Cosa differenzia un’assemblea condominiale da un’informale riunione tra condòmini? Vediamo le norme stabilite dal Codice civile e dalle leggi speciali sui quorum da raggiungere, in prima e seconda convocazione, per il regolare svolgimento delle assemblee e per la legittimità delle relative delibere.
Chiunque abbia provato la vita condominiale conosce lo stress delle assemblee, scatenato dal difficile bilanciamento dei divergenti interessi riguardanti la gestione ordinaria e straordinaria del condominio stesso. Non di rado, infatti, le assemblee vengono volontariamente disertate o, in ogni caso, la presenza unanime dei condòmini rasenta l’utopia.
Quali sono le norme previste nel nostro ordinamento circa la regolare costituzione dell’assemblea condominiale? E quali quelle per addivenire a una delibera giuridicamente vincolante? Per rispondere a queste domande è necessario esplicare i concetti di quorum costitutivo e deliberativo, e, in seconda analisi, le differenze intercorrenti tra assemblee in prima e seconda convocazione.
Quorum costitutivo e quorum deliberativo tra prima e seconda convocazione
Il quorum costitutivo rappresenta il numero di partecipanti all’assemblea necessario perché la stessa possa aver luogo, quello deliberativo attiene invece alle maggioranze da raggiungere affinché le delibere possano ritenersi giuridicamente vincolanti. In base all’ art. 1138, ultimo comma, c.c., tali indicazioni non possono essere derogate dal regolamento condominiale.
L’art. 1136, comma 1, c.c., richiede, per l’assemblea in prima convocazione, un quorum costitutivo che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, e un quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio. Considerando la stringente previsione codicistica circa la prima convocazione, è più facile che nella prassi comune le delibere assembleari arrivino in seconda convocazione.
Infatti, il quorum previsto dall’art. 1136, n. 3, c.c., per la costituzione dell’assemblea in seconda convocazione è pari a un terzo dei partecipanti al condominio e a un terzo del valore dell’edificio, mentre quello deliberativo è pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio.
La ratio della doppia maggioranza/rappresentanza risiede nella volontà del legislatore di bilanciare gli interessi in gioco tra i vari condòmini, impedendo che una maggioranza solo numerica, o la volontà dei possidenti maggiori quote di edificio, possa rompere gli equilibri condominiali.
Cosa succede in caso di mancato raggiungimento del quorum
Qualora non venga raggiunto il quorum costitutivo l’assemblea non può considerarsi regolarmente formata e dunque assumerà le vesti di un’informale riunione tra i condòmini presenti. Eventuali delibere effettuate in spregio alle previsioni codicistiche non avranno alcun valore giuridico.
Quorum differenti per differenti esigenze (anche Superbonus 110%)
Vi sono casi in cui le maggioranze indicate dal Codice civile subiscono variazioni a seconda dell’oggetto di votazione, preferendo il legislatore delle procedure più snelle per evitare l’ingolfamento della vita condominiale. Altri, in realtà pochissimi, in cui per addivenire a una legittima delibera è richiesto il parere unanime.
Un esempio attualissimo di delibera semplificata, in materia di Superbonus 110%, è quella prevista all’articolo 119, comma 9 bis, del Dl 34/2020 che recita:
“Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’art.121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio…”.
I casi in cui è necessaria l’unanimità dei condòmini sono invece pochi e tra questi rientrano:
- opere di demolizione parziale o totale;
- opere modificanti l’estetica;
- modifiche a singole parti inficianti l’utilizzo di queste anche per un solo condomino.