direttamente dal venditore, ma la intesta al figlio. In questo caso, quindi, si parla di donazione indiretta perché è come se il figlio avesse ricevuto dal padre i soldi per l’acquisto della casa.
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Come validare il passaggio di proprietà: serve il notaio?
Come abbiamo visto, sia che si tratti di una vendita, sia che si tratti di una donazione, rivolgersi al notaio è obbligatorio. Questo perché il passaggio di proprietà dell’immobile non può avvenire tramite scrittura privata, dal momento che, in assenza di atto notarile, viene contemplata la nullità del trasferimento immobiliare.
Ma in quale modo, allora, la donazione permette di abbattere i costi? Sostanzialmente, se il padre avesse acquistato la casa e, solo in un secondo momento, lo avesse passato al figlio, si sarebbe dovuto rivolgere al notaio due volte (due rogiti, entrambi con le relative spese).
Con questo atto, invece, la necessità di rivolgersi al notaio si presenta solo una volta, quando, appunto, deve essere effettuato il passaggio di proprietà.
Altri metodi per non rivolgersi al notaio: l’usucapione
Come abbiamo visto, con la donazione è possibile abbattere in parte i costi del notaio. C’è, poi, un modo che permette di poter non interpellare affatto il professionista e intestare la casa a un familiare.
Stiamo parlando dell’usucapione che consiste in modo di acquisto della proprietà di un bene che si basa su un determinato periodo (stabilito dalla legge) per il quale si è stati in possesso.
È, infatti, possibile intestare un immobile a un familiare tramite usucapione qualora colui al quale si ha intenzione di instare la casa (seguendo l’esempio portato avanti fin qui, ci riferiamo, quindi, al figlio) abbia utilizzato l’immobile per un periodo di 20 anni, senza interruzioni, trattandolo come se questo fosse stato di sua proprietà (per esempio, ha eseguito lavori di ristrutturazione).
È necessario l’intervento del notaio?
In questo caso, non è necessario l’intervento di un notaio. Questo perché, per ottenere il passaggio di proprietà, sarà necessario che le parti avviino una causa in tribunale in cui il giudice dovrà accertarsi che il figlio abbia effettivamente i requisiti necessari. Per esempio se, come detto prima, il figlio avesse effettuato dei lavori in casa, questi potrebbero essere certificati tramite ricevute di pagamento.
L’utilizzo dell’usucapione permette, dunque, di fare a meno del notaio e, dunque, di risparmiare sulle spese. Rimangono, comunque, da considerare i costi per la causa, l’imposta di registro, così come la parcella dell’avvocato.