Preliminare di vendita con abuso di edilizio: cosa sapere per tutelarsi

Occhio al preliminare di vendita con abuso di edilizia. Ecco il dettaglio della sentenza della Corte di Cassazione.

Preliminare di vendita abuso di edilizia: caso e informazioni su quando è nullo

Comprare una proprietà immobiliare non è mai una cosa da prendere alla leggera, soprattutto quando si è presi dall'emozione e dalla felicità di aver finalmente trovato la casa ideale. Pertanto è importante fare attenzione al preliminare di vendita con abuso edilizio.

Preliminare di vendita abuso di edilizia: ecco il caso

Dopo aver firmato un contratto preliminare di vendita con abuso di edilizia di un immobile, l'acquirente si è ritirato a causa della sua costruzione in violazione della concessione edilizia, rendendo quindi il bene incommerciabile.

Il venditore ha quindi citato in giudizio l'acquirente, sostenendo che aveva il diritto di trattenere la caparra. L'acquirente, a sua volta, ha sostenuto di dover essere risarcito con il doppio dell'importo anticipato. Ma cosa ha deciso il Tribunale in merito alle due richieste?

Ricorso accolto oppure no? Ecco la decisione del Tribunale

Il Tribunale e la Corte d'appello hanno accolto il ricorso del venditore - riguardante il contratto preliminare con abuso edilizio - perché hanno ritenuto che la nullità del contratto preliminare per impossibilità dell'oggetto non si configurasse, data la presenza di una "lieve difformità" urbanistica che poteva essere sanata (come nel caso specifico, in cui l'irregolarità consisteva nella chiusura del portico che conteneva la scala di accesso al piano inferiore).

Ricorso in Cassazione dell'acquirente

Non soddisfatto della decisione presa dal Tribunale e dalla Corte d'appello, l'acquirente ha deciso di presentare ricorso in Cassazione spiegando le proprie contestazioni riguardo al contratto preliminare con abuso edilizio.

Tra le ragioni del ricorso, l'acquirente ha evidenziato l'aspetto della comune intenzione delle parti (espressa in un documento aggiuntivo al contratto preliminare) di non procedere alla sanatoria e di dichiarare, al momento della firma del contratto definitivo, che il bene non presentava irregolarità dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Secondo l'acquirente ricorrente, questo aspetto avrebbe reso il contratto preliminare nullo per impossibilità dell'oggetto oppure per illiceità della causa concreta. Dunque per capire meglio il caso specifico bisognerebbe approfondire quando si può vendere una cosa con abuso edilizio.

Decisione definitiva della Corte di Cassazione

Secondo la Corte, la nullità prevista dalla legge riguarda solo la mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile nel contratto di vendita con abuso edilizio, ma se tale dichiarazione è presente, il contratto è valido indipendentemente dalla conformità della costruzione.

La Corte ha anche stabilito che un'eventuale sentenza di trasferimento coattivo può essere pronunciata solo se l'abuso edilizio non supera la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione. Inoltre, la sanzione della nullità per gli immobili privi di concessione edificatoria si applica solo ai contratti con effetti traslativi, come la vendita, e non ai contratti con efficacia obbligatoria come il preliminare.

Infine, la Corte ha spiegato che nel caso in esame, il mendacio relativo alla conformità dell'immobile non riguarda l'esistenza della concessione edilizia, che non è stata messa in discussione, e quindi non influisce sulla circolazione giuridica dell'immobile. Dunque per tutte le ragioni elencate, il ricorso è stato respinto. Si conclude quindi che, la cosa migliore da fare sarebbe quella di informarsi su come controllare un abuso edilizio prima di comprare casa.